В умовах нестабільності цін на ринку довгострокової оренди, гострої нестачі пропозицій та відповідного ажіотажу, всі наші сили часто сфокусовані на пошуку максимально релевантного та найбільш фінансово привабливого житла. Про важливу технічну сторону оформлення договору, ознайомлення з його змістом, на жаль, багато хто забуває, що згодом викликає подив, а іноді й конфліктні ситуації. Адже стосунки між орендарями та орендодавцями передбачають наявність прав та обов'язків у обох сторін, яких вони мають дотримуватись. Обов'язки ці прописані як у законі, так і в конкретній угоді. У цій статті ми розкриємо основні моменти, пов'язані з виконанням зобов'язань за контрактами, які необхідно враховувати, щоб не потрапити до неприємної ситуації.
Дискримінація
Перше, що необхідно розуміти ще на етапі пошуку квартири та підготовки до укладання угоди – це те, що потенційний орендар не може піддаватися дискримінації: відмова в укладенні договору оренди на підставі статі, родового чи етнічного походження, мови, громадянства, релігії, переконань, сексуальної орієнтації, віку чи інвалідності є неправомірною. Це стосується і оферти: так оголошення про здачу в оренду нерухомості або будь-які інші форми реклами не можуть містити обмеження, специфікації або вказувати на будь-які переваги щодо орендарів, що ґрунтуються на згаданих характеристиках. Безумовно, є безліч інших перешкод, які з`являються на шляху орендаря. І вони, у нашому розумінні, можуть бути сприйняті як штучні обмеження. Серед них можна згадати наявність поручителя (фіадора), IRS за попередній рік (будь-які інші форми підтвердження прибутку можуть не влаштувати), і масу інших, найчастіше, нездійсненних умов. Звісно, частина з них вирішується внесенням максимальної передоплати (аж до 1 року наперед) та більшої кількості гарантійних депозитів. І хоча це не зовсім законно, поставлені в жорсткі умови орендарі, змушені погоджуватися і на такі жорсткі заходи.
Строк, на який укладається договір довгострокової оренди
Мінімальний строк договору оренди становить один рік, а при першому продовженні він має зберігатися ще протягом трьох років, якщо тільки орендодавець не буде змушений розірвати договір оренди з поважної причини (ми поговоримо про це нижче). У разі якщо договір укладається на менший термін, він автоматично продовжується до мінімального терміну в один рік.
Для договорів оренди, укладених з 13 лютого 2019 року, існує гарантія автоматичного продовження на три роки, якщо їхня тривалість менше трьох років та договором не передбачено інше (наприклад, продовження на періоди рівної тривалості або взагалі відсутність автоматичного продовження).
Якщо раптом домовласник вирішить продати будинок і розірвати з цієї причини контракт оренди достроково, його мешканці мають пріоритет у купівлі, це право зберігається за ними протягом 2-х років.
Форма та основні моменти утримання договору, оплата
Звісно ж, договір має бути укладений у письмовій формі, але випадки бувають різні. Навіть із усною домовленістю про оренду (якщо раптом певним чином таке сталося), ви зможете відстояти свої права. Наприклад, усний договір також вважатиметься дійсним за умови, що орендар зможе довести, що він користувався житлом за згодою орендодавця та сплачував орендну плату протягом шести місяців.
