У цій статті представлено актуальну інформацію про вартість нерухомості в Алгарве - одному з найпопулярніших туристичних регіонів Португалії. Завдяки високому попиту серед іноземних покупців і яскраво вираженому сезонному туризму, ринок житла в цьому регіоні має свої унікальні особливості.
Алгарве розташований на півдні Португалії, омивається водами Атлантичного океану з півдня і заходу, межує з Іспанією на сході і з регіоном Алентежу на півночі. Цей мальовничий край давно став улюбленим місцем для тих, хто мріє про життя біля океану або комфортний відпочинок на узбережжі. М'який клімат, протяжні пляжі та розвинена інфраструктура приваблюють сюди не тільки місцевих жителів, а й іноземців. Згідно з даними перепису 2021 року, близько 15% населення Алгарве - це громадяни інших країн, а в деяких районах частка іноземців сягає 25-26%, що підкреслює міжнародну популярність регіону.
У матеріалі ми розглянемо динаміку цін на купівлю та оренду житла, а також наведемо приклади поточних пропозицій на ринку нерухомості Алгарве. Ця інформація буде корисною як для потенційних покупців, так і для тих, хто цікавиться інвестиціями в португальську нерухомість.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Ми проаналізуємо статистику порталу Idealista.pt, який є найбільшою платформою оголошень про нерухомість у Португалії. У межах дослідження ми вивчимо динаміку цін на квадратний метр житла в регіоні за період з листопада 2024 по січень 2025 року. Наведені нижче графіки ґрунтуються на інформації, отриманій з оголошень, розміщених на цьому сайті в зазначений часовий проміжок. На графіках показано зміни цін за 5 років, щоб загальні тренди були більш очевидними.
За графіками видно, що зростання цін на продаж було завжди більш рівномірним, ніж зростання цін на оренду. Підсумкові значення за останні 12 місяців сильно різняться: середня ціна квадратного метра при продажу збільшилася на 6,8%, а при оренді - на 15%.
Важливо зазначити, що ці цифри відображають усереднені значення по всьому регіону Алгарве. У наступних розділах ми проведемо більш детальний аналіз і розглянемо, як змінювалася динаміка цін у кожному муніципалітеті окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
У таблиці представлено дані про середню вартість квадратного метра житла при продажу в муніципалітетах Алгарве. Перші три колонки відображають ціни за минулі листопад, грудень і січень, четверта колонка показує процентну зміну за три місяці, а п'ята - річну динаміку. На першому місці в таблиці перебуває муніципалітет Faro, адміністративний центр регіону Алгарве. Решта муніципалітетів розташовані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр станом на січень 2025 року.
Фару не входить до числа лідерів за вартістю нерухомості. У січні 2025 року середня ціна квадратного метра тут склала 3.057 євро, що поміщає його в другу половину рейтингу. Порівняно з листопадом ціна знизилася на 4,6%, що є значною зміною за короткий період. Однак за останні 12 місяців цей муніципалітет показав зростання ціни в 4,7%.
На першому місці перебуває муніципалітет Loulé із середньою вартістю квадратного метра 4.115 євро. Ця ціна є результатом невеликого зниження з листопада (-1,6%), а також дуже скромного зростання з січня минулого року (3,2%).
Потім йде група муніципалітетів, де ціни на нерухомість перебувають у діапазоні від 3.000 до 4.000 євро за квадратний метр: Lagos, Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira, Aljezur, Tavira і Silves. За останній квартал ціни в цих районах переважно знижувалися, на значення до -3%. Кілька районів, навпаки, показали невелике зростання. На загальному тлі виділяється Vila do Bispo, де за три місяці вартість квадратного метра збільшилася на 4,3%. А от річна динаміка цін у цій групі була переважно позитивною. Ціни переважно зросли від 4,5% (Vila do Bispo) до 13,3% (Silves). Єдиним муніципалітетом, де ціни знизилися, виявився Aljezur (-1,5%).
