Найтепліший регіон континентальної Португалії вже відкрив туристичний сезон і радо приймає гостей. А яка ситуація з нерухомістю в ньому? З цієї статті ви дізнаєтеся, які зміни відбулися на ринку купівлі та довгострокової оренди в Алгарве цієї весни. Також буде можливість оцінити інвестиційний потенціал регіону за допомогою аналізу ринку подобової оренди нерухомості.
Якщо раптом ви ще не знаєте, Алгарве - це найпівденніший регіон материкової Португалії, який з півдня і заходу омивається Атлантичним океаном. І португальці, і іноземні туристи люблять проводити відпустки на місцевих пляжах. На додаток до цього, особливо заможну публіку приваблюють численні поля для гольфу. Це регіон, у якому найвища частка жителів - вихідців з інших країн (переважно з ЄС і США). Згідно з останнім переписом населення в Алгарве є муніципалітети, де частка іноземного населення становить 26%. Уявіть собі: більше чверті населення - іноземці! Далі ми подивимося, як ця та інші особливості регіону впливають на стан ринку нерухомості.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Ми почнемо аналіз цін із сайту Idealista.pt, одного з основних сайтів із пошуку нерухомості в Португалії. Оскільки травень ще не закінчився, вивчимо дані за лютий, березень і квітень.
Як ми бачимо, ціни на квадратний метр для продажу зростали більш-менш рівномірно, але не дуже високими темпами, протягом року. А от ціни на оренду злегка варіювалися: у листопаді минулого року був невеликий спад, але до весни ціни повернулися на колишній рівень. Це зведені дані по всіх муніципалітетах регіону. Далі ми проаналізуємо кожен муніципалітет окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
У таблиці вище представлено середні ціни квадратного метра нерухомості по муніципалітетах у складі Algarve, оголошення про продаж якої опубліковано на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра у квітні 2023 року.
Середня ціна за метр у всьому регіоні у квітні 2023 року склала 3.130 євро, що є результатом зростання, як за 3 місяці (1,36%), так і за рік (15,5%).
Муніципалітети, середня вартість квадратного метра в яких у квітні 2023 року становила від 3.000 до 3.800 євро, це Loulé, Vila do Bispo, Lagos, Lagoa, Castro Marim, Albufeira і Aljezur. Найдорожчим із них є Loulé, який розташований у центрі Algarve, але належить до східної частини регіону. У муніципалітеті Лоуле представлена різноманітна інфраструктура для комфортного проведення часу: пляжі, школи тенісу, гольф-поля, фітнес-клуби, торгові центри, церкви, замки, казино та багато іншого. Для любителів гольфу особливо цікавим є місто Vilamoura, яке розташоване саме в Loulé.
Наступні за Loulé 6 найдорожчих муніципалітетів мають таку особливість:
- 5 із них розташовані в західній частині Algarve: Lagos, Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira і Aljezur;
- Лише 1 із них розташований у східній частині Algarve (Castro Marim).
Якщо говорити про муніципалітети з цієї групи, розташовані на заході, то більшість із них відомі високою концентрацією іммігрантів (20-26% населення). Західна частина Алгарве має вихід до океану з двох боків. Відповідно, у цьому субрегіоні більше пляжів і він більш привабливий для відпочинку. За останні 3 місяці ціни за квадратний метр у цих муніципалітетах переважно зросли на невеликий відсоток, десь вони навіть злегка знизилися. А от річне зростання виявилося доволі відчутним: від 12,3% в Albufeira до абсолютно неймовірних 56,6% у Castro Marim! Цей останній муніципалітет і є лідером за річним зростанням цін на квадратний метр нерухомості в усьому Алгарве.
Наступна група муніципалітетів має середню ціну квадратного метра від 2.000 до 2.900 євро:
- Розташовані в західній частині Silves, Portimão і Monchique;
- Розташовані в східній частині Tavira, Vila Real de Santo António, Faro, Olhão і São Brás de Alportel.
Ціни на квадратний метр у всіх цих муніципалітетах за останні три місяці переважно зростали на невеликий відсоток. Винятком став муніципалітет Monchique, де в цьому кварталі спостерігалося падіння на 11,64%. До речі, Monchique став єдиним регіоном Алгарве, де середня вартість квадратного метра нерухомості у розрізі року не тільки не зросла, а й навіть знизилась (-7,1%).
Закриває наш список муніципалітетів Alcoutim, що розташований на північному сході Algarve і не має виходу до океану. Середня вартість квадратного метра в ньому становила 818 євро, що було результатом зростання як за останні 3 місяці (0,49%), так і за рік (10,1%).
За допомогою таблиці з цінами в різних муніципалітетах можна помітити дуже явну закономірність: переважно найдорожчі райони зосереджені на заході Алгарве.
