Зі статті ви дізнаєтеся, що сталося на ринку нерухомості Лісабона і його агломерації з лютого по квітень 2025 року. Будуть розглянуті тенденції цін на житло в столичному регіоні під час купівлі, оренди та туристичного найму. Також буде наведено приклади найдорожчих і найдешевших об'єктів, виставлених на продаж у травні цього року.
Перед тим, як почати аналіз, потрібно зрозуміти, що саме ми досліджуємо. Слід розрізняти Лісабон як регіон і Лісабон як місто. Є кілька географічних і статистичних класифікацій, наприклад, Área Metropolitana de Lisboa (Столична зона Лісабона) складається з Grande Lisboa (Великого Лісабона) і півострова Сетубал. У цьому огляді основна увага буде приділена зоні Великого Лісабона, до якої входить безпосередньо місто Лісабон і муніципалітети, що його оточують. А саме місто Лісабон охоплює 24 райони.
Динаміка цін на нерухомість у Великому Лісабоні
Основне джерело даних про ціни на португальську нерухомість - це сайт Idealista.pt. Цей портал публікує статистику, засновану на середніх цінах квадратного метра опублікованої нерухомості в обраній локації. Розрахунки проводяться на базі даних про всі об'єкти, опубліковані на сайті: квартири, приватні будинки, руїни тощо.
Графіки показано за останні 5 років, щоб тренди були більш наочні. Середні ціни квадратного метра на продаж нерухомості зростали досить швидко протягом останнього року, проте наприкінці 2024 року спостерігалося зниження, потім, за місяць-два ціни знову почали зростати, і навіть дещо помітнішими темпами. Порівняно з квітнем 2024 року середня ціна квадратного метра в регіоні зросла на 6,8%.
Середня вартість квадратного метра при оренді за останній рік зростала не так помітно. Порівняно з квітнем 2024 року вона збільшилася на 3,7%.
Далі ми вивчимо ці тенденції в кожному муніципалітеті Великого Лісабона і в кожному районі міста Лісабона.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
У таблиці зібрано дані про середню вартість квадратного метра нерухомості, опубліковану на сайті Idealista.pt. Стовпці з 1 по 3 показують ціни з лютого по квітень 2025 року, стовпчик 4 - відсоткова зміна за квартал (із січня), а стовпчик 5 - річні зміни. Муніципалітети у списку відсортовані за зменшенням середньої вартості квадратного метра у квітні 2025 року.
Муніципалітет Лісабон стабільно лідирує в списку із середньою ціною метра в 5.615 євро. Порівняно із січнем відбулося помірне зростання (3%), а порівняно з квітнем минулого року зростання виявилося зовсім маленьким (0,5%).
На другому місці так само постійно йде Кашкайш (Cascais), найвідоміше передмістя біля океану. У квітні 2025 року ціна квадратного метра тут була 5.297 євро, що також стало результатом невеликого квартального підйому в 3,3%. За останній рік вартість метра житла в Кашкайші збільшилася на 6,3%.
На третьому місці слідує Oeiras, де середня вартість квадратного метра склала 4.101 євро. Порівняно із січнем ціна зросла на 2%, а з квітнем минулого року - на 3,8%.
Цікаво, що в трьох найдорожчих муніципалітетах Лісабонської агломерації темпи зростання, і річного, і квартального, були досить скромними. Також примітна різниця в середніх цінах квадратного метра: у Кашкайші квадратний метр дешевший за лісабонський на 318 євро, метр в Оейраші дешевший, ніж у Кашкайші, на 1.196 євро. Своєю чергою, наступний за списком муніципалітет Амадора дешевший за Оейраш на 1.051 євро.
Далі йдуть 2 муніципалітети із середньою вартістю квадратного метра трохи вищою за 3.000 євро: Amadora і Odivelas. Попри те, що їхні показники у квітні були дуже схожими (3.050 і 3.031 євро відповідно), квартальна і річна динаміка в них дещо відрізнялися. В Амадорі зростання було досить значним (5,4% за квартал і 14,8% за рік). В Одівелаші ж зростання виявилося більш помірним (3,5% за квартал і 10,9% за рік).
