Не так давно ми з вами дізналися, які податки та інші витрати ви повинні будете сплатити, якщо захочете купити нерухомість у Португалії.
Настав час розібратися зі стороною продавця: які витрати несе власник, крім отримання прибутку.
Податок IRS на приріст капіталу від нерухомості
Якщо нерухомість продається дорожче, ніж купувалася, то з'являється приріст капіталу власника від нерухомості. 50% приросту капіталу буде додано як прибуток до інших ваших прибутків під час подання декларації IRS (докладніше про IRS писали в цій статті).
Але оподатковувану базу можна істотно скоротити. Давайте подивимося, як рахується приріст капіталу, і що може зменшити податки, які сплачує продавець.
Приріст капіталу = вартість продажу - (вартість придбання x коефіцієнт знецінення валюти) - витрати на купівлю і продаж - витрати, понесені у зв'язку з підвищенням вартості майна (за останні 12 років).
У формулі ми бачимо складову Коефіцієнт девальвації валюти. Уряд щороку публікує таблицю коефіцієнтів девальвації валюти. Тому на майбутні роки ці значення можна буде знайти у відкритому доступі. Фактично це значення інфляції, на які коригується вартість нерухомості.
Ми бачимо, що приріст капіталу (а отже, і суму, з якої ви сплачуватимете податок) істотно можуть зменшити витрати на купівлю та продаж нерухомості, а також витрати, пов'язані з поліпшенням житла. Давайте розшифруємо ці два показники.
Витрати на купівлю та продаж нерухомості:
- Заява на отримання енергетичного сертифіката (близько 20-70 євро залежно від кількості кімнат);
- Реєстрація землі та відповідні податки;
- Гербовий збір;
- Вартість послуг нотаріуса;
- Муніципальний податок на передачу нерухомості (IMT);
- Комісія, сплачена рієлторській компанії (якщо така є).
Цей список далеко не повний, і більш детально, наприклад, про витрати на документи ми розповідаємо наприкінці статті. Головне розуміти, що подібні ваші витрати скорочують суму, з якої ви потім будете сплачувати податок.
Витрати на поліпшення якості житла (за останні 12 років):
- Заміна вікон;
- Ремонт косметичний або капітальний;
- Встановлення центрального опалення.
І так далі.
Усі витрати і збори за останні 12 років, що передують продажу, мають бути підтверджені рахунками-фактурами, виставленими на ім'я власника, тому рекомендується одразу збирати і ретельно зберігати всі документи, а також під час розрахунків краще вказувати свій NIF номер.
Отже, ви порахували приріст капіталу і врахували всі фактори, які зменшують базу оподаткування. Цю суму, як писали раніше, ділять навпіл і додають до решти ваших прибутків, з яких ви сплачуватимете IRS. Надалі застосовуються поточні річні ставки для розрахунку податку.
Наприклад, далі ставки на 2023 рік (джерело):
Наприклад, ви порахували, що приріст капіталу з продажу нерухомості з урахуванням усіх витрат склав 50 000 євро, а ваша зарплата за рік становить 24 000 євро. Ми ділимо приріст капіталу навпіл і додаємо до решти вашого прибутку. Виходить 49 000 євро оподатковуваної бази. Згідно з таблицею до неї застосовуватиметься ставка 43,5%. Тобто ви заплатите податки в розмірі 21 315 євро. Також розрахунки можуть бути скориговані залежно від того, чи подаєте ви декларацію спільно з чоловіком/дружиною/партнером, чи є у вас діти на утриманні тощо.
Важливо розуміти, що, по-перше, частину сплаченого податку можна повернути. У цій статті ми розповідали, як це зробити і для чого необхідно вказувати свій NIF (податковий) номер під час купівлі товарів і послуг. По-друге, є фактори, які додатково можуть зменшити або взагалі звести до нуля оподатковувану частину приросту капіталу від нерухомості, наприклад, подальша доля отриманого прибутку від продажу, чи є ви пенсіонером і в якому році ви купили нерухомість, яку продаєте. Про все це далі в статті.
Окремо варто сказати про власників, які не є податковими резидентами Португалії. Раніше, якщо ви не були податковим резидентом, весь ваш прибуток від продажу нерухомості в Португалії оподатковувався за фіксованою ставкою 28%. Але 2023 року нерезиденти були прирівняні до резидентів у частині розрахунку приросту капіталу та застосування податкових ставок.
Онлайн симулятори приросту капіталу від нерухомості (Simulador de Mais-valias Imobiliárias).
Варто зазначити, що для економії часу ви можете скористатися онлайн симуляторами для розрахунку приросту капіталу і податку IRS. Вони допоможуть вам швидко прикинути податок, який вам доведеться заплатити з продажу, враховуючи всі ключові параметри. Наприклад, цей симулятор.