Як уже зазначалося, під час укладання договору оренди, орендодавець утримає з вас страховий депозит, а також передоплату за кілька місяців наперед. Якщо за буквою закону, то депозит не може перевищувати суму, що відповідає двом орендним платежам, а щодо передоплати передбачено критерій до двох місяців за письмовою угодою. Але це все на папері, на жаль, дійсність вкрай далека від цього. Були випадки, коли власник апартаменту вимагав банківську гарантію на 5000 євро або еквівалентну суму в депозитному сейфі португальського банку. Передоплата за рік вперед готівкою, так само, як і півроку передоплати та більше 2-х депозитів сьогодні скоріше є правилом, ніж винятком. Я сама, укладаючи контракт оренди на початку 2022 року, коли ще, загалом, не було зафіксовано такого сплеску на ринку, була змушена підписати оплату 1 депозиту, 6 орендних плат одномоментно і 6 оренд, що залишилися, також однією сумою через півроку. Але мені сподобалася квартира, сподобалася ціна і я вважала недоцільним змінювати договір під себе, тим більше, що це був перший «млинець». Безумовно, вас ніхто не може змусити діяти лише на умовах орендодавця: якщо у вас є час або ви не дуже вибагливі у виборі майбутнього житла, то можна знайти підходящий варіант з дотриманням усіх норм закону щодо кількості орендних плат вперед та депозитів, а також умов продовження договору. Але, якщо житло необхідне у найближчій перспективі або у вас до нього досить жорсткі вимоги щодо обладнання чи локації – тоді доведеться грати за чужими правилами.
Добре, схоже ви впоралися з пошуком житла і фіксацією зручних для обох сторін умов в письмовій формі, і отримуєте на руки бажаний договір оренди. У ньому непогано б перевірити правильність і повноту ваших даних, а також адреси об'єкта, що отримується в оренду (включаючи номер будинку та поверх), тому що ця адреса буде використана у всіх сферах – податкова, банки, SEF тощо, тому що на підставі цього договору Junta de Freguesia вашого району видаватиме довідку про вашу «реєстрацію». Це попередні дрібниці, які зазвичай і без нашого контролю написані правильно. А от тепер про важливе, а саме про правила можливого розірвання контракту з обох сторін, про внесення орендної плати та штрафи за прострочення, про повернення депозиту, а також про деякі інші важливі моменти. Не бійтеся робити зауваження та поправки за суттєвими моментами, оскільки вони можуть зіграти потім з вами злий жарт у місцевій бюрократичній системі.
Оплата
Безумовно, у кожному випадку, можливі індивідуальні моменти, але стандартно – оплата здійснюється щомісячно, і дата, до якої необхідно вносити платіж, прописана у договорі. Майте на увазі, що у разі прострочення платежу з боку орендаря, компенсація, яка за законом виплачується орендодавцю, становить 20% від належної суми. Якщо ситуація із затримкою оплати повторюється, а в контракті є поручитель, то орендодавець буде змушений повідомити його та вимагати недоотриманої суми з нього. У розпорядженні орендодавця є 90 днів після першого прострочення. За невиконання обов'язку вчасно оплачувати житло – лендлорд має повне право достроково розірвати з вами контракт (про це нижче).
Чи може орендодавець підвищити орендну плату? Так, може, але зазвичай зміна орендної плати відбувається щороку, хоча трапляються випадки, коли це підвищення може й не відбутися. Цей пункт також обов'язково прописується у договорі.
Невеликий момент щодо оплати - необхідно переконатися в тому, що орендодавець зареєстрував контракт у податковій на Portal das Finanças у цьому розділі. На оплату мають бути виставлені електронні квитанції – у цьому розділі. Це все спростить ваші подальші стосунки з податковою під час подання чергового IRS.
Окремо трохи про депозит. Основна мета депозиту - гарантувати усунення можливої шкоди, заподіяної орендарями. У разі відсутності проблем, вартість орендного депозиту повертається після закінчення терміну дії договору. З його поверненням іноді виникають проблеми, тому необхідно перевірити у додатку до договору перелік майна (меблів та приладів), що є в будинку, а також скласти акт приймання-передачі, із зауваженнями, якщо такі є, щоб наприкінці оренди вам не приписали пошкодження дверей, які з самого початку були з дефектом або тріщину на сантехніці, наприклад. Є особливо зухвалі орендодавці, які відмовляються повертати депозит через появу плісняви, нібито з вини мешканців, наприклад, або знаходять інші надумані причини. У разі відсутності можливості ведення успішних переговорів самостійно, необхідно вдатися до послуг знайомого португальця, свого рієлтора або у крайньому випадку адвоката. Якщо ви ні в чому не винні, то, можливо, знадобиться трохи наполегливості та впевненості в собі, але питання буде обов'язково вирішене на вашу користь.
