Яку нерухомість можна вважати дешевою? Відповідь на це питання не така проста. Ціна та цінність будь-якого об'єкта залежить від його метражу, географічного розташування та стану. Але не менш важливим є й те, хто її збирається придбати та з якою метою. Постійні читачі WithPortugal.com могли звернути увагу, що в наших статтях про нерухомість часто фігурують руїни будинків вартістю 15-20 тисяч євро. Безумовно, вони коштують найменше при купівлі. Але ж для того, щоб почати їх використовувати за призначенням, потрібно вкласти немало грошей у нове будівництво. Зрештою, чи такими дешевими виявляється цей вид нерухомості?
У рамках даної статті ми будемо шукати найбільш дешеву нерухомість в Португалії. При цьому ми шукатимемо нерухомість, яка підходить для проживання і не потребує капітального ремонту. Уявімо собі сімейну пару, яка переїжджає до Португалії. У них є віддалена робота, тому не потрібно прив'язуватися до будь-якого міста. Вони хочуть розуміти, скільки їм коштуватиме оренда або купівля житла, яке відповідає їх потребам. Оскільки кошти не безмежні, вони шукають найбільш дешевий з прийнятних варіантів.
Ми зосередимося на житловій нерухомості для особистого/сімейного використання. Розпочнемо з питання про те, що варто очікувати від нерухомості в Португалії. Потім проаналізуємо ринок оренди, після чого подивимось, яка ситуація на ринку продажу. В обох випадках також будуть наведені приклади актуальних на сьогодні оголошень з сайту нерухомості.
Яке воно, житло у Португалії?
Перепис населення, проведений в 2021 році, виявив наступні факти про португальське житло:
- Більшість житлових будинків в Португалії (83,7%) - це одно- і двоповерхові будівлі.
- 64,2% житлових будівель потребують ремонту.
- Житло для постійного проживання зазвичай має 4-5 приміщень.
- 51,9% місць сімейного проживання мають житлову площу від 60 до 119 квадратних метрів, при цьому середній розмір житлової площі становить 112,4 кв.м.
- У більшості житла для обігріву використовуються переносні пристрої (електричні та газові обігрівачі тощо).
- Більшість житла для сімейного проживання (83,4%) не має кондиціонера. Тим не менше, у будівлях, побудованих протягом останнього десятиліття, ця частка нижче (63,5%).
- Лише 34,0% житлових будинків доступні для людей, що пересуваються на інвалідних візках. Для будівель, побудованих протягом останнього десятиліття, ця частка досягає 68,2%.
- Для 63,6% житлових приміщень в Португалії характерне певне перенаселення, лише 23,7% вважаються заповненими відповідно до їх розміру.
- 61,6% житлових приміщень, де проживають їх власники, не несуть жодного іпотечного навантаження.
- Придбання житла обходиться в 360,5 євро на місяць.
- Середня вартість щомісячної орендної плати становить 334 євро.
Оренда найдешевшої нерухомості в Португалії
Уявімо собі сімейну пару, яка щойно приїхала до Португалії. У них є віддалена робота або пасивний прибуток. Поки вони не вирішили, де будуть постійно жити. На цей час вони хочуть орендувати квартиру. Завдання - зняти її якомога дешевше. Де саме її знімати, не так важливо. Яка інформація допоможе цій парі знайти своє ідеальне житло?
Я запропонувала би почати пошуки з аналізу даних Національного інституту статистики за 3-й квартал (липень - вересень) 2022 року. Чому саме 3-й квартал 2022? На жаль, це найсвіжіші дані, доступні на даний момент. Національний інститут статистики публікує звіти щоквартально. Оскільки вони дуже детальні, їх не можна генерувати швидко.
Карта демонструє регіони з відповідною градацією за середнім (медіанним) рівнем цін за квадратний метр. Різними відтінками фіолетового позначені 4 градації:
- Середня вартість квадратного метра житла для оренди від 2,67 до 4,00 євро (найсвітліший відтінок),
- Середня вартість квадратного метра від 4,00 до 5,00 євро,
- Середня вартість від 5,00 до 6,55 євро,
- Середня вартість від 6,55 до 10,16 євро (найтемніший відтінок).