Група муніципалітетів із ціною квадратного метра від 2.000 до 3.000 євро включає такі місця, як Loures, Sintra, Mafra, Vila Franca de Xira, Arruda dos Vinhos і Torres Vedras. Зростання цін у них йшло різними темпами: від 3,4% до 6,6% за квартал і від 7,5% (Torres Vedras) до 21,2% за рік (Arruda dos Vinhos).
Замикають список муніципалітети з ціною квадратного метра від 1.300 до 1.900 євро: Lourinhã, Azambuja, Sobral de Monte Agraço, Alenquer і Cadaval. Квартальні зміни в них виявилися ще більш різнорідними, ніж у попередніх групах. По-перше, у Sobral de Monte Agraço і Cadaval навіть відбулося падіння цін на 1,1-1,6%. По-друге, в Lourinhã і Alenquer спостерігався досить скромний підйом (1,7-2,3%). І по-третє, муніципалітет Azambuja став чемпіоном за квартальним зростанням у всьому регіоні зі значними 7%.
Якщо ж говорити про річні тенденції в цій групі, то вони всі позитивні, але, знову ж таки, темп підвищення цін дуже різниться: від 5,1% у Lourinhã до 22,8% у Sobral de Monte Agraço і навіть 28,3% в Azambuja. Остання лідирує за цим показником у всьому Лісабонському регіоні.
Наскільки можна покладатися на статистику Idealista.pt?
Статистичні дані порталу Idealista.pt розраховані на основі цін оголошень про нерухомість, розміщених тільки на цьому ресурсі. Це ціни продавців. Спираючись тільки на них, не можна дізнатися реальний стан справ на ринку.
Дізнатися, за якими цінами нерухомість фактично продається, можна зі звітів Національного інституту статистики Португалії. Найсвіжіший звіт доступний зараз, охоплює 4-й квартал 2024 року (жовтень, листопад і грудень). Порівнявши дані про ціни на квадратний метр у кількох муніципалітетах Лісабона з цих 2 джерел, можна зрозуміти, наскільки в принципі можна довіряти цифрам Idealista.
Середні ціни на квадратний метр нерухомості в 4 кварталі 2024 року
У таблиці наведено дані про середню ціну квадратного метра під час продажу нерухомості, надані Національним інститутом статистики (стовпчик 1) і середня ціна, отримана з оголошень на Idealista.pt (стовпчик 2). Стовпець 3 показує процентну різницю між ними.
У більшості наведених муніципалітетів дані Idealista.pt показують вищі ціни порівняно з цифрами Національного інституту статистики. Найбільша різниця в Лісабоні та Кашкайші (28,5% і 24,3% відповідно). У деяких муніципалітетах, таких як Odivelas і Vila Franca de Xira, відмінність мінімальна (-2,02% і 1,93%).
Може бути багато причин відмінності даних з цих 2 джерел. Наприклад, різні методи розрахунку середніх цін, часовий розрив між публікацією оголошення на сайті та фактичним проведенням угоди, а також імовірність того, що продавці були готові знижувати заявлені спочатку ціни. Хай там як, зведені статистичні дані Idealista - найсвіжіші з доступних, тому ми покладатимемося на них у подальшому аналізі.
Висновок: важливо пам'ятати, що ціни, зазначені на Idealista, не завжди відображають реальну ситуацію. Чим дорожче місто, тим більшим буде розрив цін. Тим, хто планує придбати житло в Лісабоні або його околицях, радимо звернутися до рієлтора, який працює по всій Лісабонській агломерації, щоб не помилитися з купівлею.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Звернемося до трендів на ринку оренди. У таблиці вище перераховано список муніципалітетів, де в останні 3 місяці було опубліковано оголошення про здачу житла.
У квітні 2025 року вартість оренди квадратного метра в Лісабоні склала 22,3 євро. Цей показник став результатом квартального зростання ціни на 2%. А за рік ціна зросла на 3,3%. У Кашкайші вартість метра була 20,7 євро у квітні. За квартал цей показник зріс на 2,5%, а за рік - на 3,4%.
В інших муніципалітетах квартальні зміни цін були невеликими: від -3% до +3,1%. Діапазон темпів річного зростання виявився значним: від -0,3% у Mafra до 19,3% у Torres Vedras. Також досить швидке річне зростання показав муніципалітет Lourinhã (14,7%).
