Стаття познайомить вас із тенденціями ринку нерухомості Порту за період з лютого по квітень 2025 року. Разом ми вивчимо цінові тренди в муніципалітетах Великого Порту для житла, виставленого на продаж, довго- і короткострокову оренду. Також розглянемо список найдорожчих і найдешевших будинків і квартир, доступних для придбання в травні 2025 року.
Географічна довідка: Агломерація Порту охоплює 18 муніципалітетів, і місто Порту є тільки одним із них. Місто, своєю чергою, розділене на сім районів.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Порту
Вивчення тенденцій ми почнемо з порталу Idealista.pt, на якому зручно отримати дані про середні ціни на квадратний метр нерухомості, пропонованої на продаж і в оренду. Нижче наведено графіки, що показують довгострокову динаміку цін, для того, щоб річні тренди було видно чіткіше.
Ціни на продаж зростали досить стабільно до листопада 2024 року, коли стався стрибок донизу, хоч і досить короткий. На початку 2025 року рівень цін знову почав зростати, проте у квітні він ще не досяг листопадового максимуму. Порівняно з квітнем 2024 року середня вартість метра збільшилася на 10,3%.
Якщо говорити про оренду, то протягом останнього року ціна квадратного метра залишалася більш-менш стабільною. Ледь помітне зниження відбулося на початку 2025 року, але одразу ж за ним почалося підвищення. З квітня 2024 року середня вартість орендованого квадратного метра зросла на 4,4%.
Далі ми детально вивчимо квартальні зміни в цих сегментах, приділяючи особливу увагу кожному муніципалітету регіону, а також районам міста Порту.
Продаж нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Таблиця містить дані про середню вартість квадратного метра нерухомості в регіоні Порту і його передмістях з лютого по квітень 2025 року (стовпчики з 1 по 3), а також зміну цін за квартал (стовпчик 4) і за рік (стовпчик 5). Муніципалітети відсортовані за зменшенням ціни у квітні.
Місто Porto стабільно очолює список. Середня ціна квадратного метра в ньому у квітні становила 3.741 євро. Цей показник став результатом квартального зростання на 3,8% і річного зростання - на 4,9%, що досить скромно порівняно з більшістю інших муніципалітетів.
Інше місто, де ціна квадратного метра перевищує 3.000 євро, це Матозіньюш із 3.255 євро за метр. Тут за останній квартал вартість знизилася на 3,2%, а за рік, навпаки, зросла на 8,1%.
Далі йде група з 4 муніципалітетів із середньою ціною від 2.100 до 2.600 євро за квадратний метр: Vila Nova de Gaia, Póvoa de Varzim, Vila do Conde і Maia. Квартальні зміни тут варіюються від -4,5% (Vila Nova de Gaia) до 1,9% (Póvoa de Varzim). За рік же ціни скрізь зросли, але різними темпами: від 5,9% (Maia) до 12,6% (Póvoa de Varzim).
Десять муніципалітетів мають середню вартість метра від 1.100 до 2.000 євро: Gondomar, Valongo, Trofa, Santo Tirso, Paços de Ferreira, Paredes, Penafiel, Marco de Canaveses, Lousada та Amarante. Ці міста показали різноспрямовану динаміку за квартал (від -0,8% до 9,2%), але всі продемонстрували значне річне зростання. Особливо виділяються Paços de Ferreira (25,2%) і Santo Tirso (20,2%).
Baião стабільно йде в кінці списку з ціною метра до 1.000 євро. У квітні 2025 року цей показник склав 887. Квартальне зростання 3,2%, а от темп річного зростання виявився значним, 22%.
Різниця між найвищою середньою ціною (Порту) і найнижчою (Baião) становить 2.854 євро, що підкреслює значний розрив у вартості нерухомості між центральним містом і передмістями. За ціну одного квадратного метра в Porto в Baião можна придбати приблизно 3,2 квадратних метри.
Чи точні дані Idealista.pt?
Дані Idealista.pt засновані на статистиці цін з оголошень, опублікованих на цьому порталі. Це ціни продавців, тому ми не можемо бути впевненими в тому, що вони точно відображають ситуацію на ринку. Дізнатися, за якими цінами відбуваються реальні угоди купівлі-продажу, можна з квартальних звітів Національного інституту статистики Португалії. Останній доступний звіт відноситься до 4 кварталу 2024 року.
Якщо ми порівняємо цифри з обох джерел за цей період, то зможемо побачити, наскільки різняться середня ціна квадратного метра нерухомості з оголошень продавців і під час фактичних угод.
