Огляд познайомить вас із ринком нерухомості Лісабона з листопада 2024 по лютий 2025 року. Ви дізнаєтеся про поточні ціни на житло в столичному регіоні, а також про ключові зміни за останні місяці. Детально буде вивчено вартість купівлі квартир і будинків, а також розцінки на оренду, довго- і короткострокову.
Ті, хто недавно в Португалії, можуть не знати, що Лісабон як муніципалітет - це одна область, а Лісабонський округ - зовсім інша. Існує кілька географічних класифікацій, які можуть заплутати кого завгодно: наприклад, Área Metropolitana de Lisboa (Столична зона Лісабона) складається з Grande Lisboa (Великого Лісабона) і півострова Сетубал. У цьому огляді основна увага буде приділена зоні Grande Lisboa, до якої входить безпосередньо місто Лісабон і муніципалітети, що його оточують. При цьому зазначимо, що місто Лісабон охоплює 24 райони.
Динаміка цін на нерухомість у Великому Лісабоні
Аналізувати ринок нерухомості ми почнемо з одного з провідних ресурсів, Idealista.pt. Цей портал надає можливість вивчити цінові тенденції через середній показник вартості квадратного метра. Розрахунки ґрунтуються на даних про різні об'єкти, опубліковані на сайті: квартири, приватні будинки, руїни тощо.
Графіки показано за останні 5 років, щоб тенденції були більш помітними. Середні ціни квадратного метра на продаж нерухомості зростали доволі стабільно впродовж останнього року, проте з кінця 2024 року почалося невелике зниження. Загалом порівняно із січнем 2024 року середня ціна квадратного метра зросла на 3,9%.
Рівень ціни квадратного метра оренди змінювався різноспрямовано, але з літа 2022 року спостерігається зростання, колись більш швидке, колись менш.
Порівняно із січнем 2024 року середня ціна зросла на 2,8%.
Далі ми детально розберемо зміни в кожному муніципалітеті Великого Лісабона і в кожному районі міста Лісабона.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
У таблиці представлено інформацію про середню вартість квадратного метра нерухомості, що продається через портал Idealista.pt. Колонки 1 - 3 показують ціни з листопада 2024 по січень 2025, колонка 4 - процентна зміна за останні три місяці, а колонка 5 - річні зміни. Муніципалітети в списку відсортовані за спаданням середньої вартості квадратного метра в січні 2025 року.
На початку 2025 року муніципалітет Лісабон лідирує в списку із середньою ціною метра в 5.453 євро. Порівняно з листопадом минулого року досить помітне падіння (-4,08%), а порівняно із січнем минулого року - дещо більш плавне зниження (-1,1%). Примітно, що Лісабон став єдиним муніципалітетом у всій агломерації, де ціна за рік не зросла, а навпаки.
Другу сходинку рейтингу стабільно посідає Кашкайш (Cascais), престижне столичне передмістя на океанському узбережжі. У січні 2025 року ціна квадратного метра тут склала 5.126 євро, що також стало результатом невеликого квартального зниження в 1,8%. За останній рік вартість житла в Кашкайші збільшилася на 6,5%.
На третьому місці слідує Oeiras, де середня вартість квадратного метра склала 4.019 євро в січні цього року. Порівняно з листопадом, ціна впала на 1,8%, а за останній рік зростання становило скромні 1,6%.
Помітна різниця у вартості квадратного метра між трьома найдорожчими муніципалітетами агломерації: у Лісабоні квадратний метр коштує на 327 євро більше, ніж у Кашкайші (у цьому кварталі розрив скоротився, раніше він був понад 400 євро). Зі свого боку, ціна в Кашкайші перевищує вартість в Оейраші на 1.005 євро (розрив залишився приблизно на тому ж рівні). Оейраш дорожчий, ніж наступний за списком муніципалітет Odivelas, на 1.092 євро.
Група муніципалітетів із ціною квадратного метра від 2.200 до 3.000 євро включає такі місця, як Odivelas, Amadora, Loures, Mafra, Sintra і Vila Franca de Xira. За останній квартал зростання цін у них було помірним (0,99 - 3,39%), а річне зростання було значним (8,4 - 12,1%).
