У цій статті ви знайдете актуальні дані про ціни на нерухомість в Алгарве, одному з найбільш популярних туристичних регіонів Португалії. Популярність серед іноземців і яскраво виражений туристичний сезон роблять ситуацію на ринку місцевого житла досить специфічною.
Алгарве з півдня і заходу омивається Атлантичним океаном, на сході є сусідами з Іспанією, а на півночі межує з португальським регіоном Алентежу. Цей регіон давно став магнітом для тих, хто шукає відпочинок на океанському узбережжі. Завдяки теплому клімату та чудовим пляжам Алгарве приваблює не тільки португальців, а й безліч іноземців. За переписом 2021 року, приблизно 15% населення регіону становлять вихідці з інших країн, а в окремих муніципалітетах цей показник сягає 25-26%, підтверджуючи міжнародну привабливість цього курортного напрямку.
Ми проаналізуємо зміни вартості продажу та оренди квартир і будинків, а також розглянемо приклади оголошень про продаж, актуальних зараз.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Для аналізу ринку нерухомості в Алгарве ми використовуємо дані з Idealista.pt, найбільшої платформи оголошень про нерухомість у Португалії. Розглянемо зміни цін на квадратний метр житла в регіоні за період із серпня по жовтень 2024 року. В основі графіків, представлених нижче, лежить інформація з оголошень на цьому сайті, опублікованих у цей період.
З графіків видно, що протягом останніх 12 місяців зростання цін на продаж було дещо рівномірнішим, ніж зростання цін на оренду.
Підсумкові значення за рік, однак, досить схожі: середня ціна квадратного метра під час продажу збільшилася на 10,1%, а під час оренди - на 9,8%.
Варто враховувати, що наведені цифри є усередненими по всьому регіону, а надалі ми детально розглянемо динаміку цін у кожному муніципалітеті окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
У таблиці наводяться дані про середню вартість квадратного метра житла при продажу в муніципалітетах Алгарве. Перші три колонки відображають ціни за серпень, вересень і жовтень поточного року, четверта вказує процентну зміну за три місяці, а п'ята показує річну динаміку.
На першому місці в таблиці перебуває муніципалітет Faro, адміністративний центр регіону Алгарве. Решта муніципалітетів упорядковані за зниженням середньої ціни за квадратний метр на жовтень 2024 року.
Фару не займає передові позиції за вартістю нерухомості. У жовтні 2024 року середня ціна квадратного метра тут склала 3.143 євро, що ставить його в середину списку. Порівняно із серпнем ціна зросла на 5,61%, що досить значно. При цьому річне зростання було помірним і становило 7,7%.
Першою за вартістю нерухомості в Алгарве йде група з 2 муніципалітетів, де середня ціна квадратного метра в жовтні 2024 року була в межах 4.000 - 4.200 євро. Примітно, що в оглядах за попередні періоди в цій групі був тільки один муніципалітет, Loulé. Зараз до нього додався і Lagos. Ціни в обох змінювалися зіставно: відносно серпня спостерігається невелике зростання на 1,13-1,34%, а до жовтня минулого року - помірне зростання, на 8-9,2%.
Муніципалітети Алгарве з цінами на нерухомість у межах від 3.000 до 4.000 євро за квадратний метр включають Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira, Aljezur, Tavira, Silves і Vila Real de Santo António. За квартал ціни в них змінювалися різноспрямовано: від зниження на 2,81% до підвищення на 1,17%. Виділяється на загальному тлі Vila do Bispo, де за 3 останні місяці ціна збільшилася на 4,36%. За рік же ціни переважно зросли на значення від 4,8 до 9,8%. Перевершив усіх у цій групі Silves (річне збільшення на 12,7%), а єдиним містом, де спостерігалося не зростання, а падіння, став Aljezur (-2,7%).
Група з п'яти муніципалітетів із цінами на квадратний метр від 2.500 до 3.000 євро включає Castro Marim, Olhão, Portimão, São Brás de Alportel і Monchique. За останні три місяці спостерігалося в основному або помірне зниження, або помірне підвищення середньої вартості квадратного метра при продажу. За рік же скрізь ціни зросли: від скромних 1,2% у Monchique до значних 16,8% у São Brás de Alportel.
Чи точно можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt ґрунтується на цінах з оголошень про продаж нерухомості, розміщених на цьому сайті. Однак важливо розуміти, що дані можуть не охоплювати весь ринок, оскільки деякі об'єкти можуть бути продані без публікації на Idealista. Також існує ймовірність, що ціни, зазначені в оголошеннях, можуть відрізнятися від фактичних сум угод.
