Зараз ми стаємо свідками того, як уряд розробляє та узгоджує заходи, спрямовані на допомогу у вирішенні проблем на ринку нерухомості. Передбачається, що будуть задіяні різні аспекти та категорії громадян, такі як інвестори, орендарі, орендодавці та сама держава як джерело соціального житла.
У цій статті ми хочемо показати вам, де в поточний момент може бути вигідніше вкладати свої заощадження, якщо ви вирішили інвестувати в нерухомість у Португалії. Тим не менш, пакет заходів від уряду під назвою "Більше житла" може подальшим чином вплинути на поточну ситуацію та ступінь привабливості цього ринку для інвесторів, тому ми продовжуємо слідкувати за ситуацією і після аналізу зможемо зробити свій висновок. В кінці статті ви також зможете дізнатися про статус прийняття цього пакету заходів.
Як змінюється валовий прибуток від здачі житла в оренду залежно від відстані до найбільш економічно розвинених міст.
Одразу можна дати відповідь на це запитання, ґрунтуючись на даних фахівців Idealista. На поточний момент міста всередині материку є більш рентабельними з точки зору орендної прибутковості, порівняно з містами, такими як Лісабон та Порту (з повним звітом Idealista можна ознайомитися тут). Але при цьому, більш рентабельні активи мають вищі інвестиційні ризики, і ця ситуація не є виключенням.
На зображенні нижче показана прибутковість нерухомості в районних центрах (на сайті Idealista ця карта є інтерактивною).
Давайте розберемось, як фахівці прийшли до таких висновків і підтвердимо або спростуємо їх за допомогою аналізу оголошень на сайті Idealista на момент написання статті, на початку квітня 2023 року.
Фахівці виявили на момент грудня 2022 року, що місто Гуарда, найвище розташоване місто в країні, має найбільший показник валового прибутку на ринку нерухомості: 6,66% в брутто-виразі, тобто без урахування податків та зборів на майно та під час покупки. Цифра отримана на основі того, що середня вартість купівлі нерухомості склала 799 євро за квадратний метр, а орендна плата становила в середньому 5,2 євро за квадратний метр на місяць.
Давайте спробуємо знайти нерухомість у даному регіоні для покупки.
Ми встановили фільтри від найменшої ціни до найбільшої. Відразу кидається в очі кількість виставлених покинутих об'єктів, які підлягають повній реновації. Такі об'єкти можна придбати від 5000 євро.
Найбільше цікавить, наскільки сильно наявність багатьох подібних об'єктів вплинула на статистику.
Проте ми шукаємо житло, в якому потенційно можна одразу поселити майбутніх мешканців.
Перші варіанти, де можна обійтись без будівництва стін і перебудови всього, починаються від 540-770 євро за квадратний метр. Слід зауважити, що ми не проводимо додаткової оцінки розташування, якості будинку та вартості необхідного ремонту. Попри відсутність урахування цих параметрів у даній статті, вони, безумовно, важливі. Розуміння важливих аспектів та ключових помилок при купівлі житла може значно підвищити брутто-рентабельність. Допомогти зрозуміти основні помилки може нове відео на нашому каналі.
Фільтрація по новим будинкам нічого не дала, отже, можна припустити, що нового будівництва в регіоні не відбувається.
У самому місті Гуарда ціни значно вищі, хоча діапазон достатньо великий - від 254 євро за квадратний метр до 1600 євро. Це залежить від площі, якості ремонту та розташування. Велика кількість житла знаходиться в діапазоні від 750 до 1200 євро за квадратний метр.
Середня поточна ціна покупки за даними Idealista складає 696 євро за квадратний метр.
Тепер перейдемо до огляду цін на оренду. Вона починається від 380 євро на місяць (4,6 євро за квадратний метр на місяць), але така вартість, скоріше, є винятком. Велика кількість прийнятного житла для оренди знаходиться в діапазоні 600 євро на місяць. При цьому така вартість може бути і за 70 квадратних метрів, і за 120, отже, діапазон становить від 6 до 8,5 євро за квадратний метр на місяць. Сам ресурс Idealista визначає поточну середню ціну оренди в 6,57 євро за квадратний метр на місяць.
Якщо по покупці нерухомості ми змогли знайти подібні значення до тих, що надані спеціалістами Idealista у звіті за 2022 рік, то щодо оренди ми не бачимо подібних цифр навіть на рівні мінімальної вартості.
