У багатьох із нас є усталене уявлення про те, що об'єкти некапітального будівництва (як-от збірні будинки, будинки на колесах, намети та інші) - це щось таке абстрактне, що не потребує спеціальних узгоджень, щось таке, що, на нашу скромну думку, завжди можна, начебто, демонтувати і перевезти в інше місце. Чи так це в Португалії? Давайте розбиратися - не все так просто, як здається.
Як такого поняття "некапітальне будівництво" в Португалії немає - під ним маються на увазі збірні або модульні будинки (casas pré-fabricadas ou móveis), але, по суті, за всіма процесами, з юридичної точки зору, вони нічим не відрізняються від звичайного, капітального будівництва. Існує безліч запитань щодо встановлення та ліцензування, тому я поставила собі за мету дати роз'яснення на правовій і практичній основі. Лихоманка будівництва такого роду не припиняється: це вже не просто тенденція, а повсякденна реальність у сфері нерухомості Португалії. З'являється дедалі більше проєктів і компаній, що займаються цим сегментом, який сьогодні розглядають як альтернативу традиційному будівництву, зокрема завдяки своїй ціні та швидкості збирання. Поверхнево цю тему я вже розкривала в статті "Зведення власного будинку на придбаній ділянці".
Збірні, модульні будинки або "мобільні будинки" (чи будинки на колесах) - це тренд з огляду на переміщення людей з міст у сільську місцевість, у поєднанні з легкістю, з якою їх можна розібрати та/або перевезти в інше місце. Однак фахівці зазначають, що попри те, що такі конструкції мають низку переваг, а для багатьох співвідношення ціни та якості компенсує інвестиції, насправді ці будинки більш схильні впливу природних явищ через тип матеріалів, які використовують у будівництві, і, відповідно, вважається, що вони менш міцні та довговічні, ніж традиційні.
То чи потрібна бюрократична тяганина?
Незалежно від мети або причин, з яких вибір падає на некапітальне будівництво, часто виникають сумніви, пов'язані із законодавчим і податковим режимом, який до них застосовується. Зокрема, головний міф про відсутність необхідності міського ліцензування. Питання не зовсім необґрунтоване, оскільки непоодинокі випадки, коли на сайті будівельної компанії або в оголошенні про продаж уживаного будинку з такими характеристиками його власник повідомляє, що потреба в оформленні будь-якої дозвільної документації відсутня. Якщо дотримуватися таких рекомендацій, то за цим послідує для початку порушення справи про адміністративне правопорушення за порушення закону про містобудування, а далі, залежно від упертості оштрафованого, можливе й кримінальне переслідування.
Відправною точкою для відповіді на питання чи потрібно отримувати дозволи на будівництво, є стаття 2 Правового Режиму урбанізації та будівництва (artigo 2º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), а конкретно пункт b) якої визначає будівельні роботи як роботи зі створення нових будівель. Під будівництвом той самий закон розуміє діяльність або результат будівництва, реконструкції, розширення, зміни або консервації будівлі, призначеної для використання людиною, а також будь-якої іншої конструкції, що надовго будується на землі. З цієї класифікації випливає, що, з одного боку, об'єкт нерухомості має бути класифікований як нерухомий і призначений для використання людиною, а з іншого боку, він має бути міцно пов'язаний із землею (за допомогою фундаменту або паль).
Хоча модульні будинки починаються з виготовлення блоків на заводі і збираються воєдино тільки в самому місці установки, безсумнівно, що тільки на заключному етапі їх буде вбудовано в ґрунт (чи то за допомогою монтажу бетонної основи, металевих паль, чи то будь-яких інших опорних конструкцій), набуваючи тим самим класифікацію нерухомого майна. Таким чином, складання цих будинків прирівнюється до будівельних робіт та урбаністичних операцій, для яких до початку їхнього збирання на землі потрібне муніципальне ліцензування, незалежно від того, чи це земля сільської забудови, чи є частиною міської.