Звіт Національного інституту статистики Португалії (INE) надає дані про реальні угоди з нерухомістю. Найсвіжіші доступні дані стосуються другого кварталу 2024 року (з квітня по червень) і можуть допомогти перевірити, наскільки точно відображає ринок нерухомості Алгарве інформація з Idealista. Порівнявши обидва джерела, можна оцінити, наскільки оголошення на платформі збігаються з реальними цінами на житло в регіоні.
У таблиці представлено дані про середню вартість квадратного метра нерухомості з двох джерел: реальних угод, зафіксованих Національним інститутом статистики Португалії, і оголошень на Idealista.pt. Також вказана процентна різниця між цими значеннями. Муніципалітети впорядковані за зменшенням цін на нерухомість за версією Idealista.
Загалом ціни на нерухомість за даними Національного інституту статистики Португалії виявилися значно нижчими, ніж зазначені на Idealista.pt. У більшості муніципалітетів різниця понад 20%. У Loulé, найдорожчому місті, вона становить 24,66%. Найбільш вражаючі розбіжності виявилися в Aljezur (33,89%) і Castro Marim (34,32%). А от у Portimão різниця мінімальна, лише 0,85%.
Є кілька факторів, які можуть пояснити відмінності між цінами, зазначеними на Idealista.pt, і реальними угодами. Для аналізу поточного ринку нерухомості ми все ж будемо спиратися на статистику Idealista, оскільки це джерело надає найсвіжішу інформацію. Завжди будемо робити поправку на те, що ці ціни відображають тільки наміри продавців. Наскільки реально знизити ціну продавця на вподобаний об'єкт, ми не беремося сказати. З цим питанням завжди краще звертатися до досвідченого рієлтора в Алгарве, який допоможе оцінити перспективи торгу, враховуючи особливості місцевого ринку нерухомості.
Довго- і середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Знову звернемося до даних сайту Idealista.pt.
У таблиці наведено середні ціни на квадратний метр орендованої нерухомості, зібрані з сайту Idealista.pt за серпень, вересень і жовтень 2024 р. (стовпці 1-3). У стовпчику 4 вказано відсоткову динаміку за останні три місяці, а в стовпчику 5 - зміни за рік. Першим у списку йде столиця регіону, Faro, а потім муніципалітети розташовані за зменшенням середньої вартості квадратного метра в жовтні 2024 року. Список муніципалітетів, де пропонується оренда, коротший, ніж той, де пропонується продаж.
Фару, попри статус столиці регіону, не займає першу позицію за вартістю оренди. У нас немає інформації за жовтень цього року, але ми бачимо, що в серпні та вересні середня ціна квадратного метра була 12,8 євро. Якби в жовтні були пропозиції про оренду, навряд чи б ціна сильно змінилася.
Найвища орендна ставка в перерахунку на квадратний метр була зафіксована в Loulé, де вона склала 17,4 євро. Така величина - це результат квартального падіння на 2,25%. Проте, порівняно з жовтнем минулого року ціна зросла на 10,3%. За темпами річного зростання Loulé поступається тільки Silves, де зростання становило 10,6%.
У більшості інших муніципалітетів ситуація була схожою: зниження за квартал, але при цьому зростання за рік. На загальному тлі виділяється Lagos, де за квартал ціна впала значно, на 6,8%. За рік також зафіксовано зниження ціни, але на рівні статистичної похибки (-0,3%).
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Алгарве - ідеальне місце для літнього відпочинку, але взимку життя в регіоні сповільнюється, багато закладів закриваються, що робить його менш привабливим для туристів. Проте туристичний потік - хоч і не такий активний, як влітку - є і восени, і взимку. Для власників нерухомості, готових здавати житло туристам, це створює можливості для отримання доходу. Для таких власників особливо актуальною стає послуга управління нерухомістю в Алгарве.
Для визначення можливого доходу від короткострокової оренди житла туристам можна скористатися різними онлайн-інструментами. Ми використовуємо безкоштовну версію сервісу All The Rooms, який надає дані про середню вартість ночі на Airbnb і кількість об'єктів оренди в різних регіонах. Нижче наведено узагальнені дані за період з 6 серпня по 6 листопада 2024 року.
Сервіс All The Rooms надає дані про середню вартість ночі для всіх об'єктів туристичного розміщення в обраній локації, що відрізняється від підходу, використовуваного на Idealista. Тут представлено інформацію про ціни на оренду різних типів житла, від люксових вілл до скромних кімнат без перерахунку їхньої вартості на квадратний метр площі.
