Матеріал познайомить вас з останніми тенденціями цін на житло в регіоні Алгарве, найбільш популярному туристичному напрямку Португалії. Величезна увага до регіону з боку іноземців, як туристів, так і інвесторів, у поєднанні з сезонністю туристичної активності, роблять ситуацію на ринку нерухомості Алгарве унікальною для країни. Ми уважно розглянемо динаміку цін на продаж та оренду квартир і будинків, а також покажемо приклади актуальних пропозицій, щоб читач міг самостійно скласти уявлення про рівень цін у регіоні.
Алгарве омивається Атлантичним океаном із південного та західного боку. На півночі він межує з португальським регіоном Алентежу, а на сході - з Іспанією. Алгарве зарекомендував себе як популярний курортний напрямок не тільки для місцевих жителів, а й для численних туристів з-за кордону. За даними перепису населення 2021 року, іноземці становлять близько 15% від загальної кількості резидентів регіону, а в деяких муніципалітетах цей показник може досягати 25-26%.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Почнемо вивчати інформацію про регіон ми зі статистики Idealista.pt, найбільшої платформи-агрегатора оголошень про нерухомість у Португалії. Ми проаналізуємо коливання цін на квадратний метр житла в Алгарве в період з травня по липень 2024 року. Внизу представлені графіки, засновані на інформації з оголошень на цьому сайті.
Як показують графіки, протягом останнього року спостерігається помітний тренд у зміні цін на житло. Середня вартість квадратного метра на ринку продажів має стабільну тенденцію зростання з темпом у 8,4% за рік.
На тлі цього оренда житла демонструє коливання цін. Приблизно з вересня по листопад 2023 року середня орендна ставка в перерахунку на квадратний метр знижувалася. З грудня почалося плавне підвищення, а з травня підвищення пішло більш помітними темпами. У підсумку середня ціна квадратного метра в оренду за рік піднялася на 5,1%.
Слід зазначити, що представлені графіки ілюструють усереднені показники. Далі ми проведемо глибший аналіз ситуації по кожному муніципалітету окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
У цій таблиці представлені середні значення вартості квадратного метра нерухомості в різних муніципалітетах регіону Алгарве. Перші три стовпчики показують ціни за травень, червень і липень, тоді як четвертий стовпець демонструє процентну зміну цін за останні три місяці, а п'ятий - за рік.
Першим у списку йде Faro, адміністративний центр Алгарве, а інші муніципалітети розподілені за зменшенням середньої вартості квадратного метра на липень 2024 року.
Фару не займає перші позиції за вартістю нерухомості. Згідно з даними за липень 2024 року, середня ціна квадратного метра в цьому муніципалітеті становить 2.979 євро, що поміщає його ближче до кінця списку. Починаючи з травня, середня ціна практично не змінилася. У розрізі року муніципалітет продемонстрував дуже скромне зростання у 2,8%.
Loulé очолює список муніципалітетів за вартістю. Тут середня вартість квадратного метра житла склала 4.073 євро в липні. Порівняно з травнем ціна практично непомітно знизилася. А порівняно з липнем минулого року - зросла на 6,8%. Loulé, що розташований у східній частині регіону Алгарве, пропонує багату інфраструктуру для різноманітного дозвілля. Тут є пляжі, тенісні школи, гольф-клуби, фітнес-центри, торгові комплекси, історичні будівлі, казино та багато іншого.
Муніципалітети, в яких середня вартість квадратного метра варіюється від 3.000 до 4.000 євро, включають Lagos, Vila do Bispo, Aljezur, Lagoa, Albufeira, Tavira, Castro Marim і Silves. Усі ці муніципалітети, крім Tavira і Castro Marim, розташовані в західній частині Алгарве (Barlavento).
У західній частині Алгарве відзначається найвища концентрація іноземних резидентів, від 20 до 26% населення. Цей субрегіон оточений океаном з двох боків, що означає велику кількість пляжів і, відповідно, підвищений інтерес у туристів, як португальських, так і іноземних.
Квартальні зміни в цих восьми муніципалітетах можна описати як помірне зростання. Найвищий показник квартального зростання, 4,56% у муніципалітету Silves. А ось єдиним винятком у цій групі став Vila do Bispo, де вартість трохи знизилася. За рік ціни в усіх цих регіонах підвищилися, невеликими й помірними темпами. Лідерами стали Lagos (9,9%) і Silves (10,3%).