Проте питання про необхідність ліцензування може бути не настільки однозначним у випадках, коли ці споруди "не вбудовані" в землю - а саме, коли будинки не мають опор, встановлених у землю, а, наприклад, пересуваються на колесах та/або не під'єднані до мереж водопостачання, електропостачання, каналізації та зв'язку. У подібних ситуаціях, оскільки сумнівно, що можна продовжувати класифікувати ці об'єкти як нерухомі, муніципалітети все ж таки наполягають на обов'язковому ліцензуванні, підкоряючись принципу саме використання людиною будь-якої будівлі, що превалюватиме над тимчасовим або розбірним характером конструкції. Ось приклад публічного роз'яснення одного з муніципалітетів щодо ліцензування збірних будівель, дерев'яних будинків, "мобільних будинків", у якому йдеться про таке: "Можливий розбірний або знімний характер будівлі такого типу поступається її призначенню для використання людиною, її зв'язок із землею, що має постійний характер, наявність топографічних змін або природного рельєфу ґрунту довготривалого, неперехідного та необоротного характеру, а також вплив на ґрунти, на які розповсюджуються обмеження суспільного користування, а саме, здійснення дій, заборонених на землях Національного сільськогосподарського заповідника (Reserva Agrícola Nacional) або Національного екологічного заповідника". Таким чином, навіть якщо збірна будівля, дерев'яний будинок, мобільний будинок, контейнер, караван або інше подібне рішення, що розміщене навіть тільки над землею (без прив'язки до фундаменту) або є результатом установки металевої конструкції, фундаменту, основи, стовпів або паль, розміщене на плиті або бетонній основі або спирається лише на колеса, забезпечуючи таким чином стійкість, яку може забезпечити лише з'єднання із землею, вона все одно підлягає попередньому містобудівному дозволу, незалежно від того, чи може це рішення бути використане в якості основи для будівництва, чи може бути використане для будівництва. Такої ж думки дотримується переважна маса муніципалітетів Португалії. Можливо, вибравши дуже віддалений і не перенаселений пункт, з малою щільністю населення, можна вступити в дебати з місцевим муніципалітетом (Câmara Municipal). Але, загалом, можна стверджувати, що в загальному порядку справа йде так: хоча ці споруди можуть бути класифіковані як рухоме майно, якщо вони не вкопані в землю і не під'єднані до мереж, вони однаково підлягають ліцензуванню відповідною муніципальною радою, навіть якщо їх можна перемістити в інше місце на підставі того, що їх використовує людина для проживання, нехай і тимчасового.
Слід також зазначити, що навіть пересувні будинки, каравани або автофургони (мається на увазі не подорожі, а саме будинки такого роду, які використовуються для проживання), які не залишаються на одному й тому самому місці протягом тривалого часу, все одно підлягають попередньому муніципальному ліцензуванню відповідно до положень, викладених у статті 18, № 1 Decreto-Lei № 310/2002 від 18 грудня, що регулює використання пересувних будинків, караванів або автофургонів, а також вимогами до установки, класифікації й експлуатації парків для кемпінгу й караванів (Requisitos específicos de instalação, classificação e funcionamento dos parques de campismo e de caravanismo).
Зверніть увагу, що, як і будь-які інші об'єкти нерухомості, об'єкти некапітального будівництва, також є оподатковуваними - власник має бути готовим до сплати муніципального податку на майно (IMI), тому будь-яку будову мають зареєструвати в Податковій службі Португалії (Autoridade Tributária e Aduaneira de Portugal) і мати кадастровий паспорт (caderneta predial).
Далі в цій статті ми сформулюємо схему, як виконати всі формальності, пов'язані з ліцензуванням збірних або модульних будинків, а також дізнаємося про варіанти фінансування, які наразі існують для цього типу будівництва.
Дозвільна документація
Характеристика землі: необхідно заздалегідь дізнатися, що передбачено в муніципальному генеральному плані відповідного муніципалітету та чи існують якісь обмеження на будівництво на даній землі, а саме, чи не зараховано її до вже згаданих вище категорій - Національний екологічний заповідник (Reserva Agrícola Nacional) або Національного екологічного заповідника (Reserva Ecológica Nacional).
