Багато людей думають про купівлю квартири або будинку в Португалії для життя. Залежно від бюджету, ви фільтруєте пропозиції. Корисно буде розуміти, що якщо ви орієнтуєтесь на свій максимальний бюджет, то в нього мають входити основні податки, які ви зобов'язані будете сплатити при купівлі житлової нерухомості.
У цій статті ми розповімо вам про основні додаткові витрати, які вам доведеться понести понад вартості житла.
Муніципальний податок на передачу нерухомості (IMT)
Перший податок, про сплату якого ви задумаєтеся, це IMT. Він сплачується тільки один раз після завершення процедури купівлі нерухомості. Розмір вашого платежу буде залежати від трьох факторів:
- вартості нерухомості за договором або вартості податкового активу (VPT: Valor Patrimonial Tributário), залежно від того, що більше;
- розташування нерухомості;
- цілі купівлі (єдине житло для проживання, житло для оренди і т.д.)
Давайте розберемося, яке значення вартості нерухомості буде застосовано в розрахунку IMT. Для розрахунку податку береться більша з двох величин: або вартість, зазначена в договорі купівлі-продажу, або вартість податкового активу (VPT). З першим, думаємо, все зрозуміло.
А що таке VPT? VPT не залежить від власника нерухомості й автоматично встановлюється Міністерством фінансів кожні три роки.
Як дізнатися VPT? Для цього необхідно перейти на симулятор SIMIMI (Simulador de Valor Patrimonial Tributário) від Податкової та митної служби (AT: Autoridade Tributária e Aduaneira).
Спочатку на карті ви шукаєте адресу нерухомості та вибираєте будівлю, яка вас цікавить.
Потім натискаєте на будь-який рядок таблиці, вводите всі запитувані дані та натискаєте на кнопку Розрахувати (Calcular). Не всі дані очевидні, тому, ймовірно, зі значеннями деяких рядків вам зможе допомогти продавець нерухомості або рієлтор.
Таким чином ви отримуєте розрахунки та значення VPT:
Більш простим способом дізнатися VPT може стати документ Predial Booklet (Будівельний буклет), який видається Податковою та митною службою (AT) та є у кожного власника житла (або власник може запитати його онлайн), це по суті паспорт нерухомості. У документі зазначені всі характеристики об'єкта, вказаний власник та його дані, а також вартість VPT. Даний документ також знадобиться вам, якщо ви плануєте запитати іпотеку на покупку (детальніше про іпотечний кредит в Португалії в цій статті), а також отримати енергетичний паспорт нерухомості або укласти договори на воду/електрику. Детальніше про Будівельний буклет можна прочитати тут, також є відео від Податкової та митної служби, яке показує, як замовити такий буклет онлайн, якщо ви вже є власником.
Якщо вам відомі всі вхідні дані, то ви можете скористатися будь-яким доступним симулятором IMT. Наприклад, цим. І розрахувати податок. Наприклад, при покупці житла для власного проживання в континентальній частині країни за 350 000 податок на поточний момент складе 15 437,94 євро. Аналогічна нерухомість на Азорських островах матиме IMT рівний 12 568,50 євро. Ми рекомендуємо дивитися, коли був оновлений калькулятор, оскільки ряд інших сайтів, які ми тестували, орієнтувалися на старі значення відсоткових ставок.
Якщо ви хочете самостійно розрахувати податок.
Далі таблиця, де зазначені застосовувані в 2023 році відсоткові ставки для розрахунку IMT при покупці житла для проживання на континентальній частині країни. Їх же використовують і онлайн калькулятори.
Якщо житло, яке ви придбали, коштує менше 97 064 євро, то така нерухомість звільняється від податку.
Припустимо, що ми хочемо купити житло за 350 000 євро, тоді розрахунок буде виглядати так: (350 000 * 8%) - 12 562,06 = 15 437,94.
Існують такі ж таблиці для нерухомості, призначеної для використання в інших цілях.
Аналогічна таблиця для автономних регіонів:
Як бачите, тут інше мінімальне значення вартості житла, при якому не буде стягуватися податок IMT. Знову ж таки, якщо ми хочемо придбати нерухомість тут за 350 000 євро, то розрахунок буде виглядати так: (350 000 * 7%) - 11 931,50 = 12 568,50.
Тепер ви розумієте, як калькулятор розраховує всі ці показники, і завжди зможете перевірити правильність розрахунків.
Важливо зазначити, що в зв'язку з новими заходами, запропонованими урядом в рамках програми "Більше житла" ("Mais Habitação"), про яку ми останній раз розповідали в кінці цієї статті, з'являються зміни в умовах сплати податків, зокрема IMT. Але ці заходи переважно не стосуються нерухомості, яку купують для власного проживання.
Гербовий збір (Imposto de Selo)
Зазвичай, сума збору відразу вказується при розрахунках в онлайн калькуляторі IMT.
На даний момент IS становить 0,8% від суми, вказаної в акті прийому-передачі.
Для нерухомості вартістю 350 000 євро податок складе 2 800 євро, незалежно від мети придбання та розташування нерухомості.