Чи точно можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Портал Idealista.pt формує свої статистичні звіти на базі даних, узятих з оголошень про продаж житла, опублікованих на цьому ж порталі. Зрозуміло, що такі дані не описують ситуацію повністю. Адже можна продати житло і без публікації на Idealista, хоча у випадку Algarve така ситуація буде радше винятком. Також є ймовірність, що безпосередньо під час проведення угоди її сума відрізнятиметься від ціни, яку пропонував продавець в оголошенні.
Щоб перевірити, наскільки можна покладатися на дані з Idealista.pt, порівняємо її звіт зі звітом, наданим Національним інститутом статистики Португалії (INE).
Інститут статистики публікує квартальні звіти про ціни на нерухомість під час здійснення угод купівлі-продажу. Наразі найсвіжіший із доступних звітів - за четвертий квартал (жовтень - грудень) 2022 року. Цей звіт не допоможе нам з оцінкою стану ринку нерухомості в Алгарве навесні 2023 року, але якщо ми порівняємо ціни за 4-й квартал 2022 року з цінами за той самий період, наданими Idealista.pt, то зможемо скласти уявлення, наскільки точно Idealista відображає реальність у принципі.
Таблиця показує реальну середню вартість квадратного метра під час укладання угод купівлі-продажу за даними Національного інституту статистики (стовпчик 1), середню вартість квадратного метра з оголошень з Idealista.pt (стовпчик 2), а також різницю між ними у відсотковому вираженні (стовпчик 3).
Як ми бачимо з цього порівняння, у більшості муніципалітетів під час укладання угод купівлі-продажу нерухомості ціни були нижчими, ніж в оголошеннях Idealista.pt за той самий період. Проте, дуже важко визначити певну закономірність. Є регіони, де навпаки, угоди укладалися з нижчими цінами, ніж на Idealista. Існує дуже багато можливих пояснень такої розбіжності даних. Проте ми все ж будемо користуватися статистикою Idelista.pt для дуже приблизної оцінки стану речей, просто тому що у нас немає більш точних інструментів, які б описували поточну ситуацію і були б доступні просто зараз. Нам немає сенсу чекати 3 місяці, щоб побачити звіт інституту статистики за 1-й квартал минулого року.
Вивчаючи інформацію від Idealista.pt, потрібно просто завжди пам'ятати, що ціна, заявлена продавцем, найімовірніше, може змінитися під час виходу на угоду.
Довго- і середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Для оцінки ситуації на ринку середньо- і довгострокової оренди знову звернемося до сайту Idealista.pt
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про оренду якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра у квітні 2023 року.
За останні 3 місяці житло в оренду пропонувалося не у всіх муніципалітетах округу, тому ми бачимо коротший список міст у цій таблиці. Середня вартість квадратного метра орендованого житла на весь регіон становить 12,1 євро. В останні 3 місяці, так само як і протягом усього року ця величина зростала, причому цікаво, що темп зростання в останні 3 місяці (17,48%) був набагато сильнішим, ніж за весь рік (15,1%). Якщо говорити про зміни з лютого 2023 року, то вони відбувалися в різних районах по-різному. Десь зростання було досить скромним, 1-5%. А от в Albufeira і Olhão воно було дуже помітним (12,28 і 17,89%, відповідно). У Lagoa ж навпаки спостерігалося відчутне падіння ціни орендованого квадратного метра (-6,96%).
У розрізі року ціни зросли скрізь, крім Lagoa (-4,9%). Чемпіоном за річним зростанням став муніципалітет Albufeira (28,6%).
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
З огляду на туристичну привабливість Алгарве, подобова оренда може виявитися навіть більш цікавим способом використовувати нерухомість у цьому регіоні, ніж оренда довгострокова. Оцінити потенціал різних муніципалітетів Алгарве з погляду прибутковості інвестицій може допомогти, наприклад, сервіс All The Rooms. Він дає змогу розрахувати майбутній прибуток від житла, що здається в туристичну оренду, ґрунтуючись на його місцезнаходженні та розмірі. Сервіс має безкоштовну версію, яка надає певні цікаві дані, проте детальний аналіз можна отримати тільки в платній версії. Оскільки я не маю наміру купувати нерухомість в Алгарве, то купувати платну версію сервісу не буду, а намагатимуся витягти максимум із того, що є в загальному доступі.
У безкоштовній версії доступна, наприклад, кількість об'єктів оренди, що здаються через AirBnb, а також середня вартість 1 доби оренди в різних муніципалітетах Алгарве в період з 7 лютого по 7 травня цього року. Сервіс дає ціни в доларах, а в таблиці нижче вони перераховані в євро за поточним курсом.
На відміну від даних сайту Idealista.pt і Національного інституту статистики, які ми аналізували раніше, All The Rooms не прив'язується до середньої вартості квадратного метра. Тому в таблиці вище наведено середні значення за всіма об'єктами, зданими в цей період (це можуть бути як великі вілли, так і маленькі кімнати). Проте навіть ці дані допомагають почати орієнтуватися в ситуації.
Більшість об'єктів подобової оренди відкрито в муніципалітеті Albufeira (7.950), однак за середньою ціною за ніч цей муніципалітет поступився São Brás de Alpotel, де цих об'єктів пропонується набагато менше.