Як і у випадку з продажем і довгостроковою орендою, місто Faro не є лідером за кількістю об'єктів на Airbnb або за ціною за ніч. Вартість оренди ночі тут становить 117 євро, що ставить його на друге місце з кінця серед муніципалітетів Алгарве.
Восени 2024 року найвищі ціни за ніч на оренду були в Albufeira (201 євро), São Brás de Alportel (184 євро) і Portimão (162 євро), а найнижчі ставки зафіксовано у Vila Real de Santo António (110 євро), Olhão (123 євро) і Aljezur (124 євро). Більшість об'єктів для подобової оренди зосереджено в Albufeira (10.905), Lagos (6.298) і Portimão (5.262).
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в листопаді 2024 року
На платформі Idealista.pt наразі доступно 12.606 оголошень про продаж будинків у Португалії. Ці об'єкти сильно різняться за станом - від готових і проєктованих будинків до руїн, які потребують капітальної реконструкції. У цьому огляді розглядаються тільки ті будинки, які готові для негайного проживання після купівлі.
Найдорожчі житлові будинки в Алгарве
27.000.000 євро Розкішна вілла, побудована на місці фортеці XVI століття. Площа будівлі 938 кв.м, площа ділянки 3.203 кв.м. 8 спалень і 9 ванних кімнат. Об'єкт оснащений великою залою, їдальнею з панорамними вікнами, просторою кухнею, приватною каплицею, спа-зоною із сауною і масажним кабінетом, зоною для барбекю. Є гараж і парковка. Відкривається захоплюючий краєвид на море, бухту і місто. Енергетичний сертифікат класу C. Муніципалітет Лагос. Його ми бачили в літньому огляді цін в Алгарве.
24.000.000 євро Вілла з 7 спальнями й 7 ванними кімнатами. Ділянка 0,35 га. Площа самого будинку 1.000 кв. м. Будинок побудований у 2022 році. На ділянці басейн, сад, гараж. Муніципалітет Almancil. Сертифікат енергоефективності відсутній. Фото будинку немає у відкритому доступі. Це оголошення ми бачили і в огляді цін позаминулого кварталу.
20.000.000 євро Оголошення з найкрасивішими фотографіями в цьому огляді! Будинок на березі океану, як із казки. Площа будинку 355 кв.м, площа ділянки 1,4 га. Крім головного будинку є і додаткові споруди. 5 спалень і 6 ванних кімнат. Басейн. Сертифікат енергоефективності С. Муніципалітет Vila do Bispo.
19.000.000 євро Вілла, побудована 2004 року, розташована на березі, біля бухти. Площа 740 м, ділянка 7.670 м. 7 спалень і 7 санвузлів. Басейн із підігрівом, тераси з видом на океан, підземний поверх із зоною відпочинку, сауною і гаражем. Клас енергоефективності D. Ми бачили цей об'єкт в одному з попередніх оглядів цін на нерухомість.
Найдешевші будинки, в які можна заселятися одразу, не роблячи серйозного ремонту
50.000 євро Дуже простий сільський будиночок площею 38 кв. м. 1 спальня та 1 ванна кімната. Ділянка в 600 кв.м. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Tavira.
50.000 євро Сільський будиночок площею 28 кв. м. Має 1 спальню та 1 ванну кімнату. Побудований у традиційному стилі. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Alcoutim. І цей варіант ми бачили в попередньому огляді.
65.000 євро Одноповерховий будинок площею 96 кв. м. Має 2 спальні, 1 ванну кімнату. Енергетичний сертифікат класу Е. Раніше будинок продавався за 67.500 євро. Муніципалітет Alcoutim.
67.500 євро Інший одноповерховий будинок, цього разу площею 50 кв. м. Одна спальня та один санвузол. Є маленька ділянка землі. Енергетичний сертифікат відсутній. Муніципалітет Alcoutim.
80.000 євро Триповерховий будинок площею 62 кв. м. Одна спальня. Ремонт буде потрібен. Сертифікат енергоефективності Е. Муніципалітет Loulé.
На сайті Idealista також пропонується 10.802 квартири на продаж. Для прикладу візьмемо планування Т1 (квартири, у яких є вітальня й окрема спальня). Далі ми говоритимемо про них як про однокімнатні.
