Довгострокова оренда квартири в Португалії у 2022 WithPortugal
Blog single

Довгострокова оренда квартири в Португалії у 2022

Під час планування імміграції в Португалію одним із перших завдань, яке постає перед вами – це пошук житла. Про те, як орендувати кімнату в Португалії ми вже писали в цій нашій статті, а про нюанси та переваги покупки власного житла ми писали тут. Проте найпопулярнішим варіантом для багатьох іммігрантів, як і раніше, залишається довгострокова оренда квартири, і саме їй присвячена наша сьогоднішня стаття.

Чи можна самостійно винайняти квартиру в оренду без знання португальської мови, на що звернути увагу при укладенні договору та які можуть бути підводні камені в процесі довгострокової оренди в Португалії? Про все це ми детальніше розповімо в нашій новій статті.

Чому орендувати квартиру в Португалії вигідно?

 

У нашій статті про порівняння переваг покупки власного житла в Португалії з його довгостроковою орендою ви можете прочитати про те, яку економічну вигоду може принести покупка власного житла в країні. І це дійсно так, але хотілося б особливо підкреслити кілька факторів, які роблять довгострокову оренду максимально оптимальним і вигідним варіантом практично для будь-якої людини у 2022 році.

Просто подумайте про те, що:

  • Ми живемо в турбулентний час, коли будувати довгострокові плани просто неможливо. Думаю, навряд чи у 2022 році з цим хтось може посперечатися. Вже у 2020 весь світ відчув на собі, що все змінюється з величезною швидкістю, постійно виникають дуже серйозні потрясіння, які роблять довгострокове планування неефективним.

Наприклад, сектор туризму в Португалії процвітав вже дуже давно, але з приходом пандемії багато дрібних туристичних бізнесів, готелів, ресторанів тощо просто не витримали нової реальності та, на жаль, не вижили. У цьому плані приїжджати в нову країну й відразу ж купувати житло, прив'язуючи себе до конкретного місця, було б дивно, адже ніхто з нас вже не знає та не може припустити, що станеться через пів року або рік, і можливо ваша куплена квартира вам просто буде не потрібна.

  • Дуже складно, точніше, практично неможливо, обрати місто і район для постійного життя, якщо ви не знайомі з країною і ніколи не пробували тут жити. Імовірність помилитися – практично 100%, адже не поживши в конкретному місці ви просто не знаєте, чи підійде воно вам. Ви можете перечитати всі статті про португальські міста на нашому сайті, переглянути масу відео на Ютубі, але це не зрівняється з вашим особистим досвідом.

Наприклад, в Інтернеті та соціальних мережах дуже популярний Кашкайш, але, відверто кажучи, це місце для життя підійде далеко не всім. І це ви дуже швидко зрозумієте, поживши там хоча б кілька тижнів, не кажучи вже про максимально високі ціни на оренду й покупку житла в цьому районі. З огляду на це, купувати нерухомість у місці, де ви ніколи не жили й не відчули його на собі, теж було б дивно.

Два пункти вище роблять варіант оренди квартири найкращим, адже, по-перше, винайнявши житло ви завжди зможете покинути його (після закінчення дії договору), якщо вам не сподобається район або місто. А по-друге, якщо ви вирішите покинути Португалію або вам терміново буде потрібна готівка (наприклад, для відкриття бізнесу), ви також завжди зможете це зробити, не будучи фінансово і фізично прив'язаними до конкретного місця.

 

Тож оренда квартири в Португалії – це дуже гнучкий і оптимальний варіант, особливо на перший час, коли ви тільки приїхали в країну й вам необхідно тут влаштуватися, познайомитися з різними регіонами, містами та районами, і тільки після цього приймати рішення про покупку.

Чи можна винайняти квартиру в Португалії самостійно?

Звісно можна, якщо ви володієте англійською або португальською мовами. Англійської мови може бути достатньо для того, щоб спілкуватися з орендодавцями у великих містах (в тому ж Лісабоні або Кашкайші).

Якщо ви не володієте португальською мовою (а з цим ми можемо вам допомогти тут), то є дуже великий ризик того, що багато власників житла просто не зможуть або не захочуть спілкуватися з вами, особливо якщо ви шукаєте недороге житло в невеликих португальських містах.