На карті видно, що середня ціна квадратного метра в оренду прямо пропорційна наближеності до узбережжя, і на узбережжі вона вище у великих містах. Також ціна досить висока на Мадейрі та відносно низька на Азорських островах. З великою ймовірністю описана ситуація постійна, а не характерна тільки для 3-го кварталу 2022. Тому ті, хто шукають найбільш доступну нерухомість в оренду, найімовірніше знайдуть її в східних регіонах Португалії: T. Trás-os-Montes, Tâmega e Sousa, Beira Baixa, Beiras e S. Estrela, Douro та Alto Alentejo, а також на Азорських островах. Якщо йдеться про узбережжя, то найбільш доступне житло з великою ймовірністю можна знайти в регіонах Alto Minho та Leiria.
Тепер звернемося до сайту Idealista.pt та подивимось, які пропозиції оренди є на ньому зараз. Для прикладу візьмемо один зі східних субрегіонів Португалії, Terras de Trás-os-Montes та західний регіон Leiria.
Субрегіон Terras de Trás-os-Montes, квартири
325 євро / місяць Однокімнатна квартира площею 25 квадратних метрів. Здається з меблями. Стан не супер-новий, але й не повний жах, якщо вірити фотографіям. Місто Bragança.
420 євро / місяць Однокімнатна квартира площею 90 квадратних метрів. Здається з меблями. Ремонт досить специфічний. Місто Bragança.
Субрегіон Terras de Trás-os-Montes, будинки
500 євро / місяць Одноповерховий будинок площею 150 кв. м. 3 спальні, 2 ванні, гараж. Здається з меблями та укомплектованою кухнею. Місто Bragança.
860 євро / місяць Двоповерховий будинок площею 265 кв. м з 5 спальнями. Укомплектована кухня. У кожній спальні є ліжко та письмовий стіл. Є WiFi. Кімнати можна орендувати окремо (180 євро за кімнату), але, з якоїсь причини, пропонується тільки 4 з них. Місто Bragança або дуже близькі околиці.
1 000 євро / місяць Одноповерховий сільський будинок з неймовірним видом. Площа 200 кв.м. 3 спальні з меблями, 1 вітальня, обладнана кухня, гараж, тераса та барбекю. Кондиціонер та центральне опалення. Ділянка 1900 кв.м. Муніципалітет Mogadouro.
Регіон Leiria, квартири
400 євро / місяць Поверх у двоповерховому будинку. Квартира площею 90 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна, кухня об'єднана з вітальнею. Здається з меблями. Vieira de Leiria.
450 євро / місяць Студія площею 35 квадратних метрів. Гараж включено у вартість. Недалеко від Peninche.
460 євро / місяць Студія з площею 30 кв.м. Свіжий ремонт, без меблів. Місто Leiria.
550 євро / місяць Квартира T1 (є вітальня та спальня) площею 51 метр. Свіжий ремонт. Здається з меблями. Немає гаражу і парковки. Місто Leiria.
Регіон Leiria, будинки
450 євро / місяць Одноповерховий будинок площею 120 квадратних метрів. 1 вітальня, 1 спальня, 2 ванні кімнати, обладнана кухня, гараж, тераса. Недалеко від Alcobaça.
750 євро / місяць Одноповерховий будинок площею 72 кв. м. 2 спальні, 2 ванні кімнати, обладнана кухня. Здається з меблями. Ділянка 5 соток. Місто São Martinho do Porto.
850 євро / місяць Двоповерховий будинок площею 195 квадратних метрів. 2 вітальні, 3 спальні, 2 ванних кімнати, обладнана кухня, гараж, ділянка. Муніципалітет Ansião.
Купівля найдешевшої нерухомості у Португалії
Припустимо, що наша сімейна пара точно хоче жити в Португалії, тому серйозно налаштована на придбання житла. Для того, щоб орієнтуватися на ринку дешевого житла Португалії, їм також допоможе дослідження Національного інституту статистики. Як і у випадку з орендою, найсвіжіші дані, які ми маємо в нашому розпорядженні, стосуються третього кварталу 2022 року. Але цих даних більше, тому можна більш повно оцінити ситуацію.