Запит попередньої інформації: Хоча це не є обов'язковим, але дуже рекомендується під час роздумів щодо того чи іншого будівництва - будь-яка зацікавлена сторона (навіть якщо вона не є власником землі) може запросити в Câmara Municipal на попередній основі інформацію щодо можливості проведення певних робіт, тобто чи можна будувати взагалі, що конкретно можна будувати та чи є якісь юридичні обмеження. Вивчити так званий Plano de Informação Prévia.
Архітектурний проєкт (O Projeto de arquitetura) і Робоча документація (O Projeto de especialidades) для отримання дозволу на будівництво: Архітектурний проєкт містить, наприклад, розрізи, плани та висотні позначки будівлі. Робоча документація включає, зокрема, плани розподілу електричної енергії або газової установки. Деякі постачальники збірних будинків надають такі послуги і беруть на себе всі формальності за додаткову плату.
Заява на отримання ліцензії (Licença de Construção) - на підставі якої видається дозвіл Câmara Municipal (він потрібен для проведення будь-яких будівельних робіт). Він передбачає подання Архітектурного проєкту та Робочої документації, які можуть бути подані як окремо, так і разом. Якщо ці документи подаються окремо, то після затвердження Архітектурного проєкту термін подачі Робочої документації становить шість місяців, (цей термін може бути продовжений тільки один раз, але тільки на три місяці).
Рішення муніципальної ради Câmara Municipal: рада має ухвалити рішення щодо Архітектурного проєкту протягом 30 днів від дня його отримання. Що стосується запиту на сам початок процесу будівництва, то термін становить 45 днів з моменту подання Робочої документації або з дати затвердження Архітектурного проєкту, якщо заявник подав увесь пакет документів одночасно.
Запит дозволу на використання (Licença de utilização): після завершення будівельних робіт наступним кроком є запит дозволу на використання до містобудівної служби муніципалітету. Метою цієї заяви є перевірка відповідності будівельних робіт Архітектурній та Робочій документації.
Без відповідної дозвільної документації роботи вважаються незаконними і, в разі перевірки, буде введено заборону на подальше проведення робіт. Невиконання розпорядження про заборону (або наказу про знесення чи припинення експлуатації) є злочином і карається тюремним ув'язненням строком до одного року або великим штрафом. Залежно від конкретно взятого випадку, можна, звісно, узаконити або знести вже збудоване.
Фінансові інструменти у сфері некапітального будівництва
Єдиним банком, який поки що має спеціальну лінію фінансування для збірних будинків, є Caixa Geral de Depósitos. Їхній продукт CGD "Житловий кредит - збірні будинки" (Crédito Habitação - Casas Pré-Fabricadas) призначений для тих, хто хоче купити, побудувати або провести роботи в збірному будинку для постійного проживання або навіть для відпочинку. Які умови фінансування? У випадку Caixa Geral de Depósitos, який є єдиним банком, що має продукт, призначений для будівництва збірних будинків, мінімальна сума кредиту становить 5 тисяч євро, а максимальна, якщо йдеться про постійне житло, варіюється між 80-90% від інвестиційної вартості, при тому, якщо йдеться про вторинне житло, то це буде "найменше значення між 80% від оціночної вартості та 80% від інвестиційної вартості". Максимальний термін кредиту становить 25 років за умови, що максимальний вік позичальника після досягнення моменту виплати кредиту не перевищує 80 років. Можна вибрати фіксовану, змінну або змішану ставку, якщо ви хочете купити вторинне житло, але для цілей будівництва або робіт ви можете вибрати тільки фіксовану ставку. В якості гарантій CGD вимагає заставу на будинок. Якщо ви підпишетеся на інші продукти та послуги банку, можна скористатися зниженням ставки на 0,20-0,25 відсоткових пункти. Хоча це єдиний спеціальний продукт для цієї мети, все одно має сенс проконсультуватися з іншими фінансовими організаціями, щоб дізнатися, які ще існують альтернативи і яка з них найкраще підходить для вашого випадку.