Часто в соціальних мережах можна побачити рекомендацію про те, що з власниками житла можна спілкуватися навіть дистанційно, за допомогою гугл-перекладача. Така порада мені здається досить дивною, адже важливо розуміти, що оренда квартир у Португалії найчастіше супроводжується укладенням угоди на один рік, що означає, що ви не можете пожити у квартирі кілька місяців, а потім виїхати, бо вам просто не сподобалося (точніше, виїхати ви можете, але потрібно буде оплатити житло до кінця терміну дії угоди). Тобто підписуючи договір про оренду ви зобов'язуєтеся оплачувати житло як мінімум рік (умови будуть залежати від кожного конкретного договору).  Якщо ви хочете провести цей процес використовуючи гугл-перекладач, вибір залишається за вами, головне, щоб ви розуміли відповідні ризики.

 

Якщо ви вирішили шукати квартиру для довгострокової оренди в Португалії самостійно, то пропонуємо скористатися наступними сайтами:

  • OLX
  • CustoJusto
  • Idealista
  • Imovirtual
  • CasaTrovit
  • CasaSapo
  • Bquarto – раджу звернути увагу на цей сайт. Він хоч і маловідомий, але ним чомусь часто користуються літні люди, які навіть фото не можуть в інтернет завантажити. Тому іноді ви будете бачити оголошення без фото, просто з номером телефону. Якщо ви володієте португальською та у вас є час, тоді варто перевірити й такі оголошення. Часом можна знайти дуже гідне житло за прийнятні гроші, просто тому, що люди пропускають оголошення без фото. У свій час я саме так змогла знайти дуже гарну квартиру в районі Кашкайш за ціною нижче ринкової.
  • Uniplaces – цей портал був створений спеціально, щоб допомогти іноземним студентам, які не володіють португальською, знайти собі житло в Португалії. Зараз сайт працює вже на широку публіку, а не тільки для студентів і у нього є низка переваг. Основна перевага полягає в тому, що вам не потрібно спілкуватися з господарем квартири. Це за вас робить сам портал (який по суті є посередником). Ви можете в декілька кліків забронювати собі кімнату або квартиру, і якщо вам потрібні документи для підтвердження (наприклад, для візи або в'їзду в країну), то сайт вам їх також надасть. Так, ціни на цьому сайті вищі, ніж якщо шукати житло серед приватних оголошень, але це безпечніше і вам не потрібно розмовляти португальською мовою, щоб знайти собі квартиру.
  • Airbnb – хоч цей портал і націлений на туристів, але якщо ви не володієте португальською і ніяк не можете знайти собі квартиру на перший час, то варто розглянути його як тимчасовий варіант (наприклад, винаймати там квартиру кілька днів або тижнів, щоб за цей час обійти особисто інші квартири та знайти щось на постійну основу).
  • Booking - з цим порталом ситуація рівно така ж, як і з Airbnb.
  • Flatio – цей сайт за своїм типом дуже схожий на Uniplaces, тому що на ньому можна дуже просто забронювати житло на кілька місяців без депозиту й необхідності спілкуватися з власником житла.

Якщо ви вирішили шукати квартиру для довгострокової оренди в Португалії самостійно, то просто пам'ятайте про те, що зараз попит значно перевищує пропозицію. Тож не дивуйтеся, якщо власники житла просто вам не будуть відповідати, оскільки найчастіше у них вибудовується черга з охочих винайняти їхню квартиру.

У будь-якому випадку вдатися до допомоги рієлторів в Португалії, або ж консультантів чи  супровідників, або просто ваших друзів, що давно живуть в Португалії, було б вигідно з тієї точки зору, що ви заручилися б підтримкою людини, яка володіє португальською і відмінно орієнтується на місцевості, а значить може допомогти вам якісно провести переговори з власником й отримати максимально вигідні умови.

Укладаємо договір на оренду квартири в Португалії

Що ж, ви вже знайшли квартиру і готові укласти договір на оренду, що є дуже важливим, бо саме цей документ буде служити офіційним підтвердженням вашого проживання (тієї самої «прописки») в Португалії.