Найдешевші регіони Португалії
На графіку зображено всі регіони Португалії (стовпець ліворуч). У межах кожного регіону показані муніципалітети з найнижчою та найвищою ціною за квадратний метр для купівлі нерухомості. Назви цих муніципалітетів також зазначені. Нас цікавить нижня частина графіка. Згідно з ним, найбільш доступним регіоном на 3 квартал 2022 року був Alto Alentejo (візуально трохи менше 1 000 євро за квадратний метр). У ньому найбільш доступним муніципалітетом був Crato (менше 500 євро за квадратний метр), а найбільш дорогим - Porte de Sor (близько 800 євро за квадратний метр). Якщо вірити цьому графіку, то регіонів з середньою ціною за квадратний метр до 1 000 євро було близько 10. Не забувайте, що це дані піврічної давності, тому ціни, скоріш за все, змінилися, але список найбільш доступних регіонів з великою ймовірністю залишився таким самим.
Хвилина теорії статистики
До цього моменту ми бачили лише один показник вартості нерухомості - середню вартість квадратного метра. Існує кілька способів розрахунку цієї середньої вартості. Національний інститут статистики Португалії в своїх дослідженнях цін на нерухомість використовує як середнє значення медіану. Медіана - це середнє значення набору чисел, тобто число, яке знаходиться в середині цього набору, якщо його впорядкувати за зростанням.
Також Національний інститут статистики наводить дані, які допомагають зрозуміти, в якому інтервалі ймовірно буде ціна за квадратний метр в кожному регіоні. У деяких з таблиць, наведених нижче, ви побачите так звані 1-й і 3-й квартилі. Я не буду занурюватися у деталі щодо того, що це таке, адже тоді замість статті про нерухомість у нас вийде підручник статистики. Головне, що потрібно зрозуміти про квартилі, це те, що вони показують початок та кінець інтервалу, всередині якого опиняється половина всіх чисел досліджуваного набору.
Далі ми розглянемо дані, зібрані Національним інститутом статистики за рік (жовтень 2021 - вересень 2022). Як я вже зазначала, більш свіжих даних у нас немає, отже, працюємо з тим, що маємо.
Якщо ми розглянемо перший рядок таблиці, то побачимо середню ціну за квадратний метр, розраховану на основі даних про всі угоди купівлі-продажу в усій Португалії (1 466 євро), а також 1-й квартиль (893 євро) та 3-й квартиль (2 159 євро). Цих угод було багато, напевно сотні, можливо навіть тисячі. Рівно половина цих угод була здійснена з ціною за квадратний метр в інтервалі від 893 до 2 159 євро. Ось для чого саме потрібні квартилі - щоб показати нижню та верхню межі цінового інтервалу, в якому було здійснено 50% угод купівлі-продажу нерухомості на певній території. У випадку всієї країни діапазон достатньо великий, але саме ця нижня межа інтервалу має бути особливо цікавою тим, хто шукає дешеву нерухомість, оскільки вона показує, яку ціну за квадратний метр можна знайти досить реально.
Ця таблиця містить найбільш доступні регіони на початку списку. Якщо ми будемо орієнтуватись на 1-й квартиль, тобто на нижні межі інтервалів цін, то ми побачимо, що є 10 регіонів, де в 2022 році було реально знайти нерухомість з ціною за квадратний метр в межах 500 євро. Це Alto Alentejo, Beiras e Serra da Estrela, Beira Baixa, Baixo Alentejo, Douro, Terras de Trás-os-Montes, Médio Tejo, Alto Tâmega, Viseu Dão Lafões та Alentejo Central.
Найдешевші муніципалітети Португалії
Кожен регіон Португалії складається з кількох муніципалітетів. У кожному з цих муніципалітетів власна ситуація з нерухомістю, тому ціни можуть сильно відрізнятися.
За допомогою цієї карти можна побачити муніципалітети з відповідними відтінками фіолетового на основі середньої ціни за квадратний метр. Білим кольором позначені території, з яких не було даних (імовірно, там не було зареєстровано жодної угоди з нерухомості в той період). Наступні 4 градації позначені різними відтінками фіолетового:
- Середня вартість квадратного метра продаваного житла від 171 до 500 євро (найсвітліший відтінок),
- Середня вартість квадратного метра продаваного житла від 500 до 800 євро,
- Середня вартість квадратного метра продаваного житла від 800 до 1 446 євро,
- Середня вартість квадратного метра продаваного житла від 1 446 до 3 785 євро (найтемніший відтінок).