Наступна за дорожнечею група з п'яти муніципалітетів із цінами на квадратний метр від 2.100 до 3.000 євро включає Vila Real de Santo António, Portimão, Olhão, São Brás de Alportel і Monchique. За останні три місяці тут теж здебільшого спостерігалося зниження, до -4,4% (Monchique). Тільки Portimão показав квартальне зростання 1,3%. І знову річна динаміка не відповідає квартальній, оскільки ціни зросли в більшості муніципалітетів: від 1,1% (Olhão) до 11,1% (Portimão). Єдиний муніципалітет, де за рік ціна знизилася, - це Monchique (-5,6%).
Замикає рейтинг муніципалітет Alcoutim, де в січні 2025 року квадратний метр коштував 1.175 євро. Це значення стало результатом зростання в 1,4% за останні 3 місяці. Річне ж зростання склало запаморочливі 49,5! Так-так, у січні 2024 року середня ціна квадратного метра там за даними Idealista.pt була 786 євро. Чи втримається цей рівень вартості в майбутньому, покаже час.
Чи точно можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Дані Idealista.pt, які ми вивчаємо, взяті з оголошень про продаж нерухомості, розміщених тільки на цьому сайті. Логічно, що ці дані можуть не стосуватися всього ринку, оскільки деякі об'єкти продаються без публікації на Idealista. Крім того, ціни, зазначені в оголошеннях, можуть відрізнятися від фактичних сум угод.
Звіт Національного інституту статистики Португалії (INE) надає інформацію про реальні угоди з нерухомістю. Найактуальніші доступні дані стосуються третього кварталу 2024 року (з липня по вересень) і можуть слугувати корисним інструментом для перевірки точності даних Idealista. Порівнявши цифри за один і той самий період з обох джерел, ми зможемо оцінити, наскільки ціни з оголошень на платформі відповідають реальним ринковим показникам в Алгарве. Такий аналіз дає можливість отримати більш повне уявлення про динаміку цін на нерухомість у регіоні та зрозуміти, наскільки дані Idealista.pt відображають поточну ситуацію на ринку.
У таблиці представлено дані про середню вартість квадратного метра нерухомості з двох джерел: реальних угод, зафіксованих Національним інститутом статистики Португалії (INE), і оголошень на платформі Idealista.pt. Також вказана процентна різниця між цими значеннями. Муніципалітети впорядковані за зменшенням цін на квадратний метр нерухомості згідно з даними Idealista.
Загалом ціни на нерухомість за даними INE виявилися значно нижчими, ніж зазначені на Idealista.pt. У більшості муніципалітетів різниця перевищує 13%. Наприклад, у Loulé, найдорожчому місті, вона становить 23,1%. Найбільші розбіжності спостерігаються в Lagoa (25,3%). Водночас у Portimão різниця мінімальна і на рівні статистичної похибки (-0,1%).
Існує кілька факторів, які можуть пояснити ці відмінності. Проте ми все-таки будемо спиратися на статистику Idealista, оскільки це джерело надає найсвіжішу інформацію. Однак важливо враховувати, що ціни в оголошеннях відображають лише наміри продавців. Наскільки реально отримати знижку на вподобаний будинок або квартиру, ми точно не знаємо. З цим питанням краще звертатися до досвідченого рієлтора в Алгарве, який зможе оцінити перспективи торгу з урахуванням особливостей місцевого ринку нерухомості.
Довго- і середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Вивчимо інформацію з оголошень про оренду нерухомості, опублікованих на сайті Idealista.pt.
У таблиці наведено середні ціни на квадратний метр орендованої нерухомості, зібрані з сайту Idealista.pt за листопад і грудень 2024 року та січень 2025 року (стовпці 1-3). У стовпчику 4 вказана відсоткова динаміка за останні три місяці, а в стовпчику 5 - зміни за рік. Першим у списку йде столиця регіону, Faro, після чого муніципалітети розташовані в порядку убування середньої вартості квадратного метра в січні 2025 року. Варто зазначити, що список муніципалітетів, де пропонується оренда, коротший, ніж той, де доступний продаж нерухомості.