Замикають список муніципалітети з ціною квадратного метра від 1.300 до 2.000 євро: Torres Vedras, Lourinhã, Sobral de Monte Agraço, Alenquer і Cadaval. Переважно всі вони показали квартальне зростання в межах 2,04 - 5,79%. Винятком став лише Torres Vedras, де спостерігалося квартальне зниження ціни (-1,87%). А от темпи річного зростання виявилися зовсім різними: від 2,6% в Anequer до 22,5% у Sobral de Monte Agraço.
Якщо порівнювати початок і кінець таблиці (Лісабон і Cadaval), то відмінність між ними в середній ціні квадратного метра становить 4.100 євро.
Наскільки можна покладатися на статистику Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt формується з цін оголошень про нерухомість, розміщених тільки на цьому ресурсі. Оскільки сайт має інформацію тільки про ціни продавців, він не може показати реальний стан справ на ринку.
Оцінити точність цифр Idealista можуть допомогти звіти про фактично здійснені угоди з нерухомістю, які щоквартально видає Національний інститут статистики Португалії. Найсвіжіший звіт доступний зараз, охоплює 3-й квартал 2024 року. Порівнявши дані про ціни на квадратний метр у кількох муніципалітетах Лісабона з цих 2 джерел, можна зрозуміти, наскільки гідні довіри результати Idealista.
Середні ціни на квадратний метр нерухомості у 3 кварталі 2024 року
У таблиці наведено дані про середню ціну квадратного метра під час продажу нерухомості, надані Національним інститутом статистики (колонка 1) і середня ціна, отримана з оголошень на Idealista.pt (колонка 2). Колонка 3 показує процентну різницю між ними.
Практично у всіх проаналізованих муніципалітетах дані Idealista.pt показують вищі ціни порівняно з цифрами Національного інституту статистики. Найбільшу відмінність видно в Лісабоні та Кашкайші (від 26,8% до 30,2%). У деяких муніципалітетах, таких як Одівелаш і Віла Франка ді Шира, навпаки, ціни реальних угод перевищили ціни з Idealista (- 2,8%). А от у Лореші різниця між двома цими джерелами на рівні статистичної похибки (0,8%).
Істотні відмінності між цінами Idealista.pt і Національного інституту статистики за 3 квартал 2024 року можуть пояснюватися декількома факторами: різними методами розрахунку середніх цін, часовим розривом між публікацією оголошення на сайті та фактичним проведенням операції, а також імовірністю того, що продавці були готові знижувати початково заявлені ціни. У будь-якому разі ми спираємося на статистику Idealista, тому що цей сайт надає найсвіжіші дані. Національний інститут статистики свої звіти готує довго.
Працюючи з цифрами з Idealista, завжди слід пам'ятати, що ціни, зазначені на платформі, не завжди відображають реальну ситуацію. Чим більше і популярніше місто, тим різниця буде помітнішою. Якщо ви хочете купити нерухомість у Лісабоні або його околицях, краще скористатися допомогою лісабонського рієлтора, щоб вкласти гроші з максимальною віддачею.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Далі ми проаналізуємо динаміку орендних ставок у перерахунку на квадратний метр. Як видно з таблиці, список муніципалітетів, де пропонувалося житло в оренду в попередні 12 місяців, не такий довгий, як список на продаж.
У січні 2025 року вартість оренди квадратного метра в Лісабоні склала 21,9 євро, як і за 3 місяці до цього. За рік ціна зросла на скромні 2,4%. У Кашкайші за квартал оренда навіть знизилася на 1,94%, досягнувши 20,2 євро за квадратний метр. За рік муніципалітет показав зростання в 0,9%.
У решті муніципалітетів квартальні зміни цін були різноспрямованими: десь вони не змінилися, десь зросли на показник до 5%, а десь ледь помітно знизилися (менше, ніж -1%). Якщо ж розглядати річну динаміку, то скрізь спостерігалося зростання від 3%. Чемпіоном став муніципалітет Амадора, де середня ціна квадратного метра збільшилася на 12,8%.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Якщо житло в Лісабонському регіоні купується з метою інвестицій, то можна дізнатися, який дохід приносить короткострокова туристична оренда. Для оцінки цього потенціалу ми звернемося до безкоштовної версії сервісу All The Rooms. Він надає дані про середню вартість добової оренди та рівень заповнюваності житла в різних муніципалітетах за останні три місяці.
У наведеній таблиці представлено муніципалітети регіону Великого Лісабона з даними про кількість об'єктів, доступних для туристичної оренди на платформі AirBnB з 6 листопада 2024 по 6 лютого 2025 року. Також вказана середня вартість оренди за ніч. Дані All the Rooms не мають прив'язки до метражу житла.