Таблиця надає інформацію про середню ціну квадратного метра нерухомості від Національного інституту статистики (стовпчик 1), а також з оголошень із сайту Idealista.pt (стовпчик 2). Стовпець 3 показує розрив між цими показниками у відсотках. Муніципалітети розташовані в порядку убування вартості квадратного метра за версією Idealista.pt.
Як ми бачимо, у більшості муніципалітетів Порту є відчутна різниця між цінами на Idealista.pt і фактичними цінами угод.
Наприклад, у Porto різниця становить 22,67%, у Matosinhos - 25,96%, а у Vila Nova de Gaia - 27,08%. Усе - на користь сайту Idealista. А є також і муніципалітети, де ціни в оголошеннях на Idealista.pt виявилися відчутно нижчими, ніж реальні ціни угод, наприклад Valongo (-4,89%), Trofa (-9,48%). І нарешті є муніципалітети, в яких різниця між цифрами з цих 2 джерел була мінімальною: Gondomar (-0,23%), Paredes (-1,53%), Maia (2,46%).
Статистика Idealista.pt має незаперечну перевагу: вона доступна дуже швидко, особливо за португальськими мірками. Тобто ми можемо легко побачити стан справ на ринку в минулому місяці. Даних Національного інституту статистики доведеться чекати не менше 4 місяців. Тож для нашого дослідження ми будемо активно користуватися даними Idealista, але матимемо на увазі, що в найдорожчих муніципалітетах інформація цілком імовірно менш точна.
Якщо ж на цю сторінку вас привів практичний інтерес до купівлі житла, то більш ґрунтовно ознайомитися зі станом ринку краще за допомогою професійного агента з нерухомості в регіоні Порту, щоб вкласти кошти максимально ефективно.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці зібрано інформацію про середню вартість квадратного метра орендованої нерухомості на платформі Idealista.pt (стовпці 1-3). Четвертий стовпець відображає відсоткову зміну цін за останній квартал (зростання або зниження), а п'ятий стовпець показує зміну за останній рік. Муніципалітети відсортовані за зменшенням вартості квадратного метра орендованої нерухомості у квітні 2025 року. Коротший, ніж раніше, список муніципалітетів, найімовірніше, пов'язаний з тим, що не у всіх містах Великого Порту за останні три місяці пропонувалося житло в оренду.
У місті Порту середня ціна оренди квадратного метра практично не змінилася за квартал, склавши 17,8 євро у квітні 2025 року. Порівняно з квітнем 2024 року ціна зросла на скромні 2,5%.
Далі йдуть передмістя з ціною від 9,3 до 14,3 євро за квадратний метр. Квартальні зміни були досить різноспрямованими: від зниження на 2,2% (Maia) до підвищення на 6,6% (Gondomar). За рік усі муніципалітети показали зростання цін, проте різними темпами: від 2,1% у Matosinhos до 13,7% у Valongo.
Різниця між найвищою ціною (Порту) і найнижчою ціною (Valongo) становить 8,5 євро. За ціну одного квадратного метра в Porto (17,8 євро) у Valongo можна орендувати приблизно 1,91 квадратних метри.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Високий туристичний інтерес до регіону Порту безпосередньо позначається на рівні цін оренди нерухомості. Північ Португалії рясніє пам'ятками, які заслуговують на увагу мандрівників. Завдяки цьому купівля житла тут особливо вигідна для інвесторів, які розраховують на прибуток від короткострокової оренди.
Щоб визначити можливий дохід, варто звернути увагу на сервіс All The Rooms. Цей аналітичний інструмент збирає інформацію з Airbnb і дає змогу отримати уявлення про ситуацію на ринку оренди в обраній локації - чи то окремий квартал, чи то цілий регіон. У звітах відображаються середня вартість оренди за ніч і відсоток зайнятості житла, що дає можливість тверезо оцінити інвестиційну привабливість нерухомості.
У таблиці нижче представлено інформацію від All The Rooms про доступні об'єкти оренди та середні ціни за ніч у муніципалітетах Порту за період з 21 січня по 21 квітня 2025 року. Муніципалітети розташовані в порядку зменшення середньої вартості оренди.
Формат інформації, що надається платформою All The Rooms, відрізняється від методик, що використовуються ресурсом Idealista.pt і Національним інститутом статистики Португалії. Цей сервіс концентрується на середніх цінах за ніч, не беручи до уваги площу об'єктів, що здаються. У результаті значення, наведені в таблиці, являють собою середні показники для всього спектра орендованого житла - від кімнат і студій до апартаментів, вілл і навіть старовинних особняків. Однак такі дані не дають змоги судити про вартість оренди за квадратний метр.