Оцінка проводиться в кожному конкретному випадку і враховує довговічність і якість конструкції, а також той факт, що будинок є або не є таким, що легко демонтується. Наприклад, у випадку з будинком, який може бути переміщений, малоймовірно, що банк прийме нерухомість як заставу. Тож навіть у випадку, начебто, спеціалізованого на такого типу угодах CGD, розраховувати на гарантований позитивний результат не варто.
У тих випадках, коли іпотека неможлива, можна розглядати варіант споживчого кредиту, але ви маєте бути морально готовими до набагато вищих відсоткових ставок і коротшого терміну кредитування, що може призвести до того, що щомісячний платіж виявиться дуже важким для сімейного бюджету. Деякі виробники стверджують, що гарантують доступ до фінансування до 100% вартості нерухомості, але перш ніж підписатися на таке рішення, перевірте, які кредитні установи беруть участь в угоді і які умови пропонуються.
Варто також згадати, що страхування життя і страхування від різних ризиків для цього типу будинків ще не так сильно поширене, що знову ж таки може призвести до високих витрат через низьку конкуренцію. Багато страховиків не страхують модульні будинки через матеріали, які використовуються під час їхнього будівництва, і того факту, що це може бути майно, яке легко переміщується.
Про недоліки та переваги некапітального будівництва
У процесі ознайомлення з інформацією читач може подумати, а чи справді ці будинки такі хороші, щоб з ними зв'язуватися, якщо порядок дій такий самий, як і під час зведення капітальної споруди. Згадаймо основні відмінності модульних будинків від традиційних, щоб кожен зміг ухвалити єдино правильне для себе рішення.
Будівництво: збірні або модульні будинки - це конструкції, які засновані, як видно з назви, на модулях, попередньо збудованих на заводі, а потім перевезених на ділянку, де їх зберуть і оздоблять. У цьому полягає одна з головних відмінностей модульного будинку від традиційного. Будівництво традиційного будинку ведеться з нуля на ділянці, яку планується заселити. Модульні будинки дають змогу прискорити процес будівництва - можна отримати будинок, готовий до проживання, за період часу від 3 до 6 місяців, завдяки процесу будівництва, що ґрунтується на виробництві та збиранні стандартизованих модулів і їхньому монтажі на попередньо підготовленому майданчику.
Вартість: загалом модульні будинки зазвичай дешевші, ніж традиційні. Їхнє будівництво займає менше часу. Проте, модульні конструкції також потребують ліцензій міської ради, тому необхідно враховувати ці витрати, крім самого будівництва і купівлі землі. Враховуйте також створення проєкту, земельні дослідження, розмір будинку, оздоблення, а також матеріали та обладнання. Модульні будинки зазвичай не приховують у собі жодних сюрпризів, коли мова заходить про ціну. Щойно визначено такі аспекти, як проєкт, план, матеріали та оздоблення, бюджет зафіксований і не зазнає серйозних змін. Хоча за такого типу будівництва меншим є відставання від бюджету, великим недоліком є необхідність оплачувати будинок наперед у повному обсязі. Тому дуже важливо довіряти роботу сертифікованим компаніям з хорошими оцінками. Модульний будинок не завжди дешевший за традиційний: ціна залежить від багатьох факторів. Щоб отримати остаточну вартість, необхідно врахувати угоду з купівлі землі, на якій його побудують, ліцензування, оформлення документів, вартість збирання та підготовки ділянки (земляні роботи, фундамент та інші підготовчі роботи). До цих значень потрібно додати вартість самого домокомплекту, і якщо ви вирішили побудувати модульний будинок з такою ж довговічністю, як і традиційний, з якісних матеріалів, з гарною ізоляцією, то ціна може бути дуже близькою або навіть вищою, ніж ціна традиційного будівництва.
