Оренда постійного житла стає дедалі популярнішим варіантом як для самих португальців, так і для приїжджих, не тільки через зростання цін на придбання житла на національному ринку, а й через неможливість зібрати суму, необхідну для початкового внеску за іпотекою. Довгострокова оренда регулюється різними правилами, встановленими законом, про які ви, як орендар, маєте знати. Про них ми сьогодні й поговоримо.
З правового погляду в Португалії інтереси орендаря захищені законами й нормативними актами, зокрема Законом про міську оренду (Lei do Arrendamento Urbano) і Законом про новий режим міської оренди (Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Зростання цін на ринку житла, підвищення відсоткових ставок і навіть банальна нестача будинків на продаж у деяких випадках призвели до збільшення кількості орендарів постійного житла, що також пов'язано з низкою привабливих моментів, а саме з меншою кількістю клопоту: адже орендуючи житло, вам не треба турбуватися про сплату IMI та інших податків, пов'язаних з його придбанням, не треба сплачувати внески за кондомініум і навіть турбуватися про витрати на утримання й ремонт, не враховуючи шкоди від недбалого або неправильного використання. Ба більше, ви можете відняти орендну плату зі свого прибуткового податку (хоч відрахування і не перевищує 600 євро на рік, але це теж приємно). І останнє, але не менш важливе: вам не доведеться турбуватися про підвищення ставки Euribor та її вплив на виплату іпотечного кредиту.
Але також варто відзначити й основний недолік оренди житла, який полягає в тому, що щомісяця ви вкладаєте гроші в те, що не можете вважати по праву своїм, а також завжди існує гіпотетична можливість дострокового розірвання або непродовження договору оренди з боку орендодавця з тих чи інших причин. Тож знання своїх прав - це надійний спосіб уникнути сюрпризів у майбутньому, які не завжди можуть бути приємними, і, звісно, захистити себе та своїх близьких.
Права орендарів у Португалії
Наявність договору оренди - це право, від якого орендареві не варто відмовлятися, причому, нагадаємо, що договір оренди має бути в письмовому вигляді й з докладним описом орендованої нерухомості. У ньому мають бути вказані особи орендаря та орендодавця, строк дії договору, розмір орендної плати, опис нерухомості та інші важливі пункти. Орендар також має право на отримання квитанції про кожен платіж за оренду, а якщо раптом орендодавець вирішив схитрувати й не зареєстрував договір у податковій інспекції - це може зробити орендар.
Що стосується договору, то орендар має право продовжити його - на практиці так і відбувається в багатьох випадках, хоча є й винятки: юридично правило автоматичного продовження може бути виключено, якщо обидві сторони попередньо домовилися про зворотне.
Про права та обов'язки орендарів я вже писала у 2023 році (там же досить детально я розглядала зміст договору оренди), але сьогодні я б хотіла трохи освіжити інформацію.
Орендоване житло повинне мати гідні умови проживання, включно з базовою інфраструктурою, такою як каналізація, водопостачання, електрика і, можливо, газ. Орендодавець зобов'язаний стежити за тим, щоб житло перебувало в придатному для проживання стані, і усувати всі дефекти, що виникають.
Збереження недоторканності приватного життя: орендодавець не має права входити в орендоване житло без згоди орендаря, за винятком випадків, обумовлених заздалегідь, або в надзвичайних ситуаціях. Слід зазначити, що орендодавець може перевіряти стан ремонту житла, але при цьому він повинен повідомити про це орендаря.
Орендар в обов'язковому порядку має бути повідомлений у разі проведення робіт, які можуть торкнутися його житла. Залежно від типу робіт та їхнього обсягу орендар може мати право на переїзд або зниження орендної плати на час проведення робіт.
Якщо договором не передбачено інше, в орендованому приміщенні дозволяється здійснювати професійну діяльність за умови, що в ньому працює не більше трьох осіб.
Орендарі мають право не зазнавати дискримінації за ознакою раси, релігії, статі, сексуальної орієнтації, сімейного стану, інвалідності або з будь-якої іншої незаконної причини.
Також приємним бонусом є переважне право купівлі, після того, як орендар прожив в орендованому будинку щонайменше два роки, у разі, якщо господар вирішить продати нерухомість, але тільки якщо купівля здійснюється для власного проживання.