Відповідно ми маємо в грудні 2022 року середню вартість покупки 799 євро за квадратний метр, а зараз - 696 євро/м2 і середню вартість оренди 2022 року в розмірі 5,2 євро/м2 на місяць, а зараз - 6,57 євро.
Не можна точно зрозуміти, чи зростає вартість оренди в цьому регіоні при майже стабільній вартості покупки, без глибокого статистичного аналізу, і також не можна точно зрозуміти, наскільки активно люди продовжують орендувати та купувати житло в регіоні. Крім того, ми розуміємо, що всі припущення та статистика ґрунтуються на цінах виставлених учасниками ринку, а не на фактичних сумах угод.
Щоб зрозуміти, наскільки інвестиційно привабливим може бути цей регіон, для нас було очевидним переглянути доступні дані перепису населення в цьому районі та відповідні статті. На момент 2021 року населення всього округу, де знаходиться місто, скоротилося з 2011 року на приблизно 12,6%. У самому місті Гуарда скорочення менше, а найменше - в окрузі - 5,7%. Слід зазначити, що населення Португалії в цілому за цей 10-річний період скоротилося на 2,1%. Можливо, крім внутрішньої міграції, на ці показники вплинуло загальне скорочення населення.
На жаль, немає більш свіжої статистики або вона ще не опублікована, щоб зрозуміти, чи продовжується тенденція до скорочення населення в цьому окрузі.
У нашій статті "Де іноземці купують і орендують житло в Португалії" Гуарда згадується в обох списках, де іноземці купують і орендують житло. В частині покупки нерухомості в Гуарді частка іноземних інвестицій скоротилась з 2019 року, але в щодо оренди, то частка іноземної складової збільшується.
Другим містом за високим рівнем рентабельності названо Браганса. У цьому районному центрі, розташованому на півночі країни, купівля будинку коштувала 865 євро/м2 у грудні 2022 року, а середня вартість оренди становила 5,2 євро/м2 (така ж вартість, як і в Гуарді). Рентабельність у цьому випадку склала 6,16% у грудні 2022 року.
Тут також список починається з будівель, які, швидше за все, потрібно буде капітально ремонтувати чи навіть знести та побудувати будинок заново. Діапазон цін 5000-45 000 євро в залежності від площі, наявності прибудинкової ділянки, зношеності будови.
Більш придатні для житла приміщення стартують від 50 000 євро. Враховуючи площу, це приблизно від 600 євро за квадратний метр. За суб'єктивними відчуттями цей поріг тут вищий, ніж у Гуарді. За поточними оголошеннями idealista показує середню ціну приблизно 820 євро/м2, а безпосередньо у місті Браганса - 897 євро/м2.
Найдорожча нерухомість у місті в перерахунку на квадратний метр виявляється дешевшою від середніх лісабонських значень, але за рахунок кількості квадратних метрів ця нерухомість потрапляє до списку місцевої елітної нерухомості.
Нових будівель у всьому окрузі немає, крім одного проєкту, який поки що представлений лише на візуалізаціях.
Здивував нас ринок оренди в цьому регіоні, який представлений лише 11 об'єктами на момент написання статті. Діапазон цін складає 400 – 600 євро на місяць, у середньому 2,7 євро/м2 на місяць. Зі статистики довелося прибрати дві підозрілі пропозиції дорогої оренди, які коригували цей середній показник до рівня 6,1 євро/м2 на місяць.
Це трохи спантеличує, тому що вартість купівлі житла в цьому регіоні вища, ніж в Гуарде, але пропозиції оренди, здається, знаходяться на ще нижчому ціновому рівні, ніж за розрахунками idealista за 2022 рік.
У вже згаданій статті “Де купують та орендують житло іноземці у Португалії” Браганса також фігурує у списках топових міст, де іноземці купують та орендують житло. На відміну від Гуарди, частка іноземного капіталу в цьому місті збільшилася і в рамках купівлі житла.
Можливо, з усього зазначеного вище можна зробити висновок, що на даний момент у Брагансі вкрай не вистачає якісного житла для оренди.
Проте з точки зору перепису населення, в усіх муніципалітетах округу Браганса спостерігається скорочення показників. У всьому районі стало проживати на 10% менше мешканців, ніж у 2011 році. Знову ж таки, немає більш свіжих даних, щоб підтвердити або спростувати цю тенденцію.
Крім районних столиць Гуарда та Браганса виділяють також Сантарен та Порталегре як міста з високою рентабельністю житла (5,78% та 4,73% відповідно).