Найбільша кількість місць туристичної оренди в муніципалітеті Лісабон (30.754), проте ціна туристичної ночівлі там не найвища (143 євро). Дорожче буде зупинитися в Azambuja, Alenquer і Cascais.
Продаж нерухомості в різних районах міста Лісабон
Таблиця вище показує середні ціни квадратного метра нерухомості, що продається через сайт Idealista.pt. Перші три колонки містять інформацію про ціни за місяцями, четверта показує процентну зміну за квартал, а п'ята - за рік. Райони Лісабона розташовані за спаданням вартості квадратного метра в січні 2025 року.
Очолює список Santo António, який розташований у самому центрі міста. Цей район дуже компактний, але при цьому багатий на визначні пам'ятки. Середня ціна квадратного метра в січні цього року становила 7.451 євро, що стало результатом квартального падіння на 5,01%. За рік же ціна знизилася на 3%.
Ціна квадратного метра в діапазоні від 6.100 до 6.700 євро спостерігається в 5 районах: Avenidas Novas, Estrela, Misericórdia, Campo de Ourique і Santa Maria Maior. Ці райони теж переважно розташовані в центрі Лісабона. За квартал ціни в них знизилися від 0,74 до 4,94%. Зміни за рік виявилися не такими схожими: у 3 районах спостерігалося незначне зростання (до 2,4%), а у 2 - зниження в рамках статистичної похибки (від -0,3 до -1,2%).
У наступній групі з 5 районів ціни на квадратний метр перебувають у діапазоні від 5.000 до 6.000 євро: Belém, Alcântara, Parque das Nações, São Vicente і Arroios. За квартал ціни в більшості цих районів теж знизилися, на 1,74 - 5,39%. Тільки в Parque das Nações спостерігалося практично непомітне зростання, на 0,82%. За рік же ціни впали у всіх муніципалітетах. Parque das Nações і тут виділився, цього разу тим, що продемонстрував найбільше річне падіння цін не тільки в цій групі, а й у всьому Лісабонському регіоні, на 9,1%.
У фінальній частині списку зібрані райони з цінами від 4.000 до 5.000 євро за квадратний метр: São Domingos de Benfica, Ajuda, Benfica, Penha de França, Lumiar, Marvila, Carnide і Olivais. У них зміни за квартал були різноспрямованими: у 4 спостерігалося помітне падіння ціни, на значення до 5,47%, а в інших 4 районах ціни, навпаки, зросли на значення до 5,61%. Річна динаміка у всіх цих районів виявилася позитивною, але ціни зростали різними темпами: від скромних 1,7% у Penha de França до вражаючих 16,3% в Ajuda.
Ми можемо також порівняти між собою перший і останній район у списку. Різниця в середній ціні квадратного метра між ними становить 3.427 євро, тобто на ті самі гроші, які потрібні для купівлі 1 квадратного метра в районі Santo António, можна купити 1,85 кв. м в Olivais. Така велика різниця в межах одного й того самого міста змушує замислитися.
Оренда нерухомості в районах міста Лісабон
Орендні ставки за районами в перерахунку на квадратний метр в останні 3 місяці змінювалися різноспрямовано. Частина районів показала зростання до 5,43%. Інша частина - зниження до 3,6%. На загальному тлі виділяється тільки район Santa Clara, де відбулося падіння на 19,46%. А в якихось районах ціни не змінилися зовсім.
За рік ціни в більшості районів зросли. Чемпіонами за річним зростанням стали Campolide (9,2%) і Benfica (10,6%). В Alvalade ціна не змінилася порівняно із січнем 2024 року. У 6 районах ціни дещо знизилися, але не дуже сильно. Найзначніше падіння вартості орендного квадратного метра показав район Parque das Nações (-5,8%).
Порівнявши ціни в найдорожчому і найдешевшому районі, бачимо, що різниця між ними практично у 2 рази: за гроші, яких вистачить на 1 квадратний метр у Santo António, можна орендувати 1,86 метра в Santa Clara.
Подобова оренда нерухомості в Лісабоні
Ринок туристичної оренди муніципалітету Лісабон вивчатимемо за допомогою платформи All The Rooms. У таблиці нижче зібрано дані про кількість об'єктів нерухомості, що здається, доступних на Airbnb у період з 6 листопада 2024 по 6 лютого 2025 року, а також середню вартість оренди за добу. Для деяких, найпрестижніших, районів сайт інформацію не надав.