Обов'язки орендаря в Португалії
Оренда житла тягне за собою обов'язки та/або зобов'язання для орендарів, невиконання яких дає орендодавцю право розірвати договір і виселити їх. Ці обов'язки прописані у вже згаданому Законі про міську оренду, Законі № 6/2006 від 27 лютого (Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro), і наступних змінах. До них належать:
- своєчасна сплата орендної плати у строки, визначені в договорі оренди.
- використання майна тільки в передбачених цілях (зміни можуть бути зроблені тільки з дозволу орендодавця).
- орендар зобов'язаний підтримувати майно в доброму стані та відповідально його використовувати. Якщо в майні є будь-які дефекти або пошкодження, не викликані недбалим використанням орендарем, орендар повинен повідомити про це орендодавця. У разі пошкодження, спричиненого недбалим використанням майна, орендар зобов'язаний усунути пошкодження.
- виняток становлять тільки термінові роботи з консервації або ремонту, за умови, що орендодавець був повідомлений заздалегідь і не було необхідності в проведенні робіт.
- якщо орендоване житлове приміщення є частиною житлового будинку, орендар повинен дотримуватися правил кондомініуму і не створювати незручностей для інших мешканців.
Орендна плата зросте на 2,16% у 2025 році. З наближенням 2025 року багато орендарів у Португалії готуються до зміни орендної плати відповідно до нових правил. Щоб заздалегідь адаптуватися до цього сценарію, важливо розуміти, як розрахувати нову орендну плату і як ці зміни можуть позначитися на вашому щомісячному бюджеті.
Основна зміна на 2025 рік пов'язана з індексом споживчих цін (índice de preços ao consumidor (IPC), який буде використовуватися для коригування вартості договорів оренди. Збільшення орендної плати буде розраховуватися на основі його зміни, тому що він відображає інфляцію і зміни у вартості життя в Португалії. Інфляція в країні становить 1,9%. Водночас показник інфляції, який використовується для підвищення орендної плати, наприклад, у серпні 2024 року становив 2,16%. Це середній показник зміни цін (за винятком цін на житло) за останні дванадцять місяців. Якщо ця оцінка підтвердиться, орендодавці зможуть оновити орендну плату з коефіцієнтом 1,0216. Наприклад, орендна плата в 1000 євро з січня 2025 року може зрости до 1021,60 євро.
Підвищення орендної плати: які права є в орендодавців та орендарів?
За нинішньої динаміки ринку оренди підвищення орендної плати може стати критично важливим питанням. Для орендарів підвищення орендної плати може стати вирішальним фактором у сімейному бюджеті (і іноді навіть зробити проживання в орендованому житлі недоступним). З іншого боку, орендодавець може захотіти підвищити орендну плату, щоб не відставати від цін у районі, і таким чином отримати можливість монетизувати свої інвестиції в нерухомість. Як з точки зору орендодавця, так і з точки зору орендаря, пам'ятайте, що існують законодавчі обмеження і що будь-яке підвищення орендної плати має відповідати певним правилам.
Чи може орендодавець підвищувати орендну плату, коли захоче? Якщо інше не обумовлено в договорі, орендодавець може підвищувати орендну плату один раз на рік, дотримуючись чинних правил оновлення. Перше підвищення орендної плати може бути здійснено тільки через рік після початку оренди. Після цього наступні підвищення орендної плати можуть відбуватися тільки через рік після попереднього оновлення. Наприклад, уявіть, що Рита почала орендувати квартиру в травні 2024 року. Орендодавець квартири Рити зможе оновити первісну орендну плату тільки в травні 2025 року. А після цього - у травні 2026 року. Хоча щорічне оновлення орендної плати передбачено законом (Novo Regime do Arrendamento Urbano - NRAU), орендодавець може і не підвищувати її. Зверніть увагу: про підвищення орендної плати орендодавець має повідомити орендаря в письмовій формі (листом) не менше ніж за 30 днів.