Замикає список група з 5 муніципалітетів із середньою ціною квадратного метра від 2.200 до 3.000 євро. З них у західній частині регіону розташовані Portimão і Monchique, а в східній - Castro Marim, Olhão і São Brás de Alportel. У більшості цих муніципалітетів за останні три місяці зафіксовано помірне зростання вартості квадратного метра житла, яке становило від 0,92% до 3,2%. Винятком став Monchique, де ціна, навпаки, знизилася на 3,25%. Якщо говорити про рік, то ціни зростали середніми темпами (5,9-7,4%) з 2 винятками. У муніципалітеті São Brás de Alportel темп зростання становив 14,7%. А ось у Monchique, навпаки, спостерігалося зниження на 1,2%.
Чи точно можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt заснована на цінах з пропозицій про продаж нерухомості, опублікованих на цьому ж сайті. Проте, варто розуміти, що ці дані не охоплюють весь ринок. У деяких ситуаціях об'єкти можуть бути продані без розміщення на Idealista, хоча в регіоні Алгарве такі випадки мають бути рідкістю. Також слід враховувати можливі відмінності між цінами, зазначеними в оголошеннях, і реальними сумами угод.
Якраз про вартість реальних угод можна дізнатися зі звіту Національного інституту статистики Португалії (INE). Наразі найбільш актуальним є дослідження цін за перший квартал 2024 року (січень - березень). Порівнявши ціни за цей період з обох джерел, ми зможемо визначити, наскільки правильно Idealista відображає поточний стан на ринку нерухомості в регіоні Алгарве.
У таблиці представлено дані про середню вартість квадратного метра нерухомості при реальних угодах купівлі-продажу, отримані зі звіту Національного інституту статистики (стовпчик 1), про середню вартість квадратного метра за оголошеннями на Idealista.pt (стовпчик 2), а також про процентну різницю між цими значеннями (стовпчик 3). Муніципалітети в таблиці розташовані за спаданням середньої вартості квадратного метра за версією сайту Idealista.
У всіх порівнюваних муніципалітетах вартість нерухомості під час укладання угоди виявилася нижчою, ніж зазначено в оголошеннях на Idealista.pt для того ж періоду. Різниця варіюється досить сильно: від 3,20% у Portimão до 27,6% у Vila do Bispo. У найдорожчому муніципалітеті, в Loulé, вона склала 22,02%. Абсолютно вибивається з цієї низки муніципалітет Castro Marim, де розбіжність між середніми цінами з 2 джерел склала 48,95%!
Існує безліч факторів, які можуть пояснити значні розбіжності між даними з різних джерел. Однак для оцінки поточного стану ринку ми все ж будемо спиратися на інформацію від Idealista.pt, оскільки вона надає найбільш актуальні дані. При використанні інформації з Idealista.pt важливо пам'ятати, що зазначені ціни відображають тільки наміри продавців. Тим хто планує торгуватися при купівлі нерухомості, буде корисно звернутися до досвідченого рієлтора в Алгарве. Фахівець, знайомий з особливостями ринку, зможе оцінити можливість успішних переговорів про зниження ціни.
Довго- і середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Знову звернемося до статистики сайту Idealista.pt
У таблиці показано середні розцінки на квадратний метр орендованого житла, зібрані з оголошень на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 вказано процентну динаміку цін за останні три місяці, а в стовпчику 5 - зміни за минулий рік. На початку списку знаходиться Faro, столиця регіону, після чого муніципалітети розташовані за зменшенням середньої вартості квадратного метра в липні 2024 року. Список муніципалітетів тут коротший, ніж під час продажу.
Так само, як і в разі продажу, місто Faro, хоч і бувши столицею регіону, не є чемпіоном за вартістю оренди. У липні квадратний метр там коштував 12,7 євро, що стало результатом квартального зниження на 1,55% і річного зростання 13,7%.