Найдорожчі квартири
1.120.000 євро Квартира площею 156 кв. м. Одна спальня, 3 санвузли. Також є балкон із видом. Знаходиться в загородженому житловому комплексі з гаражем, басейном і садом. Муніципалітет Loulé.
975.000 євро Квартира площею 89 кв.м. Дві ванні кімнати, тераса з видом на море. Вітальня з каміном, повністю обладнана кухня і спальня з вбудованими шафами. Встановлено кондиціонер і центральне опалення. Енергетичний сертифікат класу D. Квартира розташована за кілька хвилин пішки від пляжу і ресторанів, з доступом до інфраструктури курорту, включно з басейнами та дитячим майданчиком. Муніципалітет Almancil. І ця квартира фігурувала в минулому огляді цін.
710.000 євро Однокімнатна квартира площею 122 кв. м. Одна ванна, балкон площею 33 кв.м. Місце в гаражі входить у вартість. Сертифікат енергоефективності D. Муніципалітет Loulé.
Найдешевші однокімнатні квартири в Алгарве
125.000 євро Квартири площею 61-69 кв. м у готельному комплексі. У минулому огляді ми бачили один із цих об'єктів за ті самі гроші, але площею 77 кв. м. Одна спальня та одна ванна. Комплекс із басейном і тренажерним залом. Є можливість здавати квартиру в оренду. Сертифікат енергоефективності D. Муніципалітет: Monchique.
130.000 євро Квартира площею 65 м. 1 спальня та 1 ванна. Обладнана і мебльована, з ліцензією на туристичне розміщення. Придбати можна для особистого користування або для отримання доходу від оренди. Поруч знаходяться ресторани, магазини, супермаркети та пляжі. Енергетичний сертифікат класу C. Муніципалітет: Albufeira, центр міста. Знову варіант, знайомий нам із минулого кварталу.
130.000 євро Квартира площею 60 м. Не туристичний комплекс. 1 спальня та 1 ванна. Кухня поєднана з вітальнею. Продається з обладнанням. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Olhão.
139.900 євро Квартира в загородженому житловому комплексі (не апарт-готелі). Площа 55 м. Одна спальня й одна ванна. Ремонт потрібен, принаймні заміна кухні. Енергетичний сертифікат класу C. Муніципалітет Portimão.
Які висновки можна зробити про ринок нерухомості Алгарве цієї осені
Резюмуючи, можна сказати, що Алгарве продовжує залишатися одним із найпривабливіших регіонів для покупців нерухомості як усередині країни, так і за її межами. Попри сезонні коливання попиту, стабільне зростання цін підтверджує високий інтерес до цього регіону, обумовлений його кліматом, великою кількістю пляжів і розвиненою інфраструктурою для відпочинку.
За минулий квартал ринок елітної нерухомості в Алгарве поповнився новими пропозиціями. Частина об'єктів, раніше виставлених на продаж, уже знайшла своїх покупців, що вплинуло на структуру доступних оголошень. У сегменті квартир зміни помітніші: найдорожчі варіанти зникли, і верхня межа цін знизилася приблизно на 200 тисяч євро. Водночас значну частину пропозицій становлять квартири з рендерами замість фотографій і без вказівки року побудови, що ускладнює оцінку їхнього стану і привабливості. У цей огляд ми намагалися включити тільки ті об'єкти, у готовність яких можна повірити, ґрунтуючись на різних ознаках (вказано рік побудови, є реальні фото, є сертифікат енергоефективності тощо).
Цікаво, що навіть найдоступніші будинки та квартири, представлені на ринку з минулого кварталу, не були повністю розпродані. Це свідчить про те, що низька ціна сама по собі не є гарантією успішного продажу нерухомості в Алгарве, і на попит впливають й інші чинники.
Також привертає до себе увагу значна різниця між цінами, запитуваними продавцями в оголошеннях на Idealista, і реальними цінами продажу нерухомості. У деяких муніципалітетах Алгарве ця розбіжність може досягати 30% або навіть перевищувати цей показник.
На нашу думку, щоб здійснити успішну операцію на ринку місцевої нерухомості, іноземцям краще звертатися до професійного агента з нерухомості в Алгарве. До речі це можна зробити через наш сайт: ви отримаєте допомогу як на етапі вибору і придбання об'єкт, так і на етапі здачі його в подобову оренду.
Сподіваємося, що наша стаття виявилася вам корисною! У блозі ви знайдете безліч інших матеріалів, присвячених життю в Португалії. Вибирайте теми, які вас цікавлять, і занурюйтесь у вивчення цієї дивовижної країни!