Faro, попри статус столиці регіону, не посідає першу позицію за вартістю оренди. У січні середня ціна квадратного метра становила 13,5 євро, що на 1,5% нижче, ніж у листопаді і на 4,3% вище, ніж у січні минулого року.
Найвищу орендну ставку за квадратний метр було зафіксовано в Loulé, де вона становила 16,8 євро. Це значення стало результатом квартального зростання на 1,2% і річного зростання на 4,7%.
Інші муніципалітети також показали зростання цін, як квартальне, так і річне. Вони сильно обігнали Фару і Loulé за темпами річного зростання цін. Найбільш вражаючого показника досяг муніципалітет Tavira. Квадратний метр там коштує 15,2 євро, але 12 місяців тому він коштував на 34,2% дешевше.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Алгарве, безсумнівно, є одним із найбільш популярних напрямків для літнього відпочинку в Португалії, водночас із настанням осені регіон стає менш жвавим. Багато закладів закриваються, а туристична активність знижується. Проте навіть взимку сюди продовжують приїжджати туристи, хоча їхній потік значно менший, ніж у пік сезону. Для власників нерухомості, які готові здавати свої об'єкти в короткострокову оренду, це відкриває додаткові можливості для заробітку. У таких умовах особливо популярними стають послуги з управління нерухомістю, які допомагають власникам ефективно використовувати свої активи.
Щоб оцінити потенційний дохід від туристичної оренди, можна скористатися спеціалізованими онлайн-сервісами. У нашому аналізі ми використовували безкоштовну версію платформи All The Rooms, яка надає інформацію про середню вартість оренди за ніч на Airbnb, а також про кількість доступних об'єктів у різних районах. Нижче наведено узагальнені дані за період з 10 листопада 2024 по 10 лютого 2025 року.
Платформа All The Rooms повідомляє про середню вартість проживання за ніч в обраній локації. На відміну від Idealista і Національного інституту статистики вона не робить акцент на ціні квадратного метра.
Faro, попри статус адміністративного центру регіону, не виділяється високими цінами або великою кількістю пропозицій на Airbnb. Середня вартість оренди за ніч тут становить 117 євро, що ставить його на одну з останніх позицій у списку муніципалітетів Алгарве. У цьому місті туристам здається 2.236 об'єктів. За цим показником Фару на 6-му місці, тому що є муніципалітети, де житла пропонується набагато більше.
Взимку 2024-2025 лідерами за вартістю оренди стали Monchique (166 євро), São Brás de Alportel і Loulé (обидва по 161 євро) та Albufeira (152 євро). На протилежному кінці рейтингу опинилися Vila Real de Santo António (90 євро), Olhão (104 євро) і Aljezur (113 євро).
Найбільша кількість об'єктів для короткострокової оренди зосереджена в Albufeira (11.304), Lagos (6.469) і Portimão (5.463).
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в лютому 2025 року
На платформі Idealista.pt наразі доступно 12.093 оголошення про продаж будинків в Алгарве. Але не всі з них потрапили в цей огляд. Деякі будинки тільки будуються або існують у вигляді проєктів, інші перебувають у напівзруйнованому стані або потребують капітального ремонту. Ми приділимо увагу виключно тим варіантам, які повністю готові для проживання і не потребують серйозних робіт перед заселенням.
Найдорожчі житлові будинки в Алгарве
27.000.000 євро Розкішна вілла, побудована на місці фортеці XVI століття. Площа будівлі 938 кв.м, площа ділянки 3.203 кв.м. 8 спалень і 9 ванних кімнат. Об'єкт оснащений великою залою, їдальнею з панорамними вікнами, просторою кухнею, приватною каплицею, спа-зоною із сауною і масажним кабінетом, зоною для барбекю. Є гараж і парковка. Відкривається захопливий краєвид на море, бухту і місто. Енергетичний сертифікат класу C. Муніципалітет Лагос. Його ми бачили в літньому огляді цін в Алгарве минулого року.