Згідно з даними All The Rooms, лідерами за кількістю пропозицій туристичного розміщення в Лісабоні цієї зими виявилися райони Arroios (2.028 об'єктів) і Avenidas Novas (1.146 об'єктів). Якщо говорити про ціни, то найдорожчими районами стали Parque das Nações (160 євро), Avenidas Novas (135 євро), Estrela (134 євро), Marvila (133 євро). Найдешевшими були Arroios (100 євро), Beato (95 євро), Carnide (72 євро).
Це порівняння дає змогу зробити висновок, що велика кількість конкурентів на ринку туристичної оренди не завжди веде до зниження ціни ночівлі там. Якщо ви цікавитеся лісабонським житлом для здачі його подобово, вибір місця розташування відіграватиме вирішальну роль. Рекомендуємо проконсультуватися з рієлтором у Лісабоні, який розуміє динаміку ринку і знає специфіку кожного району.
Найдорожча і найдешевша нерухомість для купівлі в лютому 2025 року
На сайті Idealista.pt представлено 9.989 будинків на продаж, але ми не братимемо до уваги частину цих оголошень. Є пропозиції на стадії проєктування, а також просто руїни. Ми сфокусуємося тільки на тих будинках, які готові до негайного заселення.
Найдорожчі будинки в окрузі Лісабон на сьогодні
60.000.000 євро
Той випадок, коли не знаєш, чи не помилився продавець числом нулів. Маєток у Кашкайші, але не просто біля океану. Кілька будівель загальною площею 5.000 кв. м. Територія 26 гектарів. Є сад і басейн. Частина будівель у хорошому стані, але подекуди ремонт на любителя. Клас енергоефективності А+.
24.000.000 євро
Шикарний маєток у Сінтрі на території 42 гектари. Будинок площею понад 2.500 метрів з 10 спальнями та 2 ванними. Є стайня і невеликий кінноспортивний комплекс. Також є інші будівлі та басейн. Клас енергоефективності D. В одному з минулих оглядів його пропонували дешевше, за 19 мільйонів.
22.000.000 євро
Ще один маєток, який скоріше схожий на турецький готель з початку 2000-х, ніж на приватний будинок. Проте, позиціонується саме як будинок. Площа ділянки 0,8 га. Кілька будівель (загалом 19 спалень), басейн, ставок. Клас енергоефективності відсутній. Муніципалітет Cascais.
19.800.000 євро
Маєток у Сінтрі: ділянка понад 10 га, будинок площею понад 3.000 квадратних метрів. 14 спалень, 10 ванних кімнат. На території є басейн і сад. Клас енергоефективності С.
Найдешевші готові будинки, які не потребують негайного капітального ремонту
89.000 євро
Одноповерховий будиночок площею 35 квадратних метрів. Одна спальня та одна ванна. Будинок був побудований у 1951 і відремонтований нещодавно. Класу енергоефективності немає. Муніципалітет Torres Vedras.
91.000 євро
Сільський будинок, який потребуватиме певного ремонту. Площа 49 квадратних метрів. 1 спальня і 2 санвузли. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Torres Vedras.
Найдорожчі будинки в місті Лісабон
9.200.000 євро
Будинок площею 872 кв. м. 5 спалень, 8 ванних. Гараж, балкон і тераса, сад, басейн. Написано, що це вторинна нерухомість, проте з фото тільки рендери і клас енергоефективності не вказано. Є ймовірність, що будинок ще не побудований. Район Estrela.
7.990.000 - 8.200.000 євро
Особняк із вікнами на Собор Лісабона. Площа близько 900 кв. м. Ліфт, гараж, центральне опалення. Будівля 18 століття. Район Santa Maria Maior. Ми бачили цей об'єкт у щоквартальних оглядах уже, здається, півтора року. Зараз з'явилося нововведення: його намагаються продати за кількома оголошеннями, публікуючи в них різні адреси та метражі. Фото дещо різняться, але зрозуміти, що це один і той самий об'єкт, можна за фотографією цієї кімнати.
7.500.000 євро
Палац площею понад 1.500 квадратних метрів на ділянці в 0,2 гектара. 3 поверхи, 7 спалень, 8 ванних. Сад із басейном. Клас енергоефективності B. Район Lumiar. Цей будинок ми бачили і в торішніх оглядах, але в якийсь час його витіснили з добірки дорожчими варіантами.
