Коли йдеться про проведення будь-яких робіт у сусідній квартирі, ми зазвичай дуже обурюємося, тому що нам голосно, брудно, та будь-що завгодно ще. Але, в певний момент, з'являється потреба самим затіяти ремонт. І тут на допомогу вам прийде ця стаття — посібник про те, як не накликати на себе гнів сусідів і пильне око органів контролю. Проведення ремонту може здатися справою, яка стосується тільки вас, але це не зовсім так: у деяких ситуаціях вам доведеться повідомити муніципальні органи або навіть отримати ліцензію.
Режим тиші в Португалії. Роботи із загального ремонту, перепланування, реконструкції або консервації можуть проводитися тільки в робочі дні та в чітко обмежений інтервал часу з 08.00 до 20.00. Хоча проведення внутрішніх робіт переважно не підлягає видачі спеціальної ліцензії на проведення галасливих робіт (licença especial de ruído), відповідно до "Спільного положення про шум" (Regulamento Geral do Ruído) ми радимо вам розмістити інформацію про передбачувану тривалість робіт та їхні строки в місці, доступному для мешканців будинку (для багатоквартирних будинків — це інформаційний стенд на вході в під'їзд, якщо це приватний будинок у щільній забудові — можна повісити оголошення на фасаді власного будинку або на розі вулиці).
Про сусідів. Будьте готові до допитливих сусідів, які за будь-якої слушної нагоди будуть раді зазирнути до вас "тільки подивитися", ставитимуть незліченну кількість запитань і роздаватимуть поради. Але також будьте готові і до скарг. Звісно, для тих, хто працює вдома, шум, що виникає внаслідок ремонтних робіт, може погіршити продуктивність, однак, якщо роботи ведуться у встановлені законом години, то, в принципі, сусід не порушує правил і скаржитися на нього безглуздо. Інше питання — рівень шуму: чи перевищує він допустимий законом рівень? Щоб з'ясувати це, скаржнику, можливо, доведеться провести виміри та звернутися до органів влади з проханням перевірити, чи дотримуються закону, чи шум перевищує допустимі межі. Краще спробувати домовитися із сусідом, який має претензії, по-хорошому: припустімо, у нього вдень спить дитина в певні години, можна домовитися про перерву в цей час тощо. У будь-якому разі, кожен незадоволений може поскаржитися в муніципалітет або поліцію, проте візит до вас представників влади не страшний, якщо не порушуються жодні правові норми. Просто це додатковий стрес, особливо при невпевненому володінні португальською мовою.
Використання публічних територій. Чи потрібен якийсь дозвіл і ліцензія, коли ви вивозите сміття під час ремонту (licença de ocupação da via pública)? Ще одна дуже важлива ситуація, про яку вам необхідно подбати, — це сміття, що утворюється внаслідок робіт. У зв'язку з цим вам слід звернутися до Câmara Municipal вашого міста, щоб з'ясувати, чи потрібне від них додаткове узгодження для вивезення сміття та/або розміщення контейнерів чи складування матеріалів на прилеглій території (у разі ремонтних робіт у будинку). Ба більше, місцева влада навіть зможе підказати вам, куди слід викидати сміття, що утворилося внаслідок робіт. Варто зауважити, що таке звернення суворо обов'язкове в разі встановлення будівельних риштувань, а також розміщення будматеріалів або сміття на вулиці.
У яких ще ситуаціях потрібна ліцензія? Наприклад, це можуть бути будь-які роботи на фасаді будівлі. Якщо ви маєте намір здійснити будь-які зміни на фасаді будівлі, наприклад, змінити його розмір, збільшити або зменшити кількість поверхів або повністю пофарбувати фасад, необхідно подати заявку на отримання ліцензії в Câmara Municipal. Але якщо йдеться про часткове фарбування зі збереженням початкового кольору, наприклад, цих дій не потрібно, і вам навіть не потрібно повідомляти про це місцеву владу.
Далі йдуть більш поширені приклади ремонтних робіт, які потребують узгодження:
Засклення балкона. У цьому випадку, щоб закрити балкон і перетворити його на додаткові квадратні метри до вашого житла, ліцензія може знадобитися, а може й ні, залежно від муніципалітету, де ви проживаєте. Можливий тільки повідомний порядок муніципальної влади, але щоб переконатися, що ви не порушуєте закон, краще уточнити це заздалегідь. Якщо ви проживаєте в багатоквартирному будинку, то в будь-якому разі (незалежно від того, повідомний чи дозвільний порядок з боку муніципалітету), роботи завжди мають бути схвалені кондомініумом більшістю у дві третини голосів.
