Мадейра, мальовничий португальський архіпелаг в Атлантичному океані, відомий своїми приголомшливими пейзажами та м'яким кліматом. Ця територія приваблює не тільки туристів, а й постійних мешканців із різних країн світу. Навесні 2024 року ринок нерухомості на Мадейрі демонструє цікаві тенденції, з якими вас познайомить ця стаття.
Ми вивчимо зміни цін на нерухомість з 1 лютого по 30 квітня року під час її продажу, а також довго- і короткострокової оренди. Ми також розглянемо приклади найдорожчих і найдешевших будинків і квартир, виставлених на продаж у травні 2024 р.
Динаміка цін на нерухомість на Мадейрі
Ми почнемо дослідження ринку нерухомості на архіпелазі з вивчення даних, наданих сайтом Idealista.pt, одним із ключових порталів про нерухомість у Португалії. Оскільки травень ще не закінчився, ми проаналізуємо інформацію за останні три повних місяці: лютий, березень і квітень.
Згідно з графіками, середня ціна квадратного метра під час продажу нерухомості демонструвала стабільне, хоч і не завжди рівномірне зростання протягом року. У підсумку за рік середня ціна квадратного метра зросла на 21,5%.
При цьому середня ціна квадратного метра при оренді поводилася по-різному: з липня по листопад минулого року вона знижувалася, потім досить швидко зростала до січня поточного року. Потім знижувалася дещо повільніше до березня. Схоже, що у квітні цього року знову почалося зростання. У підсумку приріст ціни за 12 місяців становив 16%.
Представлені графіки показують усереднені дані по всіх муніципалітетах Мадейри. Надалі ми розглянемо ситуацію в кожному муніципалітеті архіпелагу більш детально.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Мадейри
У таблиці представлено середню вартість квадратного метра нерухомості в різних муніципалітетах Мадейри, згідно з оголошеннями про продаж на Idealista.pt (стовпці 1-3). Стовпець 4 показує відсоткову зміну цін за зазначені три місяці, відображаючи, на скільки відсотків вони збільшилися або зменшилися. У стовпці 5 вказані зміни за минулий календарний рік. Муніципалітети розташовані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр на квітень 2024 року.
Найдорожчим є Funchal, столиця регіону. У квітні середня вартість квадратного метра там становила 3.304 євро. Ця ціна відображає як квартальне зростання на 2,80%, так і річне зростання на 15,8%. За Фуншалом слідує інший муніципалітет, де середня ціна квадратного метра перевищує 3.000 євро, Calheta. Тут у квітні квадратний метр коштував у середньому 3.209 євро, що стало результатом квартального зростання в 3,85% і річного зростання в 24,6%.
Наступна група муніципалітетів має середні ціни квадратного метра в інтервалі від 2.100 до 2.900 євро. Це Ponta do Sol, Ribeira Brava, Câmara de Lobos і Santa Cruz. У всіх них ціни зростали: за квартал - на 2,4 - 4,92%, а за рік - від 18,9%. Чемпіоном за річним зростанням на всьому архіпелазі став Ponta do Sol з 43,2%.
Замикають список 2 муніципалітети із середніми цінами в межах 1.500 - 1.700 євро: Machico і Santana. Ціни в них змінювалися абсолютно по-різному. Machico показав дуже швидке квартальне зростання (9,41%) і найнижче на всьому архіпелазі річне ("лише" 15,6%). А от муніципалітет Santana, єдиний на Мадейрі, показав невелике зниження середньої ціни у кварталі (0,97%) і непогане річне зростання (20,2%).
Чи можна вірити статистиці сайту Idealista.pt?
Сайт Idealista.pt часто служить першим джерелом інформації про ринок нерухомості в Португалії для іноземних громадян. Однак дані, представлені на цій платформі, що ґрунтуються виключно на оголошеннях від продавців і орендодавців, не дають повної картини про поточний стан ринку, оскільки відображають тільки позицію власників нерухомості. Щоб перевірити правдивість інформації на Idealista.pt, необхідно порівняти її з даними, заснованими на фактичних угодах. Ці дані доступні для продажу нерухомості й надаються Національним інститутом статистики Португалії.
На сьогодні найсвіжіша інформація про Мадейру в Національного інституту статистики стосується четвертого кварталу 2023 року. Для оцінки правдивості даних, представлених на Idealista.pt, можна порівняти інформацію за цей період з обох джерел.
У таблиці наведено середні ціни за квадратний метр із двох джерел (стовпці 1 і 2), а також відсоткову відмінність між ними (стовпець 3). Звіт Національного інституту статистики має інформацію тільки про ціни у Фуншалі. З порівняння даних можна помітити, що реальні угоди укладалися за нижчими середніми цінами за квадратний метр, ніж ті, що вказані на Idealista.pt. Різниця склала майже 29%, що може пояснюватися безліччю чинників: від різних формул розрахунку середніх у кожного з джерел до готовності продавців знижувати ціни під час торгу.