Готові житлові об'єкти в Лісабоні, що не обтяжені орендними зобов'язаннями і які можна використовувати без необхідності проведення капітального ремонту одразу
180.000 євро
Нещодавно відремонтований будинок площею 56 квадратних метрів. 2 спальні та 1 ванна. Сертифікат енергоефективності відсутній. Район Santa Clara.
255.000 євро
Будинок площею 76 квадратних метрів із 3 спальнями та 1 санвузлом. Клас енергоефективності відсутній. Район Ajuda.
На порталі Idealista.pt пропонується 29.785 квартир на продаж. Ми вивчатимемо пропозиції квартир тільки типології Т2, тобто з вітальнею і двома спальнями. Пропустимо об'єкти, не готові до негайного заселення: недобудовані, з орендарями, що продаються за частками, які потребують капітального ремонту.
Найдорожчі квартири
3.800.000 євро
Квартира в елітному особняку Кашкайша, побудованому в 2009 р. Площа квартири 163 кв.м. 2 спальні і 2 санвузли. Знаходиться на першому поверсі. Клас енергоефективності С.
3.515.000 євро
Реконструйована історична будівля в центрі Лісабона. Площа квартири 180 кв.м. 2 спальні та 2 санвузли. 4-й поверх у будинку з ліфтом. Клас енергоефективності В. Район Santa Maria Maior.
2.590.000 євро
Квартира площею 236 квадратних метрів в елітному будинку в історичному центрі Лісабона. 2 спальні, 3 ванні, балкон, гараж на 2 машиномісця. Клас енергоефективності С. Район Santa Maria Maior. Цей варіант ми бачили і в минулому кварталі за ту саму суму.
Найдешевші квартири в прийнятному стані
135.000 євро
Квартира площею 76 кв. м. 2 спальні, 1 ванна. Будинок побудований у 1999 році. Квартира розташована на 2 поверсі, ліфта немає. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Alenquer.
148.000 євро
Квартира площею 83 кв. м. 2 спальні, 1 ванна. 2-й поверх, будинок без ліфта. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Lourinhã.
Найдешевші квартири в прийнятному стані в місті Лісабон
162.900 євро
Квартира площею 85 квадратних метрів на першому поверсі 2-поверхового будинку. 2 спальні, 1 ванна. Будинок 1951 року побудови. Написано, що зроблено повний ремонт, але викладено фото тільки самого процесу, а не його результату. Район Santa Clara. Клас енергоефективності G.
194.000 євро
Квартира площею 45 квадратних метрів на третьому поверсі в будинку без ліфта. Судячи з фото, розташована під дахом. 2 спальні, 1 ванна. Клас енергоефективності F. Район São Vicente.
Що змінилося в пропозиції на ринку нерухомості Лісабона цієї зими
Лісабонський ринок нерухомості цієї зими продемонстрував цікаву динаміку. По-перше, середня ціна квадратного метра під час продажу будинків і квартир знизилася в найдорожчих муніципалітетах і найдорожчих районах столиці. При цьому сегмент преміального житла оновився. Деякі варіанти з найдорожчих будинків і квартир, які ми спостерігали у звітах протягом кількох кварталів, більше не продаються. Чи знайшлися на них покупці, чи продавці просто зневірилися вийти на угоду, ми не знаємо. Також з'явилися оголошення про ще дорожчі варіанти на продаж. Час покаже, наскільки вони будуть цікаві покупцям.
Пропозиції найдешевшого житла оновилися повністю, що відбувається практично завжди. Серед найдешевших пропозицій можна було зустріти величезну кількість квартир з орендарями і в поганому стані. Вони не увійшли в огляд, але вражає те, що ціни на них були не тільки найнижчими. Такі варіанти зустрічалися і за 100.000 і за 200.000 євро.
Порівняння статистичних даних порталу Idealista.pt і Національного інституту статистики показує, що середні ціни на квадратний метр в укладених договорах стабільно виявляються істотно нижчими, ніж ті, що запитують продавці. У Лісабоні (місті) ця різниця найбільш значна, 30%.
Якщо ви перебуваєте в пошуку житла у Великому Лісабоні, наш сайт допоможе вам зв'язатися з професійним рієлтором, який працює з усіма муніципалітетами столичного регіону.
Для тих, хто хоче глибше познайомитися з життям у Португалії, на WithPortugal.com доступний блог із корисною інформацією про всі аспекти португальського життя.
