Як можна заробити на нерухомості? Кожен знає відповідь на це запитання: можна купити квартиру на етапі будівництва будинку і перепродати її за вищою ціною, коли будинок буде здано в експлуатацію. Можна купити квартиру на вторинному ринку, зробити в ній гарний ремонт, і знову ж таки, перепродати дорожче. Можна купити квартиру або будинок спеціально для здачі в довгострокову оренду, а якщо місце туристичне, особливо в Португалії, то і подобова оренда буде цікавим варіантом. Усі ці способи вимагають від інвестора не тільки грошей, а й часу та сил: на пошук об'єктів, на спілкування з рієлторами та господарями, на вивчення документації, зрештою, на очікування португальського amanha... А потім ще будуть платежі податку на майно, збори кондомініуму, ремонти...
Що як цей дорогоцінний час і не менш дорогоцінні сили можна зберегти, заробивши на португальській нерухомості, не купуючи її у власність? У цій статті я розповім про два такі варіанти. Обіцяю, буде цікаво!
Фонди інвестицій у нерухомість
Португальською вони називаються Fundos de Investimento Imobiliário, скорочено FII. Суть таких фондів у тому, що на кошти безлічі учасників (приватних осіб і компаній) робляться інвестиції в різні бізнеси, що спеціалізуються на отриманні прибутку з нерухомості, а весь отриманий прибуток ділиться між учасниками фонду залежно від розміру паю кожного з них (португальською пай називається unidade de particitação). Водночас учасники фондів не набувають жодних прав на нерухомість і, відповідно, не повинні платити податок на неї. При цьому вони платитимуть податок на прибуток від інвестицій (28%).
Фонд може отримувати прибуток як від перепродажу нерухомості, так і від її експлуатації. Різні фонди формують портфелі з нерухомості, яку можна використовувати для проживання, торгівлі, виробництва, логістики, туризму та будь-якої іншої діяльності, що є юридично припустимою і виправданою з економічної точки зору. Нерухомість, якою керує фонд, може перебувати як у Португалії, так і в інших країнах, наприклад, ЄС або ОЕСР.
Переваги фондів очевидні: зниження ризику втрат за рахунок диверсифікації вкладень, професійне управління активами і можливість інвестувати будь-яку доступну суму. Знайдуться, звісно, і свої недоліки, але їх ми обговоримо трохи пізніше.
Діяльність цих фондів регулюється Декретом-законом № 71/2010 від 18 червня. У Португалії діє кілька таких фондів. Ви можете легко знайти інформацію про них, просто загугливши: "Fundos investimento imobiliário Portugal"
Вам напевно попадуться рейтинги таких фондів за версією різних фінансових оглядачів, наприклад Deco Proteste. Але я раджу вам не покладатися на рейтинги, а самостійно порівняти документацію кожного фонду.
У кожного фонду є керуюча компанія, яка зобов'язана діяти виключно в інтересах інвесторів. Керуюча компанія несе відповідальність за всі суми інвестицій, а також за всі угоди з об'єктами нерухомості, що перебувають під управлінням. Керуючій компанії заборонено купувати власним коштом паї, а також майно, яке не є необхідним для досягнення цілей фонду.
Види фондів нерухомості в Португалії
За типом участі фонди нерухомості поділяються на відкриті та закриті. У відкритих фондах інвестори можуть придбати паї різного розміру, а також вони можуть купувати і продавати їх у будь-який час. У закритих фондах фіксований як розмір паю, так і термін участі у фонді (тобто обміняти свій пай на гроші до закінчення періоду функціонування фонду не вийде).
Що стосується політики розподілу прибутків, то бувають фонди, які виплачують прибутки з певною періодичністю, а бувають такі, в яких прибутки акумулюються і виплату здійснюють тільки наприкінці терміну дії фонду.
Період дії фонду нерухомості може бути фіксованим або безстроковим, залежно від того, чи встановлено певний період для його ліквідації. Участь у фондах з фіксованим терміном може і продовжуватися.
Як інвестувати у фонд
Будь-яка фізична або юридична особа може інвестувати у фонди нерухомості, купуючи паї у керуючої компанії, депозитарію або фінансової організації, уповноваженої Комісією ринку цінних паперів (CMVM). Як правило, фізичні особи інвестують у фонди нерухомості, купуючи паї у відкритому фонді в комерційному банку.
Уся інформація, яка необхідна інвестору для ухвалення рішення, зібрана в стандартизованому документі під назвою Documento de Informação Fundamental. Крім назви та ідентифікаційного номера фонду цей документ містить:
- Назву управляючої організації,
- Тип фонду,
- Мету фонду, актуальну для інвесторів,
- Рівень ризику порівняно з іншими інвестиційними продуктами,
- Список ризиків, властивих цьому фонду,
- Повний список комісій, які платить інвестор (проте зверніть увагу, що якщо у вас немає рахунку в банку, якому належить фонд, то його доведеться відкрити і за його обслуговування доведеться платити окремо),
- Умови повернення коштів із фонду,
- Можлива дохідність фонду за кількох сценаріїв розвитку подій. На жаль, у переважній більшості випадків жоден фонд не гарантує певний рівень прибутковості.