Чи існує мінімальний або максимальний поріг для підвищення орендної плати? І знову важливо зрозуміти, чи прописані в договорі конкретні умови підвищення орендної плати. Якщо договір не передбачає будь-якого конкретного режиму, то підвищення орендної плати має відбуватися з урахуванням встановлених законом коефіцієнтів оновлення, які змінюються з року в рік. Цей коефіцієнт являє собою величину, що використовується для розрахунку підвищення орендної плати й встановлюється з урахуванням інфляції (індекс споживчих цін за останні 12 місяців, за даними на 31 серпня кожного року). У 2024 році встановлений коефіцієнт становить 1,0694, що відповідає підвищенню на 6,94% порівняно з 2023 роком. У 2025 році, згідно з серпневими даними про інфляцію, орендна плата може зрости на 2,16%, проте коефіцієнт, як і раніше, не визначено. Підвищення понад запланований коефіцієнт - і не передбачене договором - може бути здійснене тільки з явної згоди орендаря.
Історія зміни коефіцієнтів коригування орендної плати: 2024 - 1,0694; 2023 - 1,02; 2022 - 1,0043; 2021 - 0,9997; 2020 - 1,0051; 2019 - 1,0115.
Як розрахувати підвищення орендної плати з урахуванням коефіцієнта? Щоб розрахувати оновлену орендну плату, просто помножте поточну орендну плату на коефіцієнт, що діє цього року. Поточна орендна плата x чинний коефіцієнт = оновлена орендна плата
Наприклад, орендна плата, яка встановлена в розмірі 900 євро і підлягає оновленню у 2024 році, має розраховуватися таким чином: 900 євро (поточна орендна плата) x 1,0694 (коефіцієнт у 2024 році) = 962,46 євро (оновлена орендна плата). У цьому прикладі це означає, що орендна плата в розмірі 900 євро може бути збільшена на 62,46 євро. У письмовому повідомленні про збільшення орендодавець має вказати оновлений коефіцієнт і нову орендну плату.
Якщо орендна плата не підвищувалася щороку протягом кількох років оренди, чи може орендодавець ухвалити рішення про більш високе підвищення "як компенсацію"? Буває, що орендна плата залишається незмінною протягом кількох років. Чи може в цьому випадку наступне підвищення орендної плати бути вищим за коефіцієнт цього року? Пряма відповідь: так, але з деякими обмеженнями. Закон передбачає, що орендодавець може застосовувати коефіцієнти за попередні роки, якщо минуло не більше трьох років. Наприклад: уявіть собі орендну плату в 600 євро, яка не оновлювалася з листопада 2021 року. У цьому випадку орендодавець може послідовно застосувати коефіцієнти 2022, 2023 і 2024 років для оновлення орендної плати. Однак він не може захотіти отримати більше з орендної плати, яка вже пройшла. Іншими словами, підвищення поширюється тільки на майбутню орендну плату. Як і у випадку зі щорічним підвищенням орендної плати, орендодавець повинен надіслати письмове повідомлення про таке підвищення не менше ніж за 30 днів із зазначенням нової орендної плати та коефіцієнтів розрахунку, що використовуються.
Чи може орендар відмовитися від підвищення орендної плати? Коли орендар отримує від орендодавця повідомлення про підвищення орендної плати, він повинен проаналізувати, що передбачено договором оренди і яка сума підвищення. Орендар може оскаржити підвищення, якщо воно не відповідає умовам договору, якщо застосовано неправильний коефіцієнт і розрахунок орендодавця неправильний. Він також може оскаржити підвищення, запропоноване менш ніж через рік (якщо це не передбачено договором). Щоб заперечити проти підвищення орендної плати, орендар повинен зробити це в письмовій формі протягом 30 днів з моменту отримання листа від орендодавця. Звернення по юридичну допомогу може стати важливим кроком для орендарів та орендодавців у відстоюванні своїх прав якнайкращим чином - при цьому не варто недооцінювати силу мирних перемовин між обома сторонами, якщо умови сприятливі.
Строки розірвання договорів оренди
Щоб розірвати договір, достатньо повідомити орендодавця про дату розірвання рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Звісно, орендар повинен внести орендну плату до кінця останнього місяця, в якому він проживає в будинку. Однак, слід пам'ятати, що строк повідомлення залежить від типу договору.
Строки розірвання строкового договору з ініціативи орендодавця (або незгоди з продовженням):
- 6 років і більше - 240 днів
- від 1 до 6 років - 120 днів
- від 6 міс до 1 року - 60 днів
- менше 6 міс - 1/3 строку дії контракту
Строки, протягом яких орендар може розірвати строковий договір (або чинити опір його продовженню):
- 6 років і більше - 120 днів
- від 1 до 6 років - 90 днів
- від 6 міс до 1 року - 60 днів
- менше 6 міс - 1/3 строку дії контракту
Після закінчення однієї третини початкового строку договору (або його продовження) орендар може розірвати договір, відмовившись від нього, за умови, що він зробить це з наступним строком повідомлення:
- 120 днів, якщо строк дії договору становить один рік і більше;
- 60 днів, якщо строк договору становить менше одного року.