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Крім довгострокової оренди буває ще й оренда подобова, яка теж може приносити дохід від нерухомості, особливо в Лісабонському регіоні. Сайт Idealista не має оголошень про туристичну оренду, тому звернемося до сервісу All The Rooms. Він надає дані про середню вартість добової оренди та рівень заповнюваності житла в різних муніципалітетах за останні три місяці.
У наведеній таблиці представлено муніципалітети регіону Великого Лісабона з даними про кількість об'єктів, доступних для туристичної оренди на платформі AirBnB з 21 січня по 21 квітня 2025 року. Також вказана середня вартість оренди за ніч. Дані All the Rooms не мають прив'язки до метражу житла.
Найбільша кількість місць туристичної оренди в муніципалітеті Лісабон (32 085), проте вартість туристичної ночівлі там не найвища (156 євро). Дорожче буде зупинитися в Azambuja, Loures і Sintra.
Продаж нерухомості в різних районах міста Лісабон
Таблиця вище показує середню вартість квадратного метра нерухомості, що продається через сайт Idealista.pt. Перші три стовпці містять інформацію про ціни за місяцями, четверта показує процентну зміну за квартал, а п'ята - за рік. Райони Лісабона розташовані за зменшенням вартості квадратного метра у квітні 2025 року.
Лідером столиці за вартістю квадратного метра традиційно є Santo António, компактний район у самому туристичному центрі міста. Середня ціна квадратного метра у квітні 2025 року сягнула 7.641 євро, що стало результатом квартального зростання на 2,6% і річного зниження на 1,6%.
Ціна квадратного метра в діапазоні від 6.200 до 7.000 євро спостерігається в 6 районах, теж досить центральних: Estrela, Avenidas Novas, Misericórdia, Belém, Campo de Ourique і Santa Maria Maior. У них відбулося квартальне зростання на показники від скромних 1,1% (Santa Maria Maior) до значних 7,9% (Belém).
У наступній групі з 7 районів ціни на квадратний метр перебувають у діапазоні від 5.000 до 6.000 євро: Campolide, Parque das Nações, Alcântara, Alvalade, São Vicente, Arroios і São Domingos de Benfica. За квартал ціни в більшості цих районів теж змінилися не сильно: від зниження на 1,7% (Campolide і Alcântara) до підвищення на 5,3% (Campo das Nações). Якщо говорити про річні зміни, то вони більш помітні. Наприклад, у Campolide і Alvalade ціни впали на 9,8% і 7,8% відповідно. При цьому в São Domingos de Benfica вартість квадратного метра за рік зросла на 7,8%.
Далі йдуть 8 районів із цінами від 4.200 до 5.000 євро за квадратний метр: Carnide, Ajuda, Benfica, Lumiar, Marvila, Beato, Penha de França і Olivais. У них зміни за квартал були переважно позитивними. Лише у 2 з них вони впали: на 3,5% у Beato і на 3,1% в Ajuda. Чемпіоном за квартальним зростанням, причому не тільки в цій групі, а й у всьому Лісабоні, став Carnide (15,4%). Річна динаміка у практично всіх цих районів теж виявилася позитивною. Виняток становив тільки Beato, де ціна впала на 10%. Найзначніший річний приріст цін показали Carnide (19,9%) і Marvila (21,4%).
Замикає список Santa Clara, єдиний район, де у квітні 2025 року середня вартість квадратного метра була нижчою за 4.000 євро, а саме 3.614. Порівняно із січнем цього року ціна знизилася на 9,8%, а порівняно з квітнем 2024 року - на 6,2%.
Цікаво порівняти ціни в найдорожчому і найдешевшому лісабонськими районами, легко розрахувати, що на ті гроші, які потрібні для купівлі 1 квадратного метра в районі Santo António, можна купити 2,11 кв. м у Santa Clara.
Оренда нерухомості в районах міста Лісабон
Орендні ставки за районами в перерахунку на квадратний метр в останні 3 місяці змінювалися по-різному: від зростання на 4% (Ajuda) до падіння на 6,2% (Beato). Схожу ситуацію видно і в розрізі року. Найшвидше зростання показали райони Santa Clara (10,5%) і Ajuda (11,4%), а найпомітніше зниження - Parque das Nações (-4,3%).