Переваги та недоліки фондів нерухомості
Порівняно з купівлею-продажем нерухомості у фондів є низка переваг. По-перше, це набагато нижчий поріг входу, оскільки для купівлі паю потрібно набагато менше грошей, ніж для купівлі навіть найменшої квартири. Також необхідно взяти до уваги додаткові витрати: комісії, податки тощо, які в більшості випадків будуть нижчими у фондів. Якщо говорити про ліквідність, тобто про те, як швидко можна продати актив і отримати гроші, то вона вища у паїв фондів, ніж в об'єктів нерухомості, придбаних напряму. Хоча і у фондів можуть існувати спеціальні умови викупу паїв і продаж може зайняти кілька місяців. І, звісно ж, величезною перевагою фондів є зниження ризиків за рахунок диверсифікації об'єктів нерухомості.
До недоліків інвестиційних фондів нерухомості можна віднести той факт, що котирування паїв визначається оцінкою нерухомості, яку забезпечує керуюча компанія фонду, а не співвідношення попиту і пропозиції на нерухомість на ринку. Також у разі певних несприятливих змін на ринку, керуюча компанія може прийняти рішення про тимчасове призупинення права інвесторів продавати свої паї. Ну і звісно, відсутність гарантій певного рівня прибутку можна віднести до недоліків фондів нерухомості.
Платформи P2P-кредитування проєктів у сфері нерухомості
P2P означає peer-to-peer, тобто "від рівного до рівного", якщо перекладати з англійської. P2P-кредитування - це кредитування індивідами і компаніями інших індивідів і компаній без участі банків, але за допомогою онлайн-платформ. Наприклад, підприємець купив приміщення під магазин і хоче відремонтувати його за рахунок позикових коштів. Якщо з певних причин йому незручно або навіть неможливо взяти кредит у банку, він може звернутися до онлайн-платформи, яка дасть йому змогу позичити гроші в кількох кредиторів. Кожен із кредиторів позичить тільки невелику суму й отримає певний відсоток як плату за її використання. Оцінку проєкту, збір сум від кредиторів, їх передачу позичальнику, а також повернення боргу і відсотків за ним здійснює онлайн-платформа, яка заробить свій відсоток на цьому.
Таким чином, онлайн-платформи P2P - це місце зустрічі для кредиторів і позичальників, як приватних осіб, так і представників малого та середнього бізнесу, які, завдяки цим платформам, отримують доступ до інвестицій у сектор нерухомості, що раніше було доступне лише великим інвестиційним фондам.
Ризики та гарантії платформ P2P-кредитування
Зворотнім боком цієї демократизації є дуже високий рівень ризику. Можна зіткнутися як з ненадійними платформами, так і з шахрайством. У статті про інвестиції в Португалії я писала про те, як регулюється діяльність платформ P2P-кредитування, зареєстрованих у Португалії. На жаль, навіть це регулювання не гарантує того, що кредитор не втратить гроші на збитковому проєкті.
Одним із можливих способів дещо знизити цей ризик буде надання кредитором переваги проєктам з іпотечною гарантією (garantia hipotecária), тобто правом, яке позичальник надає кредиторові, для того, щоб у разі непогашення позичальником боргу вчасно, кредитор мав можливість вимагати продажу майна, що є предметом гарантії, щоб повернути позиковий капітал або отримати компенсацію. Майно - предмет гарантії може збігатися або не збігатися з тим об'єктом нерухомості, на який береться кредит.
Якщо позичальник не в змозі виконати свої платіжні зобов'язання перед кредиторами, вони можуть скликати збори і прийняти рішення про продаж заставленого майна. Це рішення має бути ухвалене більшістю голосів. У цьому разі гарантійний агент оформить від імені інвесторів продаж зазначеного майна, тим самим відшкодовуючи всі або частину інвестицій, зроблених інвесторами.
Варто зазначити, що не всі проєкти, які пропонуються на P2P-платформах, мають іпотечну гарантію.
Для захисту інвесторів-приватних осіб, платформи, зареєстровані в Португалії, зобов'язані дотримуватися таких обмежень:
- Максимальний поріг кредитування одного проєкту одним інвестором дорівнює 3.000 євро.
- Максимальна сума всіх інвестицій через платформи P2P-кредитування, які може зробити одна людина протягом року, дорівнює 10.000 євро.
- Ці обмеження не поширюються на компанії, а також на інвесторів-приватних осіб з річним прибутком, що дорівнює або перевищує 70.000 євро.
Наразі в реєстрі португальської Комісії ринку цінних паперів зареєстровано 2 платформи P2P-кредитування у сфері нерухомості. Раніше їх було більше, але схоже, що вони виявилися невигідними і закрилися, деякі з них зовсім несподівано.