Договори з невизначеним строком дії. Орендар може розірвати договір після закінчення шести місяців без пояснення причин. Однак він повинен повідомити орендодавця про свій намір не менше ніж за 120 днів до передбачуваної дати розірвання договору, якщо на момент повідомлення договір тривав рік або більше. Якщо договір тривав менше року, строк скорочується до 60 днів.
Із приємних новин можна зазначити, що до 2027 року розмір податкового вирахування IRS на орендну плату буде підвищено до 800 євро. Усвідомлюючи великий тиск на орендарів та орендодавців і прагнучи усунути асиметрію на ринку, урядом було вжито заходів щодо підтримки оренди, які, з одного боку, покликані забезпечити стабільність договорів оренди, зробивши їх більш доступними для сімей, а з іншого - сприяти доступності нерухомості для оренди через зниження податкового навантаження на доходи орендодавців від нерухомості. Нагадаю, що довше триває договір оренди, то нижча ставка податку, що застосовується до отриманої орендної плати, тобто автономна ставка податку в розмірі 25% знижується залежно від терміну оренди. При оренді на п'ять і більше років, але менше десяти років, застосовується ставка в розмірі 15%. Якщо договір продовжується на той самий строк, то при кожному продовженні застосовується зниження на 2% (е більше ніж п'ять знижень). Для договорів оренди зі строком 10 і більше років і менше 20 років застосовується ставка в розмірі 10%. Договори зі строком дії 20 років і більше мають право на максимальну субсидію: у цьому разі ставка становить 5%. Знижена ставка застосовується у випадках нових договорів оренди або продовження договорів оренди з 7 жовтня 2023 року (дата набрання чинності заходів із пакета Mais Habitação).
Якщо договір оренди розривається орендодавцем до закінчення встановленого строку, право на зниження ставки припиняється - зберігається первісна ставка оренди. Якщо договір закінчується після продовження, зберігається ставка, що діяла до останнього продовження. Для договорів, укладених після 1 січня 2024 року, зниження автономної ставки застосовується тільки в тому разі, якщо орендна плата не перевищує ціни, встановлені в Програмі підтримки оренди, (Programa de Apoio ao Arrendamento) на 50%. Нові договори оренди, укладені після 7 жовтня 2023 року, які користуються пільговою ставкою, підлягають додатковому зниженню на 5%, якщо орендна плата за попереднім договором (того самого об'єкта нерухомості) була нижчою за попередню не менш ніж на 5%.
Так званий закон про оренду житла, загалом, спрямований на запобігання ситуацій дисбалансу між орендарями та орендодавцями, захищаючи випадки особливої вразливості орендарів (наприклад, виривають поштові скриньки), щоб змусити їх звільнити житло, тепер можуть бути покарані. Закон забороняє так звані утиски під час оренди житла. Якщо орендар відчуває утиски, він має право вимагати від орендодавця вжити необхідних заходів, щоб покласти край такій поведінці, або звернутися до відповідного місцевого органу влади з проханням огляду житла на предмет виявлення ситуацій, які можуть загрожувати користуванню житлом.
Оновлений режим оренди передбачає 14 пунктів:
- Реєстрація договору оренди в податковій інспекції (Autoridade tributária e aduaneira). Реєстрація договору є обов'язком орендодавця, але орендар також може зареєструвати свій договір, якщо орендодавець цього не зробив. Те ж саме стосується і суборендодавця в разі суборенди.
- Обов'язкова письмова форма договору. Договори мають укладатися в письмовій формі, за винятком випадків, коли орендар не винен у її відсутності та зможе довести, що користувався нерухомістю за згодою орендодавця і сплачував орендну плату протягом щонайменше шести місяців.
- Орендна плата для нових договорів оренди. До 31 грудня 2029 року розмір орендної плати за новими договорами оренди житла не може перевищувати 2%, виходячи з останньої орендної плати. Іншими словами, орендна плата за новими договорами може збільшуватися тільки на 2% порівняно з попереднім договором.