Якщо власник житла не хоче укладати офіційний договір, який він повинен буде зареєструвати в податкових органах, то навряд чи буде сенс мати з ним справу, оскільки це може створити вам масу проблем в майбутньому.

 

Договір оренди укладається в письмовому вигляді і в принципі цю процедуру можна провести й дистанційно, якщо ви перебуваєте за межами Португалії. Просто в цьому випадку вам буде необхідна наявність португальського податкового номера NIF і відкритого банківського рахунку в португальському банку (обидва ці процеси можна виконати тут).

Для особистого або дистанційного укладення договору на оренду вам будуть необхідні наступні документи:

  • Документ, що засвідчує особу (наприклад, закордонний паспорт)
  • Португальський податковий номер NIF
  • Відкритий рахунок у португальському банку
  • Підтвердження вашої фінансової спроможності

Четвертий пункт у цьому списку є особливо проблематичним для тих, хто тільки планує імміграцію до Португалії.

Якщо ви вже давно живете в Португалії, то для оренди вас попросять надати останню податкову декларацію IRS, контракт на роботу та розрахункові листи із зарплати за кілька останніх місяців (якщо ви найманий працівник), або виписки руху коштів  за вашим рахунком і рахунком-фактурою за останні 3 місяці, якщо ви є індивідуальним підприємцем. Іноді всіх цих документів навіть португальцям буває недостатньо для того, щоб винайняти квартиру, і тоді власник житла може вимагати залучення поручителя (порт. fiador), який буде ручатися за вас та оплачувати орендну плату в тому випадку, якщо ви її оплачувати не зможете. Поручителю також буде необхідно надати документи, що підтверджують його фінансову спроможність, і як ви розумієте, поручителем може стати тільки дуже близька вам людина або член родини, який 100% вам довіряє, володіє португальським громадянством або резиденцією і буде за вас оплачувати оренду, якщо ви цього не зможете зробити. Так що навіть португальцям буває складно знайти поручителя, вже не кажучи про іммігрантів, у яких часто в країні немає нікого, хто готовий був би поручитися за них з фінансової точки зору.

 

Що ж робити, якщо ви тільки плануєте приїхати до Португалії та у вас поки немає (а на початковому етапі й бути не може) португальських документів, що підтверджують вашу фінансову спроможність?

У такому випадку єдиним варіантом будуть переговори з власником квартири, і саме з цієї причини я ставлю під сумнів можливість вести будь-які серйозні переговори з орендодавцем через гугл-перекладач. Як доказ своєї платоспроможності ви можете надати довідку з португальського банку з випискою про ваш значний баланс. Можете надати дані про свій сайт, компанію та виписки з іноземних банків, і якщо ви є власником бізнесу, що дійсно працює, то всі ці докази можуть бути прийняті деякими власниками.

Якщо це не працює, то єдиний варіант довести свою фінансову надійність – це заплатити відразу за багато місяців вперед. Скільки це буде місяців, у результаті буде залежати від успішності ваших переговорів. Я знаю реальні випадки, коли люди укладали контракт на рік та відразу весь рік і оплачували. Звісно, це максимально вигідно власнику житла (оскільки його ризики в цьому випадку практично дорівнюють нулю), але не у всіх можуть бути гроші для оплати оренди за рік. У такому випадку потрібно торгуватися і домовлятися, надаючи всілякі докази вашої платоспроможності та можливо, орендодавець піде на поступки та попросить оплатити всього лише 3, 6 місяців тощо.

Власне як мінімум для проведення таких переговорів має сенс вдатися до допомоги рієлторів в Португалії, консультантів або супровідників, які володіють португальською мовою і будуть працювати у ваших інтересах.

 

Також, якщо ви не уявляєте як працює система португальських договорів, то дуже рекомендуємо прочитати цю нашу статтю, про те як в Португалії компанії люблять «зв'язувати» клієнтів, зобов'язуючи їх користуватися певною послугою рік або кілька років без можливості відмовитися.

Угод на оренду квартир це також стосується. Найчастіше термін стандартного договору становить 1 рік, але він може і відрізнятися, так що уважно читайте умови договору.