Цікаво, що за даними перепису 2021 Порталегре вважається столицею району, яка втратила найбільше жителів. Округ Сантарен також втрачає мешканців, але цікаво, що на відміну від столиці округу є муніципалітет, у якому навіть спостерігається приріст мешканців – Бенавенте.
Ми вирішили детальніше подивитися саме на це місто, а Сантарен та Порталегре ми пропонуємо вам вивчити самостійно. І тут у нас був привід ще раз здивуватися. Середня вартість покупки в цьому муніципалітеті склала 1671 євро/м2, до того ж ймовірно за рахунок дуже дорогих будинків, вілл та майбутніх нових проєктів. При цьому ринок оренди представлений лише трьома квартирами на все місто та найближчі території.
Чи є це можливістю для інвестування доведеться ще зрозуміти.
Всі дані та приклади, які ми навели вище, можна для себе порівняти з показниками по країні за 2022 рік. Максимальна валова рентабельність бізнесу досягла 6,27% в останньому кварталі року, тоді як будинки на продаж коштували в середньому 2475 євро за квадратний метр, а орендну плату за житло було зафіксовано на рівні 12,9 євро/м2. Останні два значення стали рекордними для Португалії останніми роками.
Саме низькі ціни на житло для покупки у внутрішніх регіонах у порівнянні з національним рівнем і в поєднанні з високим попитом на будинки для оренди й дають привабливу рентабельність.
Де менш вигідно купувати нерухомість для оренди?
Відповідь випливає із попередніх абзаців: у тих містах, які вже більше заселено, де вже висока вартість житла, де більше можливостей працевлаштування.
Тут все як із цінними паперами: більше прибутковість - більше ризиків, хочете менше ризиків - отримаєте менше прибутковість.
Місто з найнижчою валовою прибутковістю у грудні 2022 року: Понта-Делгада в Азорському автономному районі (3,01%). Далі за списком йдуть Віла-Реал (3,25%) та Фуншал на Мадейрі (3,26%).
Ці та схожі за ситуацією з рентабельністю міста можуть підійти не лише з точки зору низького ризику. На наш погляд, якщо в довгостроковій перспективі ви хочете переїхати в ці місця або залишити житло у спадок, то купівля нерухомості в цих містах, а не у більш рентабельних, може бути вдалою інвестицією у вашому випадку.
Якщо валова рентабельність у деяких регіонах вища, то в чому інвестиційні ризики та які витрати зменшують прибуток?
В цьому випадку ризиків в інвестора безліч, але ключовий - ризик знецінення нерухомості. Ми з вами не дарма вивчаємо, наприклад, дані перепису. При тому, що частка іноземного капіталу на ринку оренди та купівлі у деяких внутрішніх муніципалітетах збільшується, у багатьох спостерігається значний відтік населення. Чи буде істотне збільшення загальної чисельності округу чи конкретного міста, зокрема за рахунок іноземців, питання відкрите, попри те, що всі округи працюють над своєю інвестиційною привабливістю.
У цьому аспекті ризики менші у містах, де більше можливостей для працевлаштування – Лісабон та Порту, наприклад.
Якщо нерухомість купується в іпотеку, то, по-перше, вона стає менш рентабельною, тому що потрібно враховувати вартість кредиту. Зміна рентабельності залежатиме і від розміру початкового внеску, і від кількості років, на яку ви хочете розтягнути кредит. По-друге, у вас є можливість взяти кредит із плаваючою, змішаною чи фіксованою ставкою. Остання поки що досі вважається менш вигідною, але якщо ви розумієте, що сімейний бюджет не зможе витримати ще одного стрибка, то, можливо, це ваш варіант. Вартість кредиту завжди різна, як і ризики. Нещодавня ситуація з підвищенням іпотечних ставок у зв'язку із зростанням інфляції через низку катастрофічних подій: COVID-19, економічних складнощів та енергетичної кризи, які вже розпочалися на той час, а тепер війни, — тому приклад. Банки оцінюють свої ризики як вищі, і вони залежні від підвищення ключових процентних ставок Європейським центральним банком. Детальніше про іпотечний кредит у Португалії можна прочитати на нашому сайті тут, але варто враховувати, що за час після написання статті змінилися ставки.
Щоб порахувати рентабельність більш точно, також варто враховувати податок на купівлю нерухомості залежно від того чи здійснюєте ви покупку на фізичну або юридичну особу, щорічний податок на майно, всілякі муніципальні збори та оплати на утримання Кондомініуму.