Як ми бачимо, найбільш доступні муніципалітети зосереджені на сході, але навіть на заході країни є муніципалітети з середніми цінами до 800 євро за квадратний метр. Так, це може бути не саме узбережжя, але все ж близько від нього.
У таблиці нижче представлені 50 муніципалітетів з найнижчою середньою ціною за квадратний метр на основі даних, накопичених за 12 місяців (жовтень 2021 - вересень 2022). Для кожного муніципалітету вказано регіон, до якого вони належать, а також 1-й і 3-й квартиль цінового ряду.
Згідно з цими даними, муніципалітетом з найбільш дешевою нерухомістю у 2022 році був Figueira de Castelo Rodrigo з середньою ціною за квадратний метр в 171 євро. При цьому ціновий інтервал, в якому було здійснено половину угод в цьому муніципалітеті, становить від 79 до 500 євро. Цікаво, що ж там була за будівля із 79 євро за метр?
Як ми бачимо, у всіх 50 муніципалітетах зі списку середня ціна за метр не перевищує 500 євро. Щодо регіонів, до яких відносяться ці муніципалітети, то вони переважно ті ж самі на сході країни, що були у списку найдешевших регіонів: Alto Alentejo, Beiras e Serra da Estrela, Beira Baixa, Baixo Alentejo, Douro, Terras de Trás-os-Montes, Médio Tejo, Alto Tâmega, Viseu Dão Lafões, Tâmega e Sousa, Alentejo Central. Також до цих 50 муніципалітетів потрапили три регіони, які мають вихід до океану: Азорські острови (Graciosa), Alto Minho та Leiria.
Отже, ті, хто шукає найдешевше житло в Португалії і не має певних уподобань щодо місцезнаходження, можуть почати пошук з цих 50 муніципалітетів.
Найдешевші муніципалітети у найдорожчих регіонах
А якщо хочеться проживати у розумній наближеності до великого міста? Якщо хочеться мати можливість їздити до океану, не витрачаючи на це півдня? Чи дійсно поруч з Лісабоном та іншими туристичними центрами тільки найдорожча нерухомість? Відповісти на ці питання знову допоможе Національний інститут статистики Португалії. Доступні дані про продажі нерухомості у жовтні 2021 - вересні 2022 року в регіонах Алгарве та Мадейра, а також в агломераціях Великий Лісабон та Велике Порту.
В кожній з таблиць наведено кілька найдешевших муніципалітетів для регіону, який розглядається (верхня частина таблиці), а також найбільш дорогі муніципалітети для порівняння (нижня частина таблиці).
В агломерації Великий Лісабон найнижча ціна за квадратний метр під час купівлі була в поселенні Moita - середнє значення становило 1,214 євро за метр. Половина угод була укладена в інтервалі від 935 до 1,481 євро за метр. Поселення Moita розташоване за 40 км від центру Лісабона, на півночі півострова Setúbal. Наступне місто у списку, Barreiro, географічно знаходиться поруч. Але місто Palmela, яке займає третє місце, розташоване ближче до столиці округу, міста Setúbal, яке ми бачимо на четвертому місці. У ньому в середньому платили 1,583 євро за квадратний метр, а половина угод була укладена в інтервалі від 1,237 до 1,942 євро за метр. Для порівняння, у найбільш дорогому місті агломерації Великий Лісабон, Лісабоні (що логічно), середня ціна за квадратний метр становила 3,785 євро, а інтервал цін, у який потрапила половина угод купівлі-продажу, становив від 2,936 до 4,907 євро.