Найвища орендна ставка була в Loulé (16,8 євро за квадратний метр), що стало результатом помітного квартального зростання на 5,99% і значного річного - на 14,8%. За темпом річного зростання Loulé йде на другому місці після Olhão, де цей темп досяг 19,2%. У більшості інших муніципалітетів спостерігалося зростання цін за рік, але воно було менш вираженим.
Єдиним муніципалітетом з річним зниженням ціни квадратного метра став Lagos (-1,6%). Для муніципалітету Silves ми не можемо визначити темп річного зростання. Найімовірніше, у липні минулого року на Idealista не було оголошень про оренду в цьому місті.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Алгарве традиційно сприймається як ідеальне місце для літнього відпочинку, але в міжсезоння ситуація змінюється кардинально. Взимку життя в регіоні сповільнюється, багато туристичних підприємств закриваються, що робить перебування тут менш привабливим для деяких. Туристичний потік у цьому регіоні триває цілий рік, але взимку туристів набагато менше. Власники нерухомості в Алгарве, яких не влаштовує зміна ритму життя, можуть проводити там лише частину року і здавати свої об'єкти в оренду туристам в інший час, що робить управління орендованими об'єктами популярним і вигідним бізнесом.
Визначити потенційний дохід від оренди житла туристам можна за допомогою різних онлайн-сервісів. Ми використовуємо безкоштовну версію одного з таких інструментів під назвою All The Rooms. Цей сервіс надає інформацію про середню ціну за ніч для всіх об'єктів розміщення на Airbnb, а також дані про кількість таких об'єктів у конкретному регіоні. Нижче показано зведені дані за період з 13 травня по 13 серпня 2024 року.
Сервіс All The Rooms надає інформацію про середню ціну дещо в іншому вигляді, ніж ми вивчали раніше. Він не оперує середніми цінами квадратного метра, як портал Idealista. Натомість він дає інформацію про середню ціну однієї ночі туристичного розміщення за всіма об'єктами на обраній території. Об'єкти можуть бути будь-якими, як розкішними віллами, так і невеликими кімнатами. Ці дані, хоча й обмежені, можуть допомогти в оцінці потенційної прибутковості короткострокової оренди.
Як і у випадку з продажем і з довгостроковою орендою, Faro, столиця регіону, не посідає провідних позицій ні за кількістю об'єктів туристичного розміщення, ні за ціною за ніч. Насправді за вартістю оренди за ніч, яка становить 115 євро, це місто перебуває на другому місці з кінця.
Влітку 2024 року найвищими цінами за ніч вирізнялися Portimão (220 євро), Monchique (203 євро) і São Brás de Alportel (184 євро). Водночас найнижчі ставки було зафіксовано у Vila Real de Santo António (111 євро) і Aljezur (117 євро). Найбільша кількість об'єктів подобової оренди розташовується в муніципалітетах Albufeira (10.676), Lagos (6.152) і Portimão (5.132).
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в серпні 2024 року
На сайті Idealista.pt зараз знаходиться 12.294 оголошення про продаж будинків. Стан цих об'єктів сильно варіюється: від будинків, що перебувають на стадії будівництва і навіть проєктування, до руїн, які потребують повної реконструкції. До цього огляду включено тільки нерухомість, куди можна заселитися одразу після купівлі.
Найдорожчі житлові будинки в Алгарве
27.000.000 євро Розкішна вілла, побудована на місці фортеці XVI століття. Площа будівлі 938 кв.м, площа ділянки 3.203 кв.м. 8 спалень і 9 ванних кімнат. Об'єкт оснащений великою залою, їдальнею з панорамними вікнами, просторою кухнею, приватною каплицею, спа-зоною із сауною і масажним кабінетом, зоною для барбекю. Є гараж і парковка. Відкривається захопливий краєвид на море, бухту і місто. Енергетичний сертифікат класу C. Муніципалітет Лагос.
24.000.000 євро Вілла з 7 спальнями та 7 ванними кімнатами. Ділянка 0,35 га. Площа самого будинку 1.000 кв. м. Будинок побудований у 2022 році. На ділянці басейн, сад, гараж. Муніципалітет Almancil. Сертифікат енергоефективності відсутній. Фото будинку немає у відкритому доступі. Це оголошення ми бачили і в огляді цін минулого кварталу.