Уважно читайте договір - не всі компанії беруть на себе збитки і ризики, пов'язані з виготовленням, складанням і перевезенням вашого майбутнього будинку. Перш за все, важливо знати, які умови пропонує компанія, що уклала договір: Яка вартість транспортування модулів? Якщо модуль буде пошкоджено під час транспортування, чи є у компанії страховка, що покриває збитки? Чи гарантує компанія підтримку і супровід після будівництва, якщо виникнуть проблеми, наприклад, з матеріалами, використаними в будинку? Ось деякі запитання, які слід поставити, перш ніж користуватись послугами компанії.
Адаптація: на відміну від традиційного, модульний будинок може просто і швидко збільшуватися в міру зростання сім'ї, наприклад, просто додаючи новий модуль, не вимагаючи змін у структурі. Це є перевагою порівняно з традиційними конструкціями. Моделі цих будинків уже заздалегідь визначені: дім підлаштовується за розмірами під потреби клієнта, проте проєкт ніколи не є повністю індивідуальним, а завжди ґрунтується на заздалегідь виготовлених модулях. У цьому разі можна змінити лише дизайн та остаточне оздоблення.
Ефективність: оскільки модулі збірних будинків попередньо виготовляються на заводах, це значно скорочує кількість відходів і сміття, пов'язаних із проведенням будівельних робіт. Це сприяє тому, що модульні будинки є більш ефективними з точки зору управління екологічними ресурсами. Крім того, в модульних будинках часто використовуються перероблені матеріали і пропонуються енергетичні рішення, що дають змогу підвищити теплову ефективність: наприклад, у створенні повітряного зазору між землею і підлогою, сонячних батарей, енергоефективних вікон і т.д.
Довговічність: матеріали, які використовуються під час будівництва модульних будинків, легші, ніж матеріали традиційних будинків, що в довгостроковій перспективі може створити деякі проблеми з точки зору довговічності конструкції. Майте на увазі, що, як і традиційні, модульні будинки потребують обслуговування і догляду для підвищення їхньої довговічності. Модулі можуть бути облицьовані цементом, деревом або ізоляційними панелями з різних матеріалів. Попри те, що вони, як правило, легші, їхня якість, ефективність, екологічність, безпека, довговічність і стійкість від цього не страждають. Крім того, вони зазвичай забезпечують хорошу тепло- і звукоізоляцію. Виробники наразі заявляють, що цикл життя таких будинків 50 - 70 років, залежно від конструкції.
Висновок
Будувати самому чи купити готовий збірний проєкт - ось у чому питання! І немає універсальної відповіді на це питання. На одній шальці терезів лежать короткі строки, фіксований бюджет і (за необхідності) можливість розібрати всю будову й перевезти її в інше місце. А на іншій - сумнівна довговічність, купа тих самих документів для законного оформлення як процесу будівництва, так і отримання дозволу на використання як житла, і, що важливо - нелегкий шлях отримання іпотеки під такий захід. Тут поради давати безглуздо, кожен читач повинен зважити всі "за" і "проти" і ухвалити те чи інше рішення.
Будівництво власного будинку в будь-якому варіанті - процес нервовий, трудомісткий і дорогий. Тож, як завжди, побажаю всім удачі й терпіння, нехай усе вийде! Ну і, наостанок, нагадаю, що з вибором земельної ділянки, а також перевіркою документів для виявлення її придатності до будівництва, вам з радістю допоможуть наші рієлтори, бухгалтер допоможе розібратися з оподаткуванням, а якщо вам необхідно буде проаналізувати договір купівлі-продажу або іпотечний договір, то, гадаю, краще скористатися послугами нашого ліцензованого перекладача, щоб уникнути неточностей перекладу, які можуть загрожувати великими фінансовими втратами. Отримати відповіді на питання щодо страхування, пов'язаного з нерухомістю і не тільки, можна в страхового агента.
Наша команда завжди рада допомогти у всіх сферах, пов'язаних із життям у Португалії.