Це один із найдавніших зборів в португальській податковій системі, який існує ще з 1660 року. Гербовий збір стягується не тільки в рамках угод з нерухомістю. Він застосовується при операціях з цінними паперами, при даруванні майна, при різних митних операціях (наприклад, якщо ви замовили товар з Китаю), при використанні споживчих та іпотечних кредитів. І от останній пункт також важливий в рамках цієї статті. Якщо ви використовуєте позичені кошти банку (іпотечний кредит), то ви також маєте заплатити гербовий збір за користування кредитом:
- якщо кредит взято на строк від 1 до 5 років, то ставка становить 0,50% від суми кредиту;
- якщо на строк більше 5 років, то ставка становить 0,6% від суми кредиту.
Гербовий збір у даному випадку списується, як тільки сума кредиту доступна на вашому поточному рахунку. Варто зазначити, що уряд намагається стимулювати домогосподарства закривати іпотечні кредити достроково. Так, якщо дострокове погашення здійсниться сім'ями до кінця 2023 року, то вони звільняються від банківських комісій, які зазвичай стягуються за дострокове погашення іпотеки, та гербового збору з даної комісії (а не з суми наданого кредиту), детальніше тут.
Хороша новина полягає в тому, що самі відсотки за кредитами, що надаються на придбання, будівництво або ремонт власного житла (постійного або вторинного), звільняються від гербового збору.
Муніципальний податок на майно (IMI)
На відміну від попередніх двох податків, які сплачуються один раз, цей буде нараховуватися щороку в травні.
Відсоток податку визначається муніципалітетом, де знаходиться нерухомість. Розмір цього податку оновлюється щорічно, при цьому уряд встановлює максимальну та мінімальну межу. Остаточна ставка IMI визначається кожним муніципалітетом. Цей податок є одним з джерел їх прибутків.
Для розрахунку суми податку існує безліч онлайн калькуляторів. Наприклад, цей.
Щоб зрозуміти, за якою ставкою ви будете платити податок за купівлю нерухомості, ви можете ввести дані (рік та район) на фінансовому порталі.
Отже, наприклад, так виглядають ставки в окрузі Лісабон у 2022 році (за якими проводилися нарахування у травні 2023 року за 2022 рік). Третя колонка показує ставку для міських будівель, а четверта - для сільських.
IMI розраховується від уже знайомої нам суми VPT. Крім VPT, міста, де знаходиться нерухомість, та типу нерухомого майна (від останніх двох залежить ставка), важливо вказати кількість дітей у вашій сім'ї (до 25 років і без прибутку). Це дозволить вам отримати знижку на податок:
- 20 євро, для тих, у кого одна дитина на утриманні;
- 40 євро, для тих, у кого двоє дітей на утриманні;
- 70 євро, для тих, у кого троє і більше дітей на утриманні.
Якщо вартість IMI становить до 100 євро, вам доведеться здійснити повну оплату в травні. Якщо сума становить від 100 до 500 євро, ви можете платити податок двома "щомісячними платежами": один у травні, а другий у листопаді. Якщо вартість IMI перевищує 500 євро, платник податку може здійснити цей платіж у три етапи: травень, серпень і листопад.
Припустимо, що за Будівельним буклетом ваша майбутня нерухомість у Лісабоні коштує 250 000 євро, і у вас немає дітей. Наразі ваш IMI становить 750 євро. Оскільки вартість податку перевищує 500 євро, ви можете розділити платіж на 3 оплати: по 250 євро у травні, серпні та листопаді.
Додаткові витрати
В Португалії саме покупець оплачує витрати, пов'язані з оформленням угоди. Залежно від типу нотаріуса (державного або приватного) та наявності іпотечного кредитування, вартість може варіюватися в межах 400-800 євро за угоду.
Крім того, якщо ви хочете переконатися, що продавець продаватиме будинок тільки вам, важливо запитати тимчасову (попередню) реєстрацію. Замовлення такого документа в Земельному кадастрі може коштувати близько 250 євро.
Також не буде зайвим дізнатися, яка встановлена щомісячна оплата Кондомініуму, якщо ви купуєте квартиру в багатоквартирному будинку. Ці витрати не стосуються самої угоди, але сума може варіюватися від 40 до 150 євро (залежно від території, загальних територій, таких як басейни і т.д.), і може стати важливим фактором при виборі нерухомості.
Якщо ви користуєтесь банківським фінансуванням, то ви додатково маєте наступні витрати:
- витрати на документ про попередню реєстрацію. У випадку іпотеки цей документ буде обов'язковим;
- банківські збори;
- гербовий збір на суму кредиту;
- витрати на отримання документа про взаємну реєстрацію з іпотекою (близько 370 євро);
- страхування життя. Премія за цим страхуванням розраховується на основі страхової суми та віку страхувальників.
Детально про іпотеки, зокрема про страхування життя для її отримання, ми розповідали в цій статті.
У цій статті ми вказали, які витрати сплачує покупець нерухомості. В майбутньому ми розповімо вам про витрати продавця нерухомості в Португалії.