24.000.000 / 19.975.000 євро Ще одна вілла, про яку, до речі, опубліковано кілька оголошень з дуже різними цінами. Площа будинку 1.500 кв.м, площа ділянки 2.906 м. 6 спалень і 8 ванних кімнат, вітальня з підвісним каміном, кухня з технікою SMEG, зона для відпочинку. Головна спальня з гардеробною та ванною кімнатою розташована на другому поверсі. Додатково є ліфт, сауна, турецька лазня, кінотеатр і критий басейн. Вілла розташована за 3 км від пляжу і за 20 км від аеропорту. Сертифікат енергоефективності B. Муніципалітет Almancil. Цей варіант ми бачили і в деяких минулих оглядах цін на нерухомість в Алгарве.
19.000.000 євро Вілла, побудована 2004 року, розташована на березі, біля бухти. Площа 740 м, ділянка 7.670 м. 7 спалень і 7 санвузлів. Басейн із підігрівом, тераси з видом на океан, підземний поверх із зоною відпочинку, сауною і гаражем. Клас енергоефективності D. Ми бачили цей об'єкт в огляді за попередній квартал. Муніципалітет Albufeira.
Найдешевші будинки, в які можна заселятися одразу, не роблячи серйозного ремонту
50.000 євро Сільський будиночок площею 28 кв. м. Має 1 спальню та 1 ванну кімнату. Побудований у традиційному стилі. Найближчий пляж за 27 км. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Alcoutim.
62.500 євро Ще один сільський будинок, цього разу площею 40 кв. м. Має 2 спальні, 1 ванну кімнату з душем, вітальню з каміном і повністю обладнану кухню. Об'єкт також має терасу і традиційну піч для готування на вулиці. Енергетичного сертифіката немає. Муніципалітет Alcoutim.
64.900 євро Будинок-студія площею 21 кв. м. Ванна кімната з душем, мінікухня з холодильником і обіднім столом, а також зона для сну з двоспальним ліжком. Будинок у типовому сільському стилі і підходить для відпочинку, інвестиції або постійного проживання. Свіжий ремонт усередині. Енергетичний сертифікат відсутній.
80.000 євро (написано, що раніше коштував 100.000 євро) Ще один сільський будинок, загальною площею 92 м. Складається з двох віталень, спальні, кухні, ванної кімнати з душем, передпокою і підсобного приміщення. Нерухомість у хорошому стані, однак власнику, можливо, потрібно буде провести невеликий ремонт, оскільки кахель не всім може припасти до смаку. Сертифікат енергоефективності відсутній.
89.000 євро Будинок площею 52 кв. м складається з двох спалень, вітальні, кухні та ванної кімнати з душем. Побудований 1970 року і частково відремонтований. Присутні опалювальна піч, а також дві господарські споруди. Площа ділянки 960 кв.м. Є тераса з піччю для готування на вулиці. Електрика і Wi-Fi доступні, вода зі свердловини з фільтрацією. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Monchique.
На сайті Idealista також пропонується 10.440 квартир на продаж. Для прикладу візьмемо планування Т1 (квартири, у яких є вітальня й окрема спальня). Далі ми говоритимемо про них як про однокімнатні.
Найдорожчі квартири
1.350.000 євро Елегантна дворівнева квартира з однією спальнею в престижному комплексі. Загальна площа 142 кв. м. На першому поверсі розташовані кухня з сучасними побутовими приладами, вітальня і їдальня з виходом на терасу, а також ванна кімната з душем. На другому поверсі розташована спальня з просторою ванною кімнатою і ще однією терасою з видом на басейн і море. У вартість входить місце на парковці та окреме приміщення для зберігання в підземному гаражі. Об'єкт розташований за 5 хвилин пішки від пляжу. Клас енергоефективності не вказано. Наразі квартира зарезервована потенційним покупцем.
1.275.000 євро Однокімнатна квартира площею 263 кв. м. Місце в гаражі входить у вартість. З вікон відкривається вид на море. Має ліцензію на короткострокову оренду, що забезпечує дохід понад 8% на рік. У квартирі три ванні кімнати, додатковий простір, який можна використовувати як офіс або другу спальню, і просторий підвал. Об'єкт перебуває в гарному стані та обладнаний кондиціонером. Сертифікат енергоефективності A. Муніципалітет: Албуфейра.