Порівнявши ціни в найдорожчому і найдешевшому районі, бачимо, що різниця між ними практично у 2 рази: за гроші, яких вистачить на 1 квадратний метр у Santo António, можна орендувати 1,88 метра в Santa Clara.
Подобова оренда нерухомості в Лісабоні
Знову звернемося до сервісу All The Rooms, щоб оцінити потенціал короткострокової туристичної оренди в Лісабоні. У таблиці нижче зібрано дані про кількість об'єктів нерухомості, що здається, доступних на Airbnb у період з 21 січня до 21 квітня 2025 року, а також середню вартість оренди за добу. Для деяких, найпрестижніших, районів сайт інформацію не надав (вони позначені як NA в таблиці).
Як видно з таблиці, найбільше об'єктів туристичного розміщення в Лісабоні цієї весни виявилися райони Arroios (2.118 об'єктів) і Avenidas Novas (1.239 об'єктів). При цьому найвищі ціни туристичних ночівель були в інших районах: Parque das Nações (155 євро), Estrela (138 євро), São Vicente (135 євро), Campo de Ourique (133 євро). Найдешевшими виявилися Beato (108 євро) і Carnide (92 євро).
Можна припустити, що найпопулярніші райони подобової оренди не завжди найдорожчі для туристів. Питання інвестицій в об'єкти нерухомості досить багатогранне, і щоб придбати об'єкт із хорошим потенціалом, краще звернутися до рієлтора в Лісабоні, який розуміє динаміку ринку та знає специфіку кожного району.
Найдорожча і найдешевша нерухомість для купівлі в травні 2025 року
На сайті Idealista.pt представлено 9.715 будинків на продаж. З них ми звернемо увагу тільки на ті, які вже побудовані, готові до заселення і перебувають у придатному для життя стані, що не потребує негайного капітального ремонту.
Найдорожчі будинки в окрузі Лісабон на сьогодні
60.000.000 євро
Маєток у Кашкайші, але не просто біля океану. Кілька будівель загальною площею 5.000 кв. м. Територія 26 гектарів. Є сад і басейн. Частина будівель у хорошому стані, але подекуди ремонт на любителя. Клас енергоефективності А+. Цей варіант ми бачили в огляді минулого кварталу.
28.500.000 євро
Люксовий маєток у Кашкайші без фото. Будинок площею понад 1.450 метрів із 6 спальнями та 9 ванними. Написано, що будинок побудований 2024 року, але сертифіката енергоефективності немає, що дещо дивно.
24.000.000 євро
Шикарний маєток у Сінтрі на території 42 гектари. Будинок площею понад 2.500 метрів з 10 спальнями і 2 ванними. Є стайня і невеликий кінноспортивний комплекс. Також є інші будівлі та басейн. Клас енергоефективності D. У продажу ми його бачимо вже понад рік.
24.000.000 євро
Ще один маєток, який ми бачили в минулому огляді, коли він продавався за 19.000.000 євро. Площа ділянки 0,8 га. Кілька будівель (загалом 19 спалень), басейн, ставок. Клас енергоефективності відсутній. Муніципалітет Cascais.
Найдешевші готові будинки, які не потребують негайного капітального ремонту
72.500 євро
Одноповерховий будиночок площею 41 квадратний метр. Дві ванні кімнати, одна з яких у прибудові. Будинок був побудований у 1951. Класу енергоефективності немає. Муніципалітет Cadaval.
89.500 євро
Одноповерховий будинок площею 68 квадратних метрів. 1 спальня та 1 санвузол. У будинку нещодавно було зроблено ремонт. Клас енергоефективності відсутній. Муніципалітет Cadaval.
Найдорожчі будинки в місті Лісабон
9.400.000 євро
Чотириповерховий будинок площею 819 кв. м. 7 спалень, 9 ванних. Є гараж. Клас енергоефективності С. Район Santa Maria Maior.
9.200.000 євро
Будинок площею 872 кв. м. 5 спалень, 8 ванних. Гараж, балкон і тераса, сад, басейн. Написано, що це вторинна нерухомість, проте з фото тільки рендери і клас енергоефективності не вказано. Є ймовірність, що будинок ще не збудований, хоча в минулому огляді цей варіант уже фігурував. Район Estrela.