В агломерації Великого Порту найбільш дешевим муніципалітетом виявився Arouca з середньою ціною за квадратний метр у 787 євро та інтервалом цін 409-1,069 євро. Муніципалітет Arouca розташований за 63 км від центру Порту та належить до округу Авейру. За ним слідують Oliveira de Azemeis, São João de Madeira та Vale de Cambra. Вони також знаходяться в окрузі Авейру на відстані 40-55 км від центру Порту. Для мене стало сюрпризом, що Велике Порту настільки широко розкинуло свої межі. Муніципалітети з трохи вищими цінами належать до округу Порту та знаходяться на відстані 35 км від центру Порту: Paredes, Santo Tirso, Trofa та Valongo. Santa Maria da Feira в принципі знаходиться на тій самій відстані від Порту, але належить до округу Авейру. Нерухомість в них можна було придбати, заплативши в середньому до 1,361 євро за квадратний метр. А ось ті, хто придбав житло в найбільш дорогому місці цього регіону, місті Порту, заплатили в середньому 2,467 євро за квадратний метр.
На архіпелазі Мадейра найнижчі ціни були у муніципалітеті Porto Moniz на північному заході острова, в найвіддаленішому від столиці місці, міста Funchal. Середня ціна за квадратний метр становила 725 євро, а 50% угод укладалося з ціною за метр від 425 до 1,173 євро. Далі за зростанням цін слідують муніципалітети Santana (північ острова), Ribeira Brava (південний захід) та São Vicente (північ). У цих місцях довелося заплатити в середньому до 1,074 євро за метр. Найбільш дорогим є місто Funchal, де можна було купити нерухомість за цінами за квадратний метр в інтервалі від 1,450 до 2,617 євро.
У регіоні Алгарве найбільш дешевим виявився найвіддаленіший від океану муніципалітет Alcoutim. 50% угод укладалися в інтервалі цін від 288 до 785 євро за квадратний метр при середній ціні метра в 518 євро. Наступним за ним був Monchique, значно ближчий до узбережжя, і коштував удвічі дорожче: середня ціна за метр складала 1,063 євро. На третьому місці був São Brás de Alportel, який насправді досить близький до Faro, столиці регіону. У ньому середня ціна також значно вище - 1,712 євро за метр. Далі слідують Olhão та Silves з середньою ціною за метр у межах 1,889 євро. А от щоб жити в найбільш дорогому муніципалітеті Алгарве, Loulé, потрібно бути готовим заплатити як мінімум на 1,000 євро за метр більше. Середня ціна за метр - 2,894 євро, а половина угод була укладена в інтервалі цін від 2,033 до 3,870 євро.
Свіжі приклади оголошень про продаж квартир та будинків у цих 4 регіонах ви можете знайти в наших останніх статтях про нерухомість в Лісабоні, Порту, Алгарве та на Мадейрі.
Найдешевші квартири та будинки, доступні для купівлі у березні 2023 року
Озброївшись списками найдешевших регіонів та муніципалітетів, наша сімейна пара тепер може розпочати пошуки житла. Як і раніше, оголошення про продаж можна знайти на сайті Idealista.pt, найбільшому порталі нерухомості в Португалії. Важливо відзначити, що ціни, які ми побачимо на Idealista, ймовірно, будуть вищими, ніж у результаті дослідження Національного інституту статистики. Пояснень цьому може бути багато. По-перше, звісно, це фактор часу (ми шукатимемо актуальні на сьогоднішній день оголошення, а ціни у дослідженні принаймні піврічної давності). По-друге, можлива ситуація, коли власники при публікації об'єктів на сайті завищують ціну з урахуванням можливого торгу, і у більшості випадків знижують ціну в результаті. Тому майте на увазі, що знизити ціну в принципі має бути реально. По-третє, ми не знаємо в якому стані було житло, яке потрапило до звіту, а ми, звісно, будемо шукати оголошення про продаж житла в хорошому стані.
Ми будемо шукати нерухомість для купівлі в чотирьох муніципалітетах зі списку 50 найдешевших муніципалітетів, наведеного вище.
Figueira de Castelo Rodrigo, будинки (пропозицій квартир там не було)
39.000 євро Будинок, який потребує серйозного ремонту, можливо, капітального. Пропозиція від банку. Площа 98 кв.м. Кухня, вітальня, 2 спальні, 1 ванна, горище. Підійде для інвестора, але не для миттєвого заселення родини. Figueira de Castelo Rodrigo.
Далі ми будемо все таки дивитися тільки варіанти, придатні для комфортного життя.
70.000 євро Двоповерховий будинок площею 144 кв.м. 4 спальні, 2 ванних кімнати. Ділянка 48 кв.м. Наскільки я зрозуміла, продається з меблями, але на мій смак меблі такі собі. Клас енергоефективності F. Figueira de Castelo Rodrigo.