Відновлення зруйнованого будинку. Якщо ділянка або будівля знаходяться в охоронній зоні для класифікованої нерухомості або нерухомості, що перебуває в процесі класифікації, вам необхідно подати заявку на отримання дозволу на будівництво (licença de obra). Про відновлення будинків у Португалії більш докладно можна почитати в цій статті.
Роботи на покрівлі. Якщо ви проводите лише незначні роботи та не вносите фундаментальних змін у конструкцію даху (зміна висоти, конфігурації тощо), вам не потрібно буде звертатися за ліцензією або навіть повідомляти муніципалітет про проведення робіт.
Перепланування. Перш за все, якщо ви хочете знести внутрішню стіну, вам необхідно переконатися, що роботи не загрожують стійкості житлового будинку або будівлі (якщо йдеться про квартиру). Також, треба мати розуміння, що вам не доведеться змінювати висоту будинку або поверхів, форму даху або фасаду. Якщо це гарантовано, вам не потрібно буде повідомляти муніципалітет. У всіх інших випадках, крім повідомлення, необхідно потурбуватися про ліцензію на проведення робіт. Для уточнення цих даних вам необхідно звернутися до проєктної документації вашого будинку/квартири або звернутися до проєктного відділу муніципалітету. Перед виконанням будь-якого виду робіт, пов'язаних із переплануванням або реконструкцією, проконсультуйтеся з інженером-експертом (попередньо переконавшись у наявності у нього дозволу на роботу та видачу експертних висновків в Ordem dos Engenheiros), і якщо він упевнений, що це безпечне перепланування, то можете розпочинати, але пам'ятайте, що ви маєте повісити оголошення про роботи, щоб попередити сусідів у будинку або на вулиці.
Встановлення сонячних батарей. Якщо встановлення панелей не перевищує висоту будівлі на один метр або не виходить за межі даху будівлі, ви не зобов'язані подавати заяву на отримання дозволу або повідомляти муніципалітет.
Будівництво плавального басейну. Хочете скористатися теплими днями та охолодитися у власному басейні? Безумовно, це чудова ідея, і ми впевнені, що ваша сім'я і друзі теж так думають. І у нас для вас є хороші новини: вам не потрібно звертатися по ліцензію до місцевих органів влади. Однак ви повинні будете заздалегідь попередити їх про це. Закон також зобов'язує вас вивісити на видному місці оголошення про проведення робіт доти, доки їх не буде завершено.
Штрафи за відсутність ліцензії та недотримання повідомного порядку. Тепер, коли ви знаєте всі ситуації, в яких вам необхідно звернутися по ліцензію, не варто ускладнювати собі завдання, адже згідно з португальським законодавством, штрафи за порушення можуть становити від 500 євро до 200 000 євро. Перевірка робіт, що ведуться, може відбутися в будь-який момент. У тих випадках, коли потрібна ліцензія муніципалітету, роботи можуть бути перевірені в будь-який час без попереднього повідомлення, хоча така перевірка обмежується місцем проведення робіт, зазначеним у ліцензії. Технічні фахівці-інспектори з муніципалітету, мають право доступу в приміщення. Важливо також пам'ятати, що збір фактів/доказів з їхнього боку не повинен бути надмірним, тобто можна, наприклад, сфотографувати зовнішній вигляд будинку, щоб засвідчити зміни, внесені до фасаду будівлі, що становить історичний інтерес, але не можна, щоб технік робив знімки всередині приміщення, наприклад, без дозволу власника.
Нагляд за будівельним майданчиком. Згідно з португальським законодавством, якщо ви виконуєте роботи, бюджет яких перевищує 20 000 євро, вам доведеться скласти контракт, у якому будуть зазначені сторони, а також ліцензії, перелік виконуваних робіт і використовувані матеріали, а також кошторис, що відображає загальну вартість робіт, строки виконання і штрафні санкції в разі затримки. Але, у зв'язку з почастішанням випадків несумлінного виконання (або невиконання зовсім) робіт, попри те, що це не є юридичним зобов'язанням, я рекомендую складати договір завжди, незалежно від вартості робіт — це єдиний законний спосіб гарантувати кінцевий результат. Також важливо переконатися, що роботи виконує підрядник, який має ліцензію або сертифікат підрядника. Перевірити це можна через сайт Інституту державних ринків нерухомості та будівництва (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção). Ця проста процедура дасть вам певні гарантії безпеки та надійності.