Будинки в муніципалітеті Лісабон, готові до негайного заселення
237.000 євро
Будинок площею 45 квадратних метрів. 3 спальні та 1 ванна. Якийсь ремонт, найімовірніше, знадобиться. Сертифікат енергоефективності Е. Район Alcântara.
299.000 євро
Будинок площею 86 квадратний метрів із 2 спальнями та 1 санвузлом. Клас енергоефективності E. Район Parque das Nações.
На порталі Idealista.pt пропонується 18.379 квартир на продаж. Нас цікавлять тільки варіанти, готові до негайного заселення, тобто вже побудовані, в прийнятному стані й без орендарів. Ми сконцентруємося на пропозиціях тільки типології Т2, тобто з вітальнею і двома спальнями.
Найдорожчі квартири
4.200.000 євро
Квартира в невеликому елітному житловому комплексі з власним басейном. Площа квартири 155 кв.м. 2 спальні та 3 санвузли. Знаходиться на другому поверсі. Клас енергоефективності В. Муніципалітет Кашкайш.
3.800.000 євро
Квартира в елітному особняку Кашкайша, побудованому 2009 року. Площа квартири 163 кв.м. 2 спальні та 2 санвузли. Знаходиться на першому поверсі. Клас енергоефективності С. Цей об'єкт ми бачили і в минулому огляді цін на лісабонську нерухомість.
2.750.000 євро
Ще одна люксова квартира в Кашкайші. Написано, що будинок уже збудований, проте з фото тільки рендери. Площа 210 кв.м. 2 спальні та 3 санвузли, балкон. Клас енергоефективності А+.
2.590.000 євро
Квартира площею 236 квадратних метрів в елітному будинку в історичному центрі Лісабона. 2 спальні, 3 ванні, балкон, гараж на 2 машиномісця. Клас енергоефективності С. Район Santa Maria Maior. Цей варіант ми бачили і в позаминулому кварталі за ту саму суму.
Найдешевші квартири в прийнятному стані
139.000 євро
Квартира на напівпідвальному поверсі. Площею 62 кв. м. 2 спальні, 1 ванна, балкон. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Vila Franca de Xira.
165.000 євро
Квартира площею 60 кв. м. 2 спальні, 1 ванна, балкон. 3-й поверх, будинок без ліфта. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Vila Franca de Xira.
Найдешевші квартири в прийнятному стані в місті Лісабон
162.900 євро
Квартира площею 85 квадратних метрів на першому поверсі 2-поверхового будинку. 2 спальні, 1 ванна. Будинок 1951 року побудови. Написано, що зроблено повний ремонт, але викладено фото тільки самого процесу, а не його результату. Район Santa Clara. Клас енергоефективності G. Цей об'єкт ми бачили і в минулому огляді.
185.000 євро
Квартира площею 30 квадратних метрів із 2 спальнями та 1 ванною. Знаходиться на 1 поверсі, продається з меблями. Клас енергоефективності D. Район Misericórdia.
Що змінилося в пропозиції на ринку нерухомості Лісабона цієї весни
Ринок нерухомості Лісабона і його передмість цієї весни показав загальне зростання цін, як на продаж, так і на оренду. Оновився список пропозицій у сегментах як преміального житла, так і найдешевшого. Проте деякі варіанти з найдорожчих будинків і квартир, які ми мали змогу вивчити в минулих оглядах, все ще не продані.
Варто також пам'ятати, що більшість цін, проаналізованих у цьому огляді, - це ціни, які запитують продавці, тому є ймовірність, що вони не дають абсолютно правильного уявлення про реальну ситуацію. Порівнявши статистичні дані порталу Idealista.pt і Національного інституту, можна зробити висновок, що вони можуть значно відрізнятися для найдорожчих муніципалітетів. Наприклад, у місті Лісабоні ця різниця може сягнути 28%.
Якщо ви підшукуєте житло в районі Великого Лісабона, наш сайт стане надійним помічником у цьому процесі: тут ви знайдете досвідченого рієлтора, який орієнтується у всіх муніципалітетах столичного регіону.
А тим, хто хоче краще зрозуміти, як влаштоване життя в Португалії, буде цікавий блог на WithPortugal.com - тут ви знайдете безліч корисних матеріалів про найрізноманітніші сторони португальського побуту й культури.