Розірвання договору
Підписавши договір, ви, звісно, не маєте слідувати йому до кінця, так само як і не повинні продовжувати його. У рамках правил розірвання контрактів оренди житла все досить розумно і зрозуміло, якщо, звісно, не йдеться про раптове розірвання договору. Договір оренди може бути розірваний, до того ж будь-якою із сторін, але з дотриманням деяких юридичних тонкощів. Щоб розірвати договір оренди до встановленої дати закінчення, ви повинні звернути увагу на терміни, протягом яких ви маєте повідомити про свій намір.
Існує два основні правила розірвання договору:
- Письмове повідомлення рекомендованим листом (нижче я докладніше опишу інформацію, яка має бути в листі);
- Надсилання повідомлення про розірвання договору відповідно до встановленого законом строку.
Які ж причини є поважними для розірвання договору оренди?
З боку орендаря не існує необхідних причин для згадування в обґрунтуванні повідомлення про розірвання договору. Достатньо дотримання встановлених законом термінів.
Для орендодавця існують лише три поважні причини для розірвання договору:
- Потреба в нерухомості для власного проживання або нащадків першого ступеня спорідненості (дітей);
- Необхідність проведення капітальних ремонтних робіт, що вимагають звільнення об'єкта (це може бути кошторис на роботи, еквівалентний не менше 25% вартості об'єкта або роботи, пов'язані з запобіганням можливому знесенню об'єкта);
- Заборгованість з орендної плати, що перевищує три місяці (лист про початок процедури виселення). Орендодавець може розірвати договір у разі затримки виплати орендної плати більш ніж на вісім днів, більш ніж чотири рази (підряд) протягом 12 місяців, але він має повідомити про це орендаря рекомендованим листом з повідомленням про отримання після закінчення 12-місячного періоду. Хоча в договорах досить часто є й інше формулювання – після трьох місяців несплати, орендодавець надсилає рекомендований лист-повідомлення з позначенням свого наміру розірвати контракт. У свою чергу в надзвичайній ситуації орендар може скористатися і такою можливістю, передбаченою законом: у разі вимушеного безробіття, постійної непрацездатності або смерті орендаря або особи, з якою орендар проживає у спільному господарстві більше одного року, орендар може розірвати договір, не сплачуючи орендної плати за період повідомлення.
Строки розірвання договору довгострокової оренди
Строки відправлення повідомлення про розірвання договору залежить від типу укладеного договору, а саме від передбаченої його тривалості. Терміни, які ви повинні взяти до уваги, зазначені у статтях 1097 та 1098 Закону № 31/2012 від 14 серпня:
для орендаря:
- 1/3 початкового терміну для договорів тривалістю менше шести місяців (тобто після 2-х місяців оренди);
- 60 днів (2 місяці) для договорів тривалістю від шести місяців, але не менше одного року;
- 90 днів (3 місяці) для договорів тривалістю в один рік, але не менше шести років;
- 120 днів (4 місяці) – угоди тривалістю 6 років і більше.
для орендодавця:
- 1/3 від початкового строку, зазначеного у договорі - угоди з терміном дії не менше шести місяців;
- 60 днів (2 місяці) - договори, термін дії яких дорівнює або перевищує шість місяців та не перевищує одного року;
- 120 днів (4 місяці) - договори з терміном дії один рік або більше та менше шести років;
- 240 днів (8 місяців) – договори з тривалістю понад шість років.
Якщо ви не вкладаєтеся у встановлені законом терміни, то доведеться вдатися до переговорів, щоб мінімізувати або виключити фінансові втрати. Що стосується термінового розірвання контракту з боку орендаря, наприклад, деякі виходять із становища підшукуючи собі заміну, тобто нових мешканців.