24.000.000 євро Вілла з 7 спальнями та 7 ванними кімнатами. Ділянка 0,35 га. Площа самого будинку 1.000 кв. м. Будинок побудований у 2022 році. На ділянці басейн, сад, гараж. Муніципалітет Almancil. Сертифікат енергоефективності відсутній. Фото будинку немає у відкритому доступі. Це оголошення ми бачили і в огляді цін минулої весни.
21.950.000 євро Вілла в мінімалістичному стилі пропонує унікальне поєднання сучасного дизайну і природної гармонії. Відкрите планування з панорамними вікнами, екологічні матеріали. Площа будинку 860 кв.м, а ділянки - 2.000 кв.м. 4 спальні та 3 ванні кімнати, додаткові приміщення для йоги, медитації та творчості. Сад із басейном. Сертифікат енергоефективності перебуває в процесі оформлення. Не зрозуміло, чи побудований будинок уже. Муніципалітет Lagoa.
19.000.000 євро Вілла, побудована 2004 року, розташована на березі, біля бухти. Площа 740 м, ділянка 7.670 м. 7 спалень і 7 санвузлів. Басейн із підігрівом, тераси з видом на океан, підземний поверх із зоною відпочинку, сауною і гаражем. Клас енергоефективності D. Ми бачили цей об'єкт в огляді в одному з попередніх оглядів цін на нерухомість.
18.500.000 євро Елітна вілла з видом на пляж. Площа будинку 850 кв.м, а ділянки - 2.400 кв.м. Вілла включає 7 спалень і 9 ванних кімнат, а також додаткові приміщення, такі як домашній кінотеатр, офіс, зона відпочинку з баром і тераси з панорамним видом. Басейн, джакузі, відкриті майданчики для відпочинку. Сертифікат енергоефективності перебуває в процесі оформлення. Муніципалітет Albufeira.
Найдешевші будинки, в які можна заселятися одразу, не роблячи серйозного ремонту
50.000 євро Дуже простий сільський будиночок площею 38 кв. м. 1 спальня та 1 ванна кімната. Ділянка в 600 кв.м. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Tavira. Дивно, але цей дешевий об'єкт ми бачили і в минулому кварталі, і він досі не проданий.
50.000 євро Сільський будиночок площею 28 кв. м. Має 1 спальню та 1 ванну кімнату. Побудований у традиційному стилі. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Alcoutim. І цей варіант ми бачили в попередньому огляді.
60.000 євро Маленький сільський будинок, площею всього 45 кв.м. 1 спальня та 1 ванна кімната, а також вітальня, кухня з каміном і підсобне приміщення в підвалі. Розмір ділянки не вказано. Сертифікат енергоефективності класу E. Муніципалітет Loulé.
67.500 євро Інший одноповерховий будинок, цього разу площею 50 кв. м. Одна спальня та один санвузол. Є маленька ділянка землі. Енергетичний сертифікат відсутній. Муніципалітет Alcoutim. І цей будинок перебуває у продажу принаймні з минулого кварталу.
75.000 євро Сільський будинок площею 108 кв.м, а ділянка - 33.780 кв.м. 1 спальня, 1 ванна, вітальня, кухня і простора тераса з видом на гори. Є також гараж і комора. Сертифікат енергоефективності не вказано. Муніципалітет Loulé.
На сайті Idealista також пропонується 9.641 квартира на продаж. Для прикладу візьмемо планування Т1 (квартири, у яких є вітальня й окрема спальня). Далі ми говоритимемо про них як про однокімнатні.
Найдорожчі квартири
1.120.000 євро Квартира площею 156 кв. м. Одна спальня, 3 санвузли. Також є балкон із видом. Знаходиться в обгородженому житловому комплексі з гаражем, басейном і садом. Муніципалітет Loulé. Цей варіант ми бачили і в попередньому огляді цін.