Важливо розуміти, що якщо ви підписали договір на один рік, то ви не можете взяти та з'їхати з квартири в будь-який момент, тому що ви зобов'язані оплачувати оренду до кінця договору. У деяких договорах може бути прописано те, що можна з'їхати після закінчення 9 місяців (у разі договору на 1 рік) без додаткових штрафів, але в теорії у договорі можуть бути описані й особливі умови.

Особисто я, автор цієї статті, завжди вела переговори таким чином, щоб власники житла включали в договір пункт про те, що я можу з'їхати в будь-який момент без штрафів, попередивши про це за 1, 2 або 3 місяці. Так, власники житла не відразу і дуже неохоче погоджувалися на це, але оскільки я вільно володію португальською, а технікам ведення переговорів навчаюся все життя, у мене завжди виходило це робити, а значить включення цього пункту можливо.

 

Нюанси довгострокової оренди квартири в Португалії

Якщо ви погано собі уявляєте, як виглядає ринок нерухомості з оренди квартир у Португалії, то нижче ми наведемо короткий список нюансів, що стосуються цієї країни.

  • Меблі: швидше за все вони будуть відсутні та більшість оголошень про оренду квартир – це просто пофарбовані голі стіни, де немає меблів, а тільки є кухня (хоча буває і таке, що у квартирі немає холодильника і все доведеться купувати самостійно). Іноді квартира може бути вже з меблями, але найчастіше мається на увазі, що сам орендар купить всі необхідні меблі. Навіть якщо у квартирі немає меблів, завжди варто поговорити з власником. Швидше за все, у нього будуть диван, столи, стільці та інші старі меблі, які він буде готовий надати. Свого часу мені вдалося випросити навіть цілий набір посуду й кухонних приладів, бо я дізналася, що у власника моєї квартири є свій ресторан. Так що не соромтеся просити і практикуйте вміння вести переговори, у новій країні це дійсно важливо.
  • Комунальні послуги: найімовірніше, на той момент, коли ви в'їдете у квартиру, у ній не буде ні світла, ні газу (в деяких місцях газ можна купувати тільки в балонах, це незручно, але є багато місць в Португалії, де досі воду нагрівають саме газовими балонами), ні води. Це все потрібно підключити самостійно у відповідних інстанціях і цей процес може зайняти від декількох днів до декількох тижнів. Просто будьте готові до того, що комунальні послуги вам доведеться підключати самостійно на своє ім'я.
  • Тварини: не у всіх квартирах готові прийняти мешканців з домашніми тваринами, так що обговорюйте цей момент ще до підписання договору на оренду.
  • Застава: при підписанні договору на оренду вас також попросять оплатити заставу (порт. caução). Її розмір може бути різним (від декількох сотень до декількох тисяч євро) і вона потрібна для того, щоб гарантувати, що ви нічого не зіпсуєте у квартирі (особливо якщо квартира з меблями та дорогою побутовою технікою). Якщо ви зламали мікрохвильовку, а ваша дитина розмалювала стіни, то заставу (повністю або частково) вам, напевно, не повернуть, бо вона піде на покупку нових речей і на ремонт.
 

Чи можна винайняти квартиру в Португалії самостійно?

Звісно так, просто цей процес буде складнішим, ніж якщо ви звернетеся до профільного фахівця за допомогою. Важливо враховувати розташування квартири, район, стан будинку, наявність теплоізоляції, кондиціонерів, якісних вікон, стоянки та інших моментів, які кардинально можуть вплинути на те, як ви будете себе почувати, проживаючи в цій квартирі.

Навіть якщо ви зробите помилку та винаймете житло не дуже хорошої якості, або в районі, який вам не сподобається і не підійде для майбутнього життя, то ви завжди зможете переїхати в інше місце після закінчення терміну дії вашого договору на оренду. Саме ця характеристика вигідно відрізняє оренду житла від його покупки.

Дайте собі час після імміграції, освойтеся в новій країні, і тільки тоді приймайте рішення про покупку нерухомості в певному місті чи районі. Сподіваємося, що за допомогою цієї статті у вас з'явилося чітке розуміння про те, як цей процес відбувається в Португалії та ви зможете винайняти квартиру самостійно, керуючись порадами вище.