У деяких випадках можна отримати звільнення від оплати IRS під час продажу нерухомості:
- Якщо ви купували нерухомість у власність до 1989 року, коли набув чинності Кодекс IRS. Попри те, що IRS у цьому разі не сплачується, операція з купівлі-продажу має бути задекларована в Додатку G1 (приріст капіталу, що не оподатковується) під час щорічного подання податкової декларації;
- Якщо ви продаєте своє єдине житло (власне і постійне житло - habitação própria e permanente або HPP) і прибуток від угоди реінвестуєте в купівлю нового єдиного житла або навіть ділянки землі під будівництво в Португалії.
Зверніть увагу, що реінвестування має бути здійснене протягом 24 місяців до або протягом 36 місяців після продажу майна, щоб можна було не сплачувати IRS з приросту капіталу від нерухомості. Зокрема, тому факт продажу необхідно вказати в щорічній податковій декларації (Додаток G), де ви також зазначите бажання реінвестувати прибуток, і доти оподаткування приросту капіталу призупиняється.
Якщо, навпаки, ви купуєте спочатку нову нерухомість, ви можете продати стару протягом наступних 24 місяців і повідомити податкові органи про те, що гроші, отримані від продажу, були спрямовані на куплене вами майно.
Реінвестування може застосовуватися не тільки для купівлі нової нерухомості, а й для її розширення або поліпшення. Наприклад, ви можете вирішити інвестувати частину від приросту капіталу в купівлю землі, а частину в будівництво будинку на ній.
Або ви можете суму від прибутку реінвестувати частково, тоді IRS поширюватиметься тільки на частину прибутку, яка не пішла на реінвестування.
Якщо житло, що продається, є другим (наприклад, заміським будинком), то режим реінвестування не може бути застосований, і, отже, вам необхідно буде сплатити IRS з половини суми приросту капіталу.
- Якщо ви вирішите реінвестувати кошти, отримані від продажу вашого єдиного будинку в Португалії, в іншу єдину резиденцію в ЄС (можуть бути деякі додаткові витрати в цьому випадку).
Власники, старші за 65 років, можуть бути звільнені від IRS на приріст капіталу
Щоб отримати таке звільнення, продавець нерухомості, старший за 65 років, має реінвестувати прибуток з продажу в договір фінансового страхування життя Ramo Vida або відкритий пенсійний фонд, що забезпечує регулярний періодичний прибуток. Для реінвестування протягом 6 місяців після завершення угоди також підходить і система державного фінансування, що включає пенсійні сертифікати (або RPC, докладніше про це тут).
Ця можливість поширюється також на чоловіка/дружину або партнера.
У випадку договору фінансового страхування життя або індивідуального членства у відкритому пенсійному фонді умови договору мають забезпечувати продавцю нерухомості або чоловікові/дружині/партнеру регулярні та періодичні виплати на період, що дорівнює або перевищує 10 років, з максимальною річною сумою, що дорівнює 7,5% від суми інвестування.
Щоб активувати для себе цю опцію, ви маєте вказати суму інвестицій у ці інструменти (у Додатку G на сайті Податкової та митної організації).
Тут є досить багато нюансів, тому в будь-якому разі рекомендуємо вам звернутися по додаткову консультацію або в CNAI, або в AT.
Якщо ви продали нерухомість дешевше, ніж купили її
Буває й так, що власник продає житло дешевше, ніж купував його до цього, і зазнає збитків. Про це обов'язково необхідно повідомити в AT (Податкову та митну службу). У цьому разі не з'являється база для сплати IRS.
Ба більше, сума збитку може допомогти знизити базу оподаткування, якщо ви продаєте інший об'єкт нерухомості з прибутком. Оподаткованою базою може стати різниця між прибутком і збитком.
Якщо ви продали нерухомість дешевше вартості податкового активу (VPT: Valor Patrimonial Tributário)
Зі статті про витрати покупця ми пам'ятаємо, що VPT не залежить від власника нерухомості й автоматично встановлюється Міністерством фінансів кожні три роки.
Може статися так, що ви продали нерухомість нижче значення VPT. У цьому випадку вам буде необхідно надати безліч доказових документів через портал AT. Наприклад, копію договору купівлі-продажу, акта приймання-передачі нерухомості, копію рекламних оголошень, банківську інформацію про операції в рамках угоди тощо.
Якщо ви не надасте ці докази, то оподатковану суму приросту капіталу розраховуватимуть виходячи зі значення VPT.
Комісія агентству нерухомості (Comissão da agência imobiliária)
Якщо ви вдаєтеся до послуг агентства, то, найімовірніше, вони обійдуться вам приблизно в 3%-5% (+ПДВ) від ціни, зазначеної в акті купівлі-продажу. Проте варто уточнювати розмір винагороди у кожного агентства. Оплата в повному обсязі здійснюється в разі виконання сторонами всіх умов договору, згідно з португальським законодавством. Але схеми оплат можуть бути різними. Наприклад, 100% оплати в момент остаточного укладення угоди. Або, наприклад, 50% передоплати після підписання договору з агентством, і решта 50% після завершення угоди з купівлі-продажу нерухомості.