Чи має сенс покладатися на середню вартість квадратного метра за даними сайту Idealista.pt? У нашому випадку вибору просто немає, тому що у нас немає інших, більш точних, джерел з такою ж детальною інформацією, доступною так само швидко.
Проте, працюючи з цими цифрами, важливо усвідомлювати, що доступні зараз дані не завжди повністю відображають реальність. Ці цифри можуть бути лише орієнтиром, а не остаточним показником для прийняття рішень. Потенційним покупцям житла краще звернутися до рієлтора на Мадейрі, знайомого з місцевими особливостями.
Довгострокова оренда нерухомості на Мадейрі
Для отримання інформації про динаміку цін на оренду житла на Мадейрі ми знову звернемося до статистики порталу Idealista.pt.
Наразі доступна статистика лише для Фуншала. У квітні 2024 року середня вартість оренди на квадратний метр становила 13,8 євро. Така ж ціна була в лютому цього року, а з квітня 2023 року ми бачимо зростання на 11,1%.
Туристична оренда нерухомості на Мадейрі
Купівля нерухомості на Мадейрі може стати й інвестицією в туристичний бізнес. Щоб зрозуміти, як швидко вона окупиться, можна звернутися до різних сервісів. Для прикладу ми вивчимо дані про короткострокову оренду на Мадейрі від сервісу All The Rooms, який реєструє всі об'єкти нерухомості, що здаються через AirBnB, дає можливість побачити кількість і середню орендну ставку за один день проживання в різних муніципалітетах архіпелагу.
Перший стовпчик таблиці містить кількість об'єктів, доступних для туристичної оренди в кожному з муніципалітетів, а другий стовпчик показує середню вартість проживання за одну ніч у цих об'єктах у період з 1 лютого по 1 травня 2024 року.
Слід зазначити, що дані від All The Rooms відрізняються від того, що ми аналізували в попередніх розділах. На відміну від статистики Idealista.pt і Національного інституту статистики, вони не мають прив'язки до середньої вартості квадратного метра. Замість цього вони надають інформацію про середню ціну ночівлі. Інформації про метраж і загальний стан об'єктів туристичної оренди сервіс не дає.
Більшість об'єктів оренди розташовані в муніципалітеті Фуншал (3.361), але середня ціна за ніч у цьому муніципалітеті не найвища. За цим показником лідирують Calheta і Câmara de Lobos. Ця відмінність може бути зумовлена не тільки конкуренцією на ринку, яка може бути інтенсивнішою у Фуншалі, а й самим характером нерухомості та її різноманітністю. Наприклад, у Фуншалі може бути більше пропозицій квартир і студій, тоді як в інших районах можуть переважати вілли. Враховуючи, що вілли зазвичай коштують дорожче, ніж студії, середні ціни в інших муніципалітетах можуть виявитися вищими, ніж у Фуншалі. Це лише одне з можливих пояснень.
Ця інформація корисна для оцінки попиту на оренду в різних районах Мадейри. Однак, щоб зробити обдуманий вибір під час інвестування, найкращим варіантом буде звернутися за консультацією до агента з нерухомості на Мадейрі. Маючи досвід роботи з архіпелагом, рієлтор зможе допомогти знайти оптимальний варіант з урахуванням ситуації клієнта.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в травні 2024 року
На сьогодні портал Idealista.pt пропонує 2.208 будинків на продаж. У цей огляд я включу тільки вже побудовані об'єкти в хорошому стані, готові до проживання.
Найдорожчі будинки на Мадейрі на сьогодні
6.000.000 євро Два двоповерхові будинки на ділянці 5.000 кв.м. Головний будинок із 4 спальнями та 3 ванними кімнатами. Другий будинок може використовуватися як будинок для прислуги. Там же розташовані пральня і склад. Сертифікати енергоефективності відсутні. Муніципалітет Funchal. Цей будинок ми бачили в зимовому огляді цін за ті самі гроші.
5.500.000 євро Відреставрований маєток 17 століття на ділянці в 1 гектар. 6 спалень, 8 ванних кімнат. Гараж, басейн. Клас енергоефективності E. Муніципалітет Funchal. Цей будинок також фігурував у нашому огляді річної давності й досі не проданий. А є оголошення з ідентичними фотографіями, де ціну знижено до 5.000.000 євро і навіть до 4.500.000.
4.990.000 євро Триповерховий будинок із 4 спальнями та 7 ванними кімнатами. Власний спортзал і спортивний майданчик просто неба, невеликий басейн, гараж, домашній кінотеатр. Чесно кажучи, ця нерухомість більше схожа на готель для футбольної команди, ніж на будинок для проживання однієї сім'ї. Ділянка 2,3 гектара. Вид на затоку. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Funchal. Цей будинок теж фігурував у торішньому огляді й теж досі не проданий.