Платформа Housers
Housers.com створена в Іспанії і в якийсь момент вона вийшла на португальський ринок. Наразі переважна більшість об'єктів, які збирають там фінансування, - це іспанські готелі, туристичні апартаменти та вілли. На сьогодні португальських проєктів, які приймають фінансування, немає.
Платформа активно просуває проєкти, що мають іпотечну гарантію. Такі проєкти можна відрізнити за маркуванням. На знімку екрана нижче можна побачити, що гарантією позики виступає майно, яке було оцінено дорожче, ніж сума позики. Саме про це говорить напис "143% do emprestimo". Ми також можемо побачити річну відсоткову ставку, тобто прибутковість цих позик для кредиторів.
Щоб побачити список усіх проєктів, а не тільки тих, що мають іпотечну гарантію, потрібно натиснути на кнопку "Todos os projetos" у верхній частині екрана.
Тільки перейшовши до списку всіх проєктів, я змогла знайти декілька з Португалії. Вони вже були повністю профінансовані і, судячи зі статусу, позичальники не змогли погасити борг вчасно, і його було реструктуровано. Я сподіваюся, що коли платформа публікуватиме нові об'єкти з Португалії, вони теж будуть з іпотечною гарантією.
На знімку екрана вище можна також побачити рейтинги проєктів (від AAA до C, від кращого до гіршого). Методологія оцінки ґрунтується на порівнянні даних на момент часу, включно з інформацією про надані гарантії та інформацію про позичальників (досвід, кількість проєктів, коефіцієнти ліквідності, боргу, управління активами, прибутковості тощо) та на аналізі самого об'єкта (місця розташування, ціни будівництва, ціни продажу тощо).
Кредити, пропоновані на платформі, переважно мають фіксовану річну відсоткову ставку. Позичальник виплачує відсотки щомісяця, щокварталу або протягом терміну погашення кредиту. Термін погашення кредиту зазвичай становить від 12 до 48 місяців.
Платформа стягує комісію з позичальника, тільки якщо проєкт, опублікований на платформі, отримує фінансування від кредиторів. Ця комісія становить максимум 10% від загальної суми фінансування (у середньому 8%).
Інвестори з акаунтом Housers Premium не платять комісію за використання платформи. З інвесторів з обліковим записом Housers Basic з червня 2021 року стягується щомісячна плата в розмірі 2,5 євро.
На Housers не поширюється будь-який інвестиційний гарантійний фонд або фонд гарантування депозитів.
Платформа Querido investi numa casa!
Назва цієї платформи відсилає нас до португальської телепередачі про ремонт Querido mudei a casa. Платформа португальська і коли її тільки запустили, в оформленні сайту використовували фото ведучої цієї передачі на той момент. Зараз ні тих фото, ні відсилання до тієї передачі на сайті немає.
Сьогодні на платформі доступний тільки один об'єкт для фінансування, магазин у Лейрії, власнику якого потрібні гроші на ремонт.
Також перераховано проєкти, чиє фінансування було завершено. Судячи з усього, загальна кількість проєктів досить обмежена. Чи свідчить це про непопулярність платформи або, навпаки, про її високу вибірковість, я сказати не можу. Можу тільки зазначити, що на відміну від Housers, проєкти на цій платформі - це переважно ремонт наявної нерухомості, яка цілком може бути використана для довгострокової оренди або власного проживання.
Платформа заявляє, що ретельно вивчає пропозиції від потенційних позичальників, проводить оцінку їхнього ризику і прибутковості та обирає найкращі проєкти, завжди беручи до уваги цілі максимального збереження вкладеного капіталу та отримання адекватної винагороди з урахуванням прийнятого ризику. Як написано на сайті, об'єкти, які допускаються до фінансування, вдало розташовані, з високою якістю будівництва, в хорошому стані і з професійним управлінням. Диверсифікація ризиків проводиться як за типом активів (туризм, послуги, комерційні, житлові), так і за географічною ознакою.
У підсумку, ідеальний варіант інвестицій у португальську нерухомість - це...
Звісно ж, його не існує. Кожна можливість фінансування має свої переваги, свої недоліки та несе певні ризики. Просто для когось певні недоліки будуть більш суттєвими, ніж певні переваги, а деякі ризики будуть менш прийнятними, ніж інші. Зрештою рішення ухвалює інвестор і йому ж доведеться мати справу з наслідками цього рішення. Тож дуже важливо вивчити всю доступну інформацію і подбати про фінансову подушку безпеки, перш ніж робити інвестиції в нерухомість.
Якщо, ознайомившись із цим матеріалом, ви вирішили, що ці "новомодні" варіанти не для вас, і ви вважаєте, що набагато вигідніше буде купити будинок, квартиру або, наприклад, магазин для подальшого перепродажу або здачі в оренду, через портал WithPortugal.com ви можете зв'язатися з професійними рієлторами в Португалії, які із задоволенням допоможуть із купівлею об'єкта під ваші завдання. А якщо у вас вже є нерухомість в Алгарве, можливо, вас зацікавить послуга управління нерухомістю в той час, який ви там не проводите.
Бажаю вам прибуткових вкладень!