119.000 євро Двоповерховий будинок площею 174 кв.м. 4 спальні, 2 ванних кімнати, балкон та тераса. Гараж. Ділянка близько 5 соток. Ремонт був зроблений 2 роки тому. Клас енергоефективності С. Figueira de Castelo Rodrigo.
120.000 євро Будинок яскраво-зеленого кольору потребує як мінімум косметичного ремонту як всередині, так і зовні. Площа - 266 кв.м. 5 спалень, 3 ванних кімнати, 3 вітальні, винний погріб, гараж, сад. Figueira de Castelo Rodrigo.
129.990 євро Будинок площею 254 квадратних метри. 4 спальні, 1 ванна, балкон та тераса. Гараж. Центральне опалення. На першому поверсі можна влаштувати магазин. Клас енергоефективності F. Figueira de Castelo Rodrigo.
Fornos de Algodres, квартири
70.000 євро Квартира площею 77 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна, балкон. Гараж на 2 машини. Будинок побудований у 2006 році. Клас енергоефективності F.
85.000 євро Квартира площею 92 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна, балкон, кладовка. Кондиціонер. Клас енергоефективності F. Fornos de Algodres.
87.500 євро Квартира площею 180 квадратних метрів. 3 спальні, 2 ванних кімнати. Центральне опалення. Гараж. Стіни в кожній кімнаті пофарбовані у власний колір, місцями дуже насичений. Тому, як мінімум, необхідний косметичний ремонт. Fornos de Algodres.
95.000 євро Квартира площею 190 квадратних метрів. 3 спальні, 2 ванних кімнати. Вбудована кухня. Fornos de Algodres.
Fornos de Algodres, будинки
50.000 євро Двоповерховий будинок площею 150 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. Нещодавно зроблено ремонт. Ділянка 220 кв. м. Клас енергоефективності F. Fornos de Algodres.
Fronteira, квартири
81.000 євро Квартира площею 120 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. Будинок побудований в 2005 році. Клас енергоефективності С.
Fronteira, будинки
37.500 євро Будинок площею 96 квадратних метрів. 2 спальні, 2 кухні, 1 вітальня. Нічого не згадується про ванну, але я сподіваюсь, що вона є. Будинок позиціонується як традиційний для Алентежу. Чи можливо він настільки традиційний, що усі зручності знаходяться у дворі? Клас енергоефективності F. Fronteira.
Mogadouro, квартири
75.000 євро Квартира площею 89 квадратних метрів. 1 спальня, 1 ванна. Здається, що кухня і вітальня об'єднані. Клас енергоефективності F.
90.000 євро Квартира площею 130 квадратних метрів. 3 спальні, 2 ванні кімнати, тераса. Повністю обладнана кухня. Кладовка та пральня. Клас енергоефективності Е. Могадору.
Mogadouro, будинки
40.000 євро Двоповерховий будинок площею 204 квадратних метри. 4 спальні, 2 ванних кімнати. Продається з меблями. Необхідно встановити нову кухню. Ділянка 40 кв.м. Mogadouro.
50.000 євро Будинок площею 145 квадратних метрів з дизайном, який сподобається не всім. 5 спалень, 3 ванних кімнати. Клас енергоефективності - Е. Mogadouro.
Зрештою: чи реально іноземцю купити нерухомість в Португалії дешево?
Я б сказала, що немає нічого неможливого, але, звісно ж, іноземець ризикує витратити, як мінімум, сили та нерви без знання мови та місцевої специфіки - як географічної, так і менталітету. Якщо немає часу та бажання занурюватися в деталі, то допомогти можуть професійні рієлтори в Лісабоні, Порту, Алгарве, Фігейра-да-Фош та на Мадейрі, до яких можна звернутися через наш сайт. Вони з радістю нададуть консультації щодо купівлі квартири або будинку при будь-якому бюджеті. А тих, хто шукає варіант для інвестицій, можливо зацікавить послуга управління нерухомістю в Алгарве.
Якщо ваша мета - придбати житло в Португалії, бажаю вам знайти таке, яке буде відповідати вашим потребам та бюджету!