975.000 євро Квартира площею 89 кв.м. Дві ванні кімнати, тераса з видом на море. Вітальня з каміном, повністю обладнана кухня і спальня з вбудованими шафами. Встановлено кондиціонер і центральне опалення. Енергетичний сертифікат класу D. Квартира розташована за кілька хвилин пішки від пляжу і ресторанів, з доступом до інфраструктури курорту, включно з басейнами і дитячим майданчиком. Муніципалітет Алмансіл.
Найдешевші однокімнатні квартири в Алгарве
125.000 євро Площа 77 кв. м: 61 м житлової площі і 16 м тераси. Повністю мебльована, оснащена кондиціонером, кухнею з плитою, духовкою, витяжкою, мікрохвильовою піччю і посудомийною машиною. Ванна кімната з душовою кабіною. Квартира розташована в готельному комплексі з басейном і тренажерним залом. Є можливість здавати її в оренду. Сертифікат енергоефективності B. Муніципалітет: Monchique.
130.000 євро Квартира площею 65 м. Обладнана і мебльована, з ліцензією на туристичне розміщення. Всередині знаходяться: одна спальня з вбудованою шафою, ванна кімната, вітальня з обідньою зоною, мінікухня і тераса з видом на місто. У будинку є кондиціонер. Енергетичний сертифікат класу C. Придбати можна для особистого користування або для отримання доходу від оренди. Поруч знаходяться ресторани, магазини, супермаркети і пляжі. Муніципалітет: Albufeira, центр міста.
139.500 євро Квартира у звичайному будинку (не апарт-готелі). Площа 44 м. У відмінному стані, повністю обладнана і мебльована. Розташована на 4 поверсі в будинку без ліфта. Кухня в стилі open space, вітальня, спальня з вбудованими шафами і ванна кімната з ванною. До квартири додається приватна тераса площею 30 кв. м із кам'яною піччю. Поруч розташовані супермаркети Aldi, LIDL, Continente і Pingo Doce. Енергетичний сертифікат класу C. Муніципалітет Vila Real de Santo António.
Які висновки можна зробити про ринок нерухомості Алгарве цього літа
Підбиваючи підсумок, можна зазначити, що Алгарве зберігає свою привабливість як для місцевих покупців нерухомості, так і для закордонних інвесторів. Хоча попит може змінюватися залежно від сезону, триваюче підвищення цін на нерухомість свідчить про незмінний інтерес до цього регіону.
У цьому кварталі на ринку Алгарве з'явилися нові пропозиції в сегменті люксової нерухомості. Деякі розкішні будинки, які ми бачили в попередньому кварталі, можуть уже бути продані, і тому вони не представлені в поточних оголошеннях. Однак ті об'єкти, які ми розглядали багато місяців тому, знову з'явилися в списках, що може свідчити про складнощі з продажем. Перш ніж інвестувати в дорогу нерухомість, важливо ретельно подумати про те, як ви будете її продавати в майбутньому.
Водночас на ринок вийшло багато більш доступних об'єктів нерухомості. Однак, з огляду на їхнє розташування у віддалених сільських районах, ці варіанти, ймовірно, не становлять інвестиційного інтересу. Винятком можуть стати ті потенційні покупці, які вже мають квартиру в Алгарве, наприклад, в Албуфейрі, і шукають можливість час від часу відпочити від міського життя на природі.
Додатковим аспектом специфіки цін в Алгарве є дуже велика різниця між запитуваними та фактичними цінами продажу нерухомості. Цей фактор підкреслює важливість ретельної оцінки ринкової вартості об'єктів. Потенційні покупці повинні проводити детальний аналіз ринку й уважно вибирати пропозиції для купівлі.
Ринок продовжує розвиватися, і для успішних інвестицій рекомендується звертатися до професійних консультантів. На сайті WithPortugal.com ви можете знайти досвідченого рієлтора в Алгарве, який допоможе вам у виборі та придбанні нерухомості, а також у її здачі в туристичну оренду.
Сподіваємося, що цей матеріал був вам корисний. Не забувайте, що в нашому блозі ви можете знайти статті про будь-який аспект життя в Португалії!