Трохи про фінансову частину. Рекомендується страхування цивільної відповідальності (seguro de responsabilidade civil). Підрядники зобов'язані застрахувати кожного свого працівника, але є можливість укласти інші види страхування на час проведення робіт. Попри те що це не є юридичним зобов'язанням, рекомендується включити в договір підряду страхування цивільної відповідальності підрядника. Це одна з форм захисту від будь-яких нещасних випадків або непередбачених проблем. Якщо ви будуєте будинок і вам необхідно взяти кредит для покриття витрат, важливо враховувати, що багато банків вимагають від вас страхування.
Значна частина робіт з ремонту житла обкладається ПДВ за ставкою 23%. Однак є й винятки, наприклад, роботи, що виконуються в районах, віднесених місцевою владою до зон відродження міст (áreas de reabilitação urbana), - у цих випадках ПДВ становить 6%. Ця знижена ставка поширюється і на роботи з перепланування інших об'єктів житлової нерухомості за умови, що вартість матеріалів не перевищує 20% від загальної суми робіт та наявний договір, у якому зазначено всі пункти. Важливо також пам'ятати, що рахунок-фактура за таким договором має містити докладний опис робіт і обґрунтування застосування ставки ПДВ 6%.
У Португалії класифіковані будівлі (edifícios classificados), що становлять суспільний або муніципальний інтерес, звільнені від сплати IMI (податку на нерухоме майно). Аналогічним чином, міські будівлі, що пройшли міську реабілітацію (і зберегли свою сутність, попри проведені роботи), не платять IMI протягом трьох років, починаючи з року, в якому було видано муніципальну ліцензію. Вам також слід знати, що якщо ви купуєте будівлю в зоні reabilitação urbana, ви звільняєтеся від сплати IMI, якщо роботи розпочато протягом перших трьох років після придбання.
Тепер, коли ми розібрали важливе питання законодавчого регулювання проведення ремонтних робіт, хотілося б, з урахуванням специфіки португальського менталітету, зокрема, дати кілька практичних порад на цю тему!
- Почніть зі встановлення ліміту і запросіть кілька пропозицій, обов'язково докладних, щоб уникнути незапланованого зростання витрат.
- Складіть графік робіт. Перш ніж розпочати роботу, необхідно визначити дату початку і дату закінчення. Це не тільки допомагає встановити очікування для всіх, а й допомагає нам зрозуміти, чи все ще йде за планом і що нас чекає попереду. Також ця інформація знадобиться вам як для повідомлення муніципалітету і сусідів, так і для отримання ліцензії.
- Щоб вибрати відповідного підрядника, варто зв'язатися з двома-трьома, щоб порівняти пропозиції. Крім розцінок, ви можете попросити документацію про виконану роботу (портфоліо, проєкти тощо). Ще одна порада: якщо йдеться про ремонтні роботи, що включають нове планування, реорганізацію простору або відновлення будинку, краще доручити всі роботи в рамках цього проєкту одній компанії. Витрати можуть бути вищими, але результат того вартий, і розв'язувати будь-які питання з органами контролю буде простіше.
- Отримайте ліцензії та перевірте плани. Якщо йдеться тільки про ремонт (якщо немає ніяких структурних змін) у приватному будинку, вам не потрібні ніякі ліцензії або дозволи від мерії. Важливо, щоб будівельні плани — чи то надані радою, попереднім власником, чи то агентством нерухомості — були підтверджені архітектором, щоб виключити неточності, пов'язані зі змінами, внесеними, наприклад, попередніми власниками.
- Приділіть увагу безпеці. Тип будівництва та його масштаб визначають, чи потрібно виконувати проєкт безпеки. Для робіт такого масштабу, коли в процесі бере участь кілька компаній, обов'язковим є призначення фахівця з безпеки, який на етапі проєктування розробляє план відповідно до чинних правил безпеки (з додатковим завданням координації різних планів безпеки, складених кожною з компаній-підрядників). Також, як я вже писала вище, рекомендується завжди страхувати цивільну відповідальність.