До речі, якщо ви розглядаєте купівлю нерухомості з метою інвестицій, на нашому сайті можна звернутися до фахівця з управління туристичною нерухомістю в Алгарве, який допоможе вам і користуватися нерухомістю для проведення відпустки, і отримувати прибуток від неї в інший час.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в травні 2023 року
На сьогоднішній день портал Idealista.pt пропонує 10.412 будинків на продаж, частина з них на етапі будівництва, частина - навіть на етапі проєктування і частина - у вигляді руїн, які потрібно відбудовувати заново. У цей огляд я включу тільки вже готові об'єкти.
Найдорожчі будинки в Алгарве на сьогодні
24.500.000 євро Вілла з видом на океан на ділянці в півгектара. Будинок площею 407 метрів, 5 спалень, 4 ванні кімнати. Балкон і тераса. Сад із басейном. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Albufeira.
24.000.000 євро Сучасний архітектурний шедевр на ділянці в 2.906 квадратних метрів. Площа будинку 1.500 метрів. 6 спалень, 8 ванних кімнат, гараж, кілька терас, сад, басейн. Центральне опалення та система кондиціонування. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Faro.
18.500.000 євро Вілла з 5 спальнями і 9 ванними кімнатами. Ділянка площею 1.667 метрів. Басейн. Будинок побудований у 2017 році. Муніципалітет Albufeira.
Мінімальні ціни на готові будинки, в які можна заселятися одразу, не проводячи серйозного ремонту
108.500 євро Будиночок-студія площею 51 квадратний метр, без ділянки. Свіжий ремонт, але оформлення на любителя. Спальне місце на мезоніні. 1 ванна кімната. Підходить скоріше для туристичної оренди, ніж для тривалого сімейного життя. Клас енергоефективності C. Знаходиться в селі в муніципалітеті Loulé.
140.000 євро Милий будинок у сільському стилі зовні з сучасним ремонтом усередині. Площа 54 квадратних метри, без ділянки. 2 спальні, 2 ванні кімнати. Балкон із панорамним видом. Будинок побудований у 1951 році. Встановлено кондиціонери. Муніципалітет Silves.
140.000 євро Ще один традиційний будиночок із сучасною начинкою. Площа 43 квадратних метри. Одна спальня і одна ванна кімната. Кондиціонер і центральне опалення. Будинок побудований у 2022 році і має ліцензію на туристичну оренду (alojamento local). Муніципалітет Alcoutim.
Якщо говорити про квартири в Алгарве, то їх на порталі пропонується 9.465. Для прикладу візьмемо студії, які можна використовувати як для власної відпустки, так і для подобової оренди туристам.
Найдорожчі квартири
650.000 євро Пентхаус площею 97 квадратних метрів з 1 ванною кімнатою. Клас енергоефективності B. Знаходиться в центрі міста Albufeira.
349.500 євро Студія площею 65 квадратних метрів з 1 ванною. Будинок побудований у 2022 році. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Lagoa.
290.000 євро Студія площею 90 квадратних метрів з 1 ванною. Будинок з ліфтом. Муніципалітет Albufeira.
Найдешевші студії в Алгарве
67.500 євро Будиночок-студія площею 25 квадратних метрів. 1 ванна кімната. Встановлено кондиціонер. Муніципалітет Castro Marim.
90.000 євро Квартира в апарт-готелі з розвиненою інфраструктурою: кілька басейнів, ресторанів, дитячий садок, перукарня, команда медичної допомоги тощо. Площа студії 35 квадратних метрів. 1 ванна кімната, 1 паркувальне місце. Клас енергоефективності C. Знаходиться в муніципалітеті Albufeira.
Підбиваючи підсумок про ринок нерухомості Алгарве цієї весни
Регіон Алгарве - це найпопулярніший напрямок для відпочинку в Португалії, що, природно, позначається на цінах на нерухомість. Наближеність до океану та інтерес вихідців із більш заможних країн впливають на інфраструктуру, яка створюється в регіоні. Зі свого боку, специфічна інфраструктура (поля для гольфу тощо) приваблює ще більш платоспроможну публіку і тримає попит на нерухомість на високому рівні.
Як ми могли побачити за даними з різних джерел, ціни на нерухомість переважно зростали протягом року. Проте фактичні ціни під час продажу часто виявлялися нижчими за запитувані продавцями.
При купівлі житла в Алгарве для непостійного проживання, можливо, має сенс вивчити його інвестиційний потенціал. Так, вартість нерухомості не буде низькою, але ці витрати можна буде поступово окупити, якщо здавати в подобову оренду, коли власник нею не користується. Якщо ви розглядаєте такий варіант, то можете звернутися до професійного рієлтора в Алгарве через наш сайт. Наш рієлтор допоможе вам на всіх етапах: як під час купівлі нерухомості так і під час її здачі в оренду.
Бажаю вам приємних відпусток в Алгарве!