Ось приклад розрахунків APROP (Асоціації португальських власників). Наприклад, будинок куплений за 150 000 євро. Новий власник надалі сплачує наступні податки. Все почнеться зі сплати 1859 євро державного податку на угоди (IMT), 1200 євро гербового збору і 725 євро за нотаріальне оформлення угоди. До цих витрат додаються щорічний муніципальний податок на майно (IMI) у розмірі 450 євро та 116,20 євро муніципальних зборів за рахунком за воду. На практиці за 10 років податкові та інші збори становлять 9446 євро.
Нагадаємо, що є параметри, які можуть змінитися в рамках вжиття заходів у пакеті "Більше житла".
До речі, на нашому сайті можна дізнатися, як загалом платити менше податків у Португалії законними способами.
І додатково можна прикинути період простою житла, потенційне оновлення техніки, косметичний ремонт після кожного контракту.
Яка наразі ситуація з пакетом заходів від уряду на чолі з прем'єр-міністром Антоніу Кошта (António Costa) "Більше житла" (Mais Habitação)?
Фахівці прогнозують, що попит на оренду зростатиме в Португалії у 2023 році з низки причин, але пропозиція житла вже перебуває на значно нижчому рівні і не покриває попит. Щоб власникам будинків та майбутнім інвесторам було вигідніше виводити свою нерухомість на ринок довгострокової оренди, уряд представив для обговорення пакет заходів. Докладніше з пакетом заходів можна ознайомитись у цьому документі. У програми також є окремий сайт.
Ось що відомо на даний момент.
16 березня 2023 року ухвалили частину урядової програми, яка стосується заходів соціальної підтримки. Йдеться про два декрети-закони, які встановлюють надзвичайну підтримку та субсидування орендної плати, а також субсидії за житловими кредитами (іпотекою). Більш докладно, зокрема й кому і як розраховуються субсидії, можна дізнатись тут.
30 березня 2023 року уряд затвердив низку інших заходів із пакету. Цьому передували громадські обговорення, де уряд збирав пропозиції від усіх учасників ринку, тут.
- Уряд хоче надати землю або громадські будівлі відповідно до Контракту на житлове будівництво (CDH) для зведення, перетворення чи ремонту нерухомості, яка надалі братиме участь у Програмі підтримки оренди (Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)).
- Схвалено фінансування розміром 250 мільйонів євро. Програма передбачає схвалення кредитної лінії із взаємною гарантією та субсидією процентної ставки для проєктів доступного житла, а саме будівництва чи реконструкції, а також для придбання нерухомості, яка має бути розміщена на ринку оренди. Будинки, які будуть побудовані/реконструйовані з використанням цієї підтримки, передаються до Програми з підтримки оренди на строк не менше 25 років.
- Передбачається цілий пакет податкових пільг, а також фіксація орендної плати для нерухомості, яка братиме участь у Програмі підтримки оренди.
- Знижується ставка IRS з 28% до 25%. У міру збільшення терміну контракту ставку буде ще більше знижено. За п'ятирічного контракту вона падає з 25% до 16%, за 5-10-річного контракту падає з 23% до 15%, за 10-20-річного контракту - з 14% до 10%, а за терміну понад 20 років - з 10 % до 5%.
- Звільнення від IRS та IMI нерухомості, яка братиме участь у Програмі підтримки оренди.
- Передбачили й стимулювання переходу нерухомості з туристичного ринку оренди на ринок довгострокової оренди. Нерухомість, яка перейде на ринок довгострокової оренди до кінця 2024 року, буде звільнена від сплати IRS з орендної плати до 31 грудня 2030 року.
- Уряд хоче створити філію, яка об'єднає Службу судової заборони на оренду (SIMA) та Національну службу з оренди (BNA), щоб спростити процедури та погодити роботу цих механізмів.
- Держава буде платити орендодавцю, якщо орендар прострочив платежі на 3 місяці, за дотримання певних умов, звісно.
- Припиняється видача нових золотих віз із 16 лютого 2023 року.
- Зменшується термін, за який не буде нараховуватись IMT, при купівлі нерухомості для перепродажу з трьох років до одного року.
- Запроваджується примусова здача в оренду квартир, в яких не живуть більше 2 років.
Більш детально про всі ці та інші заходи можна почитати в цій статті на idealista. Було запропоновано і заходи для ринку туристичної оренди, і для будинків із контрактами з 1900-х років, та багато іншого. Треба розуміти, що надалі всі документи направляються на обговорення у Парламенті. Чи будуть затверджені нові пропозиції і в якому вигляді, ще не відомо.
27 квітня 2023 року очікується обговорення пропозицій щодо спрощення процедур ліцензування.