- 1 рік - мінімальний строк договору оренди. Якщо договір укладено на менший строк, він автоматично продовжується до мінімального строку.
- Автопродовження договору оренди на три роки. Договір, укладений на строк менше трьох років, і якщо договором не передбачено інше, вважається, що він автоматично продовжується щонайменше на три роки. Договори строком понад 3 роки продовжуються на послідовні періоди рівної тривалості. Орендодавець не може заперечувати проти продовження договору оренди протягом перших трьох років, окрім випадків, коли йому самому потрібне ваше житло для власного постійного проживання.
- Передбачене автоматичне продовження договору. Але, на практиці, відбувається це доволі рідко, тому що правило застосовується за відсутності якихось інших умов, передбачених договором (а зазвичай там щось та вказано).
- Депозит і передоплата. Депозит не може перевищувати суму, що відповідає двом орендним платежам. Можна також вносити орендну плату заздалегідь (передоплата за договором), але не більше ніж за два місяці.
- Штраф за прострочення виплати орендної плати. Орендна плата зазвичай вноситься до 8-го числа календарного місяця, а в разі прострочення орендодавець має право вимагати як штраф 20% від суми заборгованості. Якщо понад 90 днів не надходить оплата, а у мешканців є поручитель, він має бути повідомлений негайно.
- Розірвання договору в разі прострочення платежу. Орендодавець має право розірвати договір у разі прострочення орендної плати більш як на 8 днів, більш як чотири рази протягом 12 місяців, повідомивши орендаря рекомендованим листом з повідомленням про отримання після третього місяця прострочення.
- Можливість для орендаря розірвати договір оренди в будь-який час. У звичайному випадку в межах установлених законом строків, але передбачено деякі винятки (див. наступний пункт).
- Допомога орендарю в екстремальних ситуаціях. У разі вимушеного безробіття, постійної непрацездатності або смерті орендаря чи особи, з якою він проживав спільно понад рік, орендар може розірвати договір, не сплачуючи орендної плати, що відповідає періоду повідомлення.
- Обмеження права відвідування орендарем своєї нерухомості. Орендодавець має право перевіряти стан житла лише за попередньою згодою орендаря, обмеживши візит лише аспектами, пов'язаними з майном. При наближенні терміну закінчення договору оренди, якщо договір не буде пролонговано, орендар зобов'язаний здійснювати покази усім зацікавленим особам протягом трьох місяців до закінчення терміну оренди в узгоджені з орендодавцем години (майте на увазі, що якщо ви не домовитеся про інший графік, то перегляди мають проводитися в будні з 17:30 до 19:30, а в суботу та неділю - з 15:00 до 19:00).
- Право переважної купівлі будинку в орендодавця. Орендар може скористатися правом переважної купівлі, якщо господар (орендодавець) захоче продати будинок після двох років проживання в орендованому житлі.
- Вирахування орендної плати в IRS з обмеженням у 700 євро вже у 2025 році. Наразі орендарі можуть відняти зі свого прибуткового податку (IRS) 15% від суми орендної плати, що виплачується протягом року, з максимальною межею в 600 євро. У 2025 році максимальний розмір відрахування збільшиться до 700 євро. Зміни набувають чинності з початку року і впливатимуть на податкові декларації, які буде подано 2026 року. У 2026 і 2027 роках розмір відрахування поступово збільшуватиметься і становитиме 750 євро та 800 євро відповідно.
Сподіваюся, стаття була вам цікава і корисна, дякую, що дочитали до кінця! Цей матеріал був покликаний освіжити знання на тему довгострокової оренди нерухомості в Португалії. Взагалі, на тему нерухомості у нас написано багато статей, зокрема про різні аспекти оренди й не тільки. А я, як завжди, за традицією хочу побажати всім читачам удачі! І поспішаю нагадати про нашу енциклопедію знань, яку ми захоплено збираємо для вас протягом багатьох років! Крім того, ми також готові рекомендувати наших колег у Португалії, до яких ви зможете звернутися з різних питань, не залишаючи порталу. Серед них бухгалтер, адвокат, страховий агент, рієлтори, кредитний фахівець і (саме в тему статті) фахівець з оренди квартири на тривалий термін, обміну криптовалюти, і навіть персональний асистент у Португалії.