Мінімальні ціни на готові будинки, які, судячи з фото, готові до заселення
95.000 євро Маленький будиночок, всього 40 квадратних метрів з 1 спальнею та 1 ванною в сільській місцевості. Є ділянка площею 526 кв.м. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Porto Moniz. Його ми бачили і в зимовому огляді.
120.000 євро Будинок площею 161 кв. м із 3 спальнями та 1 ванною. Клас енергоефективності Е. Судячи з фото, стан ремонту нормальний, але у ванній цвіль. Муніципалітет Santana.
130.000 євро Будинок площею 60 квадратних метрів із 2 спальнями та 2 ванними. Є балкон, тераса, гараж. Ділянка площею 600 м. Написано, що будинок побудований у 2000 році та у відмінному стані, однак, судячи з фото, ремонт буде потрібен, як мінімум, у ванних. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Santana.
132.000 євро Будинок площею 107 квадратних метрів із 3 спальнями і 2 ванними. Будинок побудований у 1982 році. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Calheta.
Вивчимо пропозиції квартир на Мадейрі, яких на порталі Idealista можна знайти 4.547. Давайте як приклад розглянемо квартири типу T2, тобто з вітальнею і двома спальнями. Я включу в огляд тільки ті об'єкти, у яких є реальні фотографії. Також я не розглядаю варіанти, у які неможливо заселитися одразу, як-от квартири, здані в оренду або ті, що потребують серйозного ремонту.
Найдорожчі квартири
1.100.000 євро Квартира площею 188 квадратних метрів. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Тераса. 4-й поверх у будинку з ліфтом. Будинок побудований у 2021 р. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Funchal.
1.100.000 євро Квартира площею 214 квадратних метрів. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Тераса. 6-й поверх у будинку з ліфтом. Житловий комплекс побудований у 2020 р. і має 4 басейни (1 з яких із морською водою), спортзал, ігрову кімнату, сад. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Funchal.
995.000 євро Квартира площею 200 квадратних метрів в житловому комплексі, побудованому в 2022 році. 2 спальні, 2 ванні кімнати. Велика тераса. Є гараж на 2 машиномісця. Доступ до будинку обладнаний для людей з обмеженою мобільністю. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Funchal. Цей варіант ми бачили і взимку, а минулого року його ще й продавали дорожче.
Найдешевші квартири
140.000 євро Дещо плутане оголошення про продаж квартири площею 90 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната, балкон. Будинок побудований у 2002 році. За перегляд беруть 5 євро з клієнта. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Santa Cruz.
155.000 євро Квартира площею 84 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна кімната, балкон. Будинок побудований у 2000 році. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Funchal. Цей варіант ми бачили і взимку, але він подавався з площею 84 кв.м.
167.000 євро Квартира площею 97 кв. м. 2 спальні, 1 ванна кімната. Перший поверх. Торг доречний. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Santa Cruz.
У підсумку що можна сказати про ринок нерухомості Мадейри цієї весни
На Мадейрі спостерігається цікава тенденція, згідно зі статистикою Idealista.pt. Протягом останніх трьох місяців і за минулий рік, середня ціна за квадратний метр в оголошеннях продавців стабільно збільшувалася. Це зростання виявилося набагато більш вираженим, ніж підвищення орендних ставок. Це примітно, тому що в інших популярних регіонах Португалії, які ми досліджували, таких як Алгарве, Лісабон і Порту, все було навпаки: зростання цін на оренду відбувалося набагато швидше, ніж на продаж.
З іншого боку, аналіз актуальних пропозицій на Idealista.pt показує, що багато хто з найдорожчих об'єктів залишаються непроданими, деякі з них виставлено на продаж уже понад рік. Дуже багато пропозицій новобудов, що позиціюються як клас люкс. Чи будуть вони купуватися і наскільки легко їхні майбутні власники зможуть їх продати за потреби - це велике питання.
Найдешевша нерухомість продається швидше, ніж найдорожча. Однак, як ми могли бачити, деякі варіанти з минулих оглядів все ще не продані. Також нижня планка "дешевизни" підіймається.
Ускладнюється картина тим, що, згідно з інформацією про фактичні угоди, наданою Національним інститутом статистики, купуватимуть нерухомість за цінами, значно нижчими за ті, за які її виставляли на продаж.
Якщо ви плануєте придбати будинок або квартиру на Мадейрі і хочете скористатися поточною ситуацією, зв'яжіться з досвідченими агентами з нерухомості через наш сайт. Вони організують для вас процес пошуку та оформлення угоди найкращим чином.