Як правильно скласти лист про розірвання договору оренди
Лист про розірвання договору оренди має прямо висловлювати намір про розірвання договору оренди. Тому важливо, щоб воно мало максимально чіткий зміст та ідентифікацію відправника та одержувача. Крім того, важливо, щоб у ньому були зазначені причини розірвання договору (принаймні з боку орендодавця), щоб обидві сторони були захищені протягом усього процесу. Тут зібрані ті пункти, які не можна упустити в листі:
- Дата надсилання листа;
- Кому адресовано листа - орендодавцю або орендарю;
- Ідентифікація обох сторін, які є сторонами договору (персональні дані з договору);
- Вказівка на те, що це лист про розірвання договору - ви повинні згадати в ньому, що ви надсилаєте його протягом строку, встановленого для розірвання договору;
- Згадування адреси об'єкта, що зазначена у договорі оренди;
- Причини розірвання договору;
- Повідомлення про передбачувану дату звільнення приміщення.
Дуже важливо: коли ви надсилаєте рекомендований лист про розірвання договору, завжди зберігайте копію листа та квитанцію про відправлення, щоб використовувати їх як доказ у разі потреби. Достатньо буде надіслати листа поштовою службою Португалії CTT з повідомленням.
Врегулювання спорів
Не завжди лише орендар хоче розірвати договір. Іноді й орендодавець, не маючи на те вагомих підстав, намагається вижити своїх мешканців тим чи іншим способом, якщо не має на те вагомих причин. На практиці трапляються випадки, коли недобросовісні лендлорди чинять тиск на орендарів (прибирають поштові скриньки, наприклад, або роблять інші дрібні побутові капості), щоб змусити мешканців розірвати контракт і з'їхати, незважаючи на те, що це карається законом. Або почати якийсь ремонт. А ще гірше, не робити поточний і необхідний. Якщо орендар відчуває утиски, він може викликати орендодавця до суду, а також може звернутися до компетентного місцевого органу влади та вимагати огляду житла з метою перевірки на обставини, які можуть поставити під загрозу використання житла. Як правило, у орендованих будинках відповідальність за будівельні роботи несе орендодавець. Однак орендодавець може "чинити опір" виконанню своїх обов'язків. Для випадків, коли, наприклад, орендарі несуть додаткові витрати, які не входять до їхніх обов'язків, таких як термінові роботи (які лендлорд відмовляється робити чи оплачувати), закон створив можливість примусового виконання клопотання, щоб гарантувати права орендаря. Заява має бути подана орендарем до суду з питань оренди - O Serviço de Injunção em Materia de Arrendamento (SIMA), який є судовою канцелярією із винятковою компетенцією на всій території країни. Відомство має привести клопотання до виконання протягом 15 днів. Подання клопотання не потребує судового представника.
Як ми бачимо, за позитивного збігу обставин, укладання та виконання договору оренди – справа цілком зрозуміла та проста. Однак при виникненні непередбачених ситуацій, як з боку орендодавця, так і з боку орендаря, може виникнути багато головного болю і нюансів, на які ми зазвичай навіть не звертаємо увагу. Якщо зараз ви в процесі пошуку житла, то ви завжди можете отримати консультацію в одного з наших рієлторів, а якщо вже виникла якась проблема, то врегулювати її може допомогти адвокат. У будь-якому разі – права орендарів згідно із законодавством захищені більше, ніж права орендодавців. Необхідно про це знати та сміливо відстоювати свої інтереси самостійно або з компетентною допомогою. Також, звісно, на допомогу у захисті прав – закон про права споживачів. Крім того, є допомога асоціації із захисту прав споживачів, а також Direção-Geral do Consumidor (Управління з прав споживача)
На жаль, шахраї зустрічаються всюди. Хочу побажати всім успіхів у цій нелегкій справі, та сподіватимусь, що ця стаття була хоч трохи корисною.