975.000 євро Квартира площею 89 кв.м. Дві ванні кімнати, тераса з видом на море. Вітальня з каміном, повністю обладнана кухня і спальня з вбудованими шафами. Встановлено кондиціонер і центральне опалення. Енергетичний сертифікат класу D. Квартира розташована за кілька хвилин пішки від пляжу і ресторанів, з доступом до інфраструктури курорту, включно з басейнами і дитячим майданчиком. Муніципалітет Almancil. І ця квартира фігурувала ще в позаминулому огляді цін.
859.750 євро Сучасна квартира в престижному житловому комплексі з панорамним видом на океан. Площа 174 кв.м. Квартира включає 1 спальню, 2 ванні кімнати (одна з яких ванна в спальні), простору вітальню-їдальню з виходом на терасу, кухню в стилі open space, повністю обладнану, і місце для паркування в гаражі. Кондиціювання повітря по всій квартирі, вбудовані шафи. На території комплексу є басейн. Сертифікат енергоефективності A. Муніципалітет Albufeira.
Найдешевші однокімнатні квартири в Алгарве
114.900 - 125.000 євро Квартири площею 61-69 кв. м у готельному комплексі, які продаються вже не менше ніж пів року. Одна спальня та одна ванна. У квартирах панорамні вікна з видом на гори, повне меблювання і встановлена техніка. Житловий комплекс із басейном і тренажерним залом, СПА і ресторанами. Є можливість здавати квартиру в оренду. Сертифікат енергоефективності D. Муніципалітет: Monchique.
130.000 євро Квартира площею 67 м. 1 спальня та 1 ванна. Обладнана та мебльована. Енергетичний сертифікат класу C. Муніципалітет: Albufeira.
140.000 євро Квартира площею 56 м. Не туристичний комплекс. 1 спальня та 1 ванна. На горищі будинку є комора. У будівлі ліфт. Якийсь ремонт квартирі знадобиться, але, судячи з фото, якийсь час пожити можна і без нього. Сертифікат енергоефективності класу C. Муніципалітет Vila Real de Santo António.
Які висновки можна зробити про ринок нерухомості Алгарве цієї зими
Алгарве продовжує зміцнювати свої позиції як один із найбільш популярних напрямків для інвестицій у нерухомість як серед португальців, так і серед іноземців. Попри сезонні коливання, стабільне зростання цін на житло в регіоні підтверджує його привабливість. Це пояснюється унікальним поєднанням м'якого клімату, протяжних піщаних пляжів, високого рівня сервісу та розвиненої туристичної інфраструктури. Алгарве - це не просто місце для відпочинку, а й перспективний регіон для життя та інвестицій.
За останній квартал списки найдорожчих і найдешевших пропозицій на ринку нерухомості в Алгарве практично не оновилися. Більшість об'єктів, які раніше були виставлені на продаж, так і не знайшли своїх покупців. Це свідчить про те, що ні престиж об'єкта, ні його низька ціна самі по собі не гарантують попит на нього.
Ще один важливий аспект, на який варто звернути увагу, - це значна різниця між цінами, зазначеними в оголошеннях на Idealista, і реальними цінами угод. У деяких муніципалітетах Алгарве ця розбіжність може досягати 13% або навіть перевищувати цей показник. Наприклад, у Loulé, найдорожчому муніципалітеті, ця різниця склала не менше 23%.
Для іноземних покупців, які хочуть успішно інвестувати, ми рекомендуємо звернутися до професійного агента з нерухомості Алгарве. Фахівець не тільки допоможе вибрати відповідний об'єкт, а й супроводить угоду на всіх етапах. Крім того, агент може надати підтримку в організації здачі нерухомості в оренду, що особливо актуально для тих, хто планує отримувати пасивний дохід.
Сподіваємося, що наш огляд був корисним для вас! Якщо ви хочете дізнатися більше про життя в Португалії, інвестиції в нерухомість або інші аспекти переїзду в цю країну, обов'язково вивчіть інші матеріали в нашому блозі. Португалія - це дивовижна країна з багатою культурою, теплим кліматом і гостинними жителями, і ми допоможемо вам дізнатися про неї більше!