Треба сказати, що за нашими спостереженнями, досить малий відсоток нерухомості продається в Португалії без агентств. Агентство бере на себе безліч досить складних завдань, як-от перевірка продавця і покупця, організація всього процесу угоди, збір усіх необхідних документів, пошук клієнтів, організація переглядів тощо.
На нашому сайті ви також зможете знайти рієлторів у Лісабоні, Порту, на Мадейрі та інших локаціях Португалії, які допоможуть вам з купівлею або продажем нерухомості.
Проте, якщо ви ухвалили для себе рішення продавати нерухомість самостійно, то ці рекомендації від idealista можуть стати в нагоді.
Відмова від іпотеки (Cancelamento da hipoteca)
Якщо ви продаєте нерухомість, куплену з використанням іпотечного кредиту, який ще не погашений, то необхідно офіційно скасувати іпотеку, щоб житло було доступне для покупця.
У цьому випадку заяву про реєстрацію відмови від іпотеки необхідно супроводити заявою про реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, і можливо, якщо це має місце, інформацією про укладення нового іпотечного договору вже покупцем. Така процедура скасування в Земельному кадастрі коштує близько 50 євро.
Додатково необхідно дізнатися про умови відмови від іпотеки у вашому банку.
Витрати на документообіг (Despesas com documentação)
Зі статті про витрати покупця житлової нерухомості ми з вами знаємо, що оплата нотаріального оформлення угоди лягає на покупця, як і оплата деяких документів, необхідних для отримання іпотечного кредитування. З боку продавця нерухомості також існують витрати, що стосуються документообігу за угодою.
- Свідоцтво про постійну власність (Certidão predial permanente). Вартість 15 євро при замовленні онлайн, і 20 євро при замовленні в Кадастровій палаті (Conservatória do registo predial), Магазині громадянина (Loja de Cidadão) або Реєстрі (Espaço Registos). Це вартість за кожну частку власності. Детальніше тут. Документ дійсний 6 місяців. Це свідоцтво містить усі основні відомості про нерухомість, включно з даними власника. Воно потрібне, зокрема, для того, щоб покупець був упевнений, що саме продавець є законним власником нерухомості та чи існують якісь додаткові умови, наприклад, іпотека, про які ще не відомо.
- Ліцензія на використання (Licença utilização). Вартість від 35 євро. Наявність цієї ліцензії підтверджує придатність нерухомості до проживання. Будь-яка нерухомість, призначена для проживання, повинна мати житлову ліцензію, видану міською радою за місцем знаходження нерухомості. Багато муніципалітетів дають можливість замовити такі документи онлайн, наприклад, Лісабон. Під виняток із правила потрапляють будинки, побудовані до 1951 року. У разі продажу такої нерухомості ліцензія не потрібна. Також ліцензія не знадобиться, якщо продається нерухомість непридатна для проживання.
- Технічний аркуш/паспорт житла (Ficha técnica habitação). Вартість від 130 євро. Оскільки ви колись купували нерухомість, яку зараз продаєте, то цей документ уже має бути у вас на руках. Але якщо з певних причин його немає або було загублено, то його можна запросити у забудовника (він зобов'язаний зберігати документ мінімум 10 років) або міської ради за умови сплати мита. Приклад такого документа можна подивитися тут. FTH являє собою описовий документ технічних і функціональних характеристик міської будівлі. Усі будівлі, побудовані або ті, що зазнали реконструкції та перебудови після 30 березня 2004 року, повинні мати цей технічний паспорт на житло. Акт приймання-передачі за вашою угодою купівлі-продажу нерухомості не може бути підписаний без попереднього посвідчення нотаріусом наявності цього документа. Тому FTH, як і решту документів, варто підготувати заздалегідь, щоб не відтягувати потім строки угоди і не втратити покупця. І тут є виняток із правил щодо необхідності надання продавцем цього документа. Будинки з житловою ліцензією, запитаною або виданою до 30 березня 2004 р., і будівлі, зведені до 7 серпня 1951 р., не вимагають наявності FTH.
- Енергетичний сертифікат (Certificação energética). З 2013 року цей документ є обов'язковим під час продажу нерухомості. Вартість від 20 до 70 євро. Термін дії документа варіюється залежно від типу сертифіката і будови. Для житлових будинків і невеликих комерційних і службових будівель він становить 10 років. Сертифікат можна замовити у компаній, які визнані Енергетичним агентством (ADENE). Якщо ви виставите свій будинок на продаж, не маючи при собі цього документа, ви можете бути оштрафовані на суму від 250 до 3740 євро.
Ми намагались надати вам основну і найбільш повну інформацію про витрати власника з продажу своєї нерухомості. Якщо ваша угода відбудеться значно пізніше дати виходу цієї статті, то рекомендуємо додатково перевіряти нюанси на основі вже наявних знань. Наприклад, у 2023 році змінилися умови для нерезидентів, про які ми писали.