- Подумайте про можливу зміну потреб після проведеного ремонту. Враховуйте всі моменти: варто заздалегідь подумати про встановлення розеток для підключення різного типу електроприладів (від кухонних до робочого місця). Також варто подумати про встановлення виводів для кондиціонерів і оптоволоконних кабелів. Будь-які подальші зміни розеток і кабелів обійдуться набагато дорожче і можуть зіпсувати свіжий ремонт.
- Фотографуйте комунікації. Фотографувати встановлення сантехніки — це реальна перевага, адже ніколи не знаєш, що може трапитися, і краще знати, де розташовані труби, в разі несподіваної поломки або засмічення. Наполягайте на встановленні окремих кранів-заглушок у кожній зоні обслуговування, інакше будь-яка проблема у ванній чи на кухні змусить вас відмовитися від води в усьому будинку до її усунення.
- Дайте час стінам і фундаменту. Після того як стіни (тинькування) або фундамент закінчено, важливо дочекатися їхнього висихання, перш ніж братися до інших робіт. Іноді муляри поспішають закінчити роботу і не чекають висихання стін перед укладанням плитки. Через деякий час плитка починає відклеюватися, спочатку одна, а потім "цілим каскадом", пошкоджуючи всі поверхні, куди вона падає. Та ж історія із силіконом — йому завжди потрібен час, щоб висохнути, перш ніж його намочить душ.
- Врахуйте дизайн плитки, якщо вона у вас не однотонна. Є муляри, які інтерпретують дизайн плитки дуже фантазійно! Щоб уникнути несподіванок під час укладання плитки, видрукуйте схему монтажу, щоб муляр міг слідувати вашим вказівкам. Дуже важливо мати додаткові 10-15% матеріалу, це може виявитися дуже корисним з урахуванням бою і нарізки. Це також стосується і підлогових покриттів.
- Подумайте над розташуванням сантехніки. Часто люди виявляють, що між різними предметами меблів і сантехніки мало місця, але тільки вже після того, як вони встановлені, а нове перепланування санвузла передбачає руйнування підлоги та стін.
- Перевірте, чи правильно відчиняються двері. Така проста помилка, як зміна сторони дверей, може призвести до того, що ви не зможете увійти в кімнату. Переконайтеся, що петлі перебувають у правильному місці, а якщо вам здається, що необхідно змінити бік відчинення дверей, — потурбуйтеся про це заздалегідь.
- Переконайтеся в правильності відтінку фарби для стін. Вам необхідно протестувати зразки фарб (якщо вона у вас, звісно, не біла), обрані вами або маляром. Протестуйте щонайменше два зразки — на площі 1 квадратний метр в освітленому і неосвітленому місці. Завжди чекайте висихання фарби перед затвердженням.
Де придбати будівельні матеріали в Португалії? Зазвичай на думку спадають будівельні гіпермаркети, як-от Bricomarche, Maxmat, але, приміром, сантехніку можна дивитися також на Amazon та Worten, а для виконання проєктів електрики та сантехніки можна пошукати у своєму місті спеціалізовані магазини за цією тематикою (вибір може бути набагато цікавішим у профільному закладі). Ловіть знижки, акції, користуйтеся аутлетами будівельних магазинів, і не забувайте зазначати скрізь свій NIF, щоб потім можна було використати податкове відрахування (зверніть увагу, що під податкове відрахування потрапляють ті роботи, що підвищують енергоефективність житла та сприяють переходу на поновлювані джерела енергії).
Звісно, розповісти все про ремонт в одній статті неможливо, як і завершити його вчасно. Але принаймні ми розібрали важливі питання про те, як не зіпсувати стосунків із сусідами, не налетіти на штраф і з'ясування стосунків з представниками влади. Тим, хто вже в процесі або тільки збирається займатися ремонтними роботами, за традицією бажаю удачі й терпіння! І, як завжди, нагадую про те, що статті — це як путівник, який допоможе зорієнтуватися в різних сферах життя в Португалії. Для того, щоб отримати персоналізовану консультацію, саме з вашого питання, ви завжди можете звернутися до наших фахівців, які мають великий досвід і фундаментальні знання у своїх галузях. До ваших послуг — адвокат, страховий агент, бухгалтер, фахівці з оренди квартири на довгий термін у Португалії, рієлтори з підбору об'єктів для купівлі нерухомості в Португалії, фахівець з іпотечних кредитів і навіть криптообмінник.