Місто Порту лідирує за кількістю об'єктів, доступних для короткострокової туристичної оренди - тут розміщено 17.533 оголошення. Проте середня вартість однієї ночі становить 121 євро, що помітно нижче, ніж у більшості інших муніципалітетів північного регіону. Протягом останніх трьох місяців Порту стабільно перебував у нижній частині рейтингу за цінами, поступаючись таким населеним пунктам, як Trofa, Gondomar, Felgueiras і низці інших.
Продаж нерухомості в різних районах міста Порту
У таблиці представлено дані про середню вартість квадратного метра нерухомості, виставленої на продаж на платформі Idealista.pt (стовпці 1-3). Четвертий стовпець відображає процентну зміну цін за останній квартал, а п'ятий - за останній рік. Райони міста Порту розташовані за зменшенням середньої вартості квадратного метра на квітень 2025 року.
До групи районів із ціною метра від 4.000 до 4.500 євро входять центральні "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" і "Lordelo do Ouro e Massarelos". Вони не дотримуються єдиного тренду.
У "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", де у квітні квадратний метр коштував у середньому 4.464 євро, за квартал ціна зросла на значні 5,8%, а за рік - на 9,6%. Район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" показав ледве помітне квартальне зниження, досягнувши показника 4.162 євро у квітні. За рік же ціна незначно зросла (0,9%). А в "Lordelo do Ouro e Massarelos" у квітні метр коштував у середньому 4.039 євро, що стало результатом квартального підвищення на 0,7% і річного - на 6%.
Потім йдуть райони, де середня ціна квадратного метра склала 3.000-3.700 євро за квадратний метр. До цієї групи входять, Paranhos, Bonfim, Ramalde і Campanhã. У цих 4 районах тенденції також різняться. Квартальні зміни: від зниження на 5,6% у Campanhã до зростання на 5,6% у Paranhos. За рік же ціни в цій групі здебільшого зросли (4,1-8,6%), крім району Campanhã (-1,9%).
Різниця між найвищою та найнижчою вартістю за муніципалітетами становить 1.436 євро. За ціну одного квадратного метра в "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória" у Campanhã можна придбати приблизно 1,47 квадратних метри.
Довгострокова оренда нерухомості в районах міста Порту
В історичному центрі Порту, в районі "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", вартість оренди квадратного метра залишається найвищою - 20,7 євро на місяць. За квартал ціна зросла лише на 0,9%, а за рік - на 2,1%.
На другому місці за вартістю оренди перебуває район Bonfim, де ціна квадратного метра у квітні становила 19,1 євро. Цей показник за квартал знизився на 3,8%, а за рік зріс на 3,2%.
Район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" знову повернувся на третю за вартістю позицію, зовсім трохи випереджаючи Campanhã.
Найпомітніше річне зростання показав "Lordelo do Ouro e Massarelos", 7,6%.
Подобова оренда нерухомості в місті Порту
Для аналізу потенційного прибутку від короткострокової оренди житла в Порту знову скористаємося статистикою платформи All The Rooms. У таблиці нижче зібрано відомості про кількість об'єктів, розміщених на Airbnb у період з 21 січня по 21 квітня 2025 року. Також вказані середні ціни за ніч проживання. У випадках, коли дані відсутні, використовується позначка NA.
Найвищі ставки туристичної оренди в Порту зафіксовано в районах "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" (148 євро за ніч), São Nicolau (146 євро), Miragaia (134 євро) і Sé (134 євро). При цьому район Santo Ildefonso лідирує за кількістю об'єктів на Airbnb - тут виставлено на оренду 4.368. Інформація щодо низки центральних районів відсутня, що, ймовірно, пов'язано або з обмеженнями безоплатного доступу до сервісу, або з технічними нюансами самої платформи, що ускладнюють точне визначення меж і характеристик цих зон.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна для купівлі у травні 2025 року
На платформі Idealista.pt розміщено 8.900 оголошень про продаж будинків в окрузі Порту. Серед найдешевших варіантів нерідко зустрічаються об'єкти в стані руїн. Їхня основна перевага - наявність земельної ділянки, яку можна використовувати для будівництва нового житла або реставрації наявного. У сегменті дорогої нерухомості в окрузі Порту виділяються незавершені новобудови. Проте в цьому огляді ми зосереджуємо увагу виключно на тих будинках, які придатні для негайного проживання, не потребують капітального ремонту і відповідають сучасним стандартам комфорту.
Найдорожчі будинки в окрузі Порту на сьогодні
9.500.000 євро
Маєток у муніципалітеті Porto, районі Foz do Douro. Ділянка площею понад 1.800 кв.м. Будинок площею 806 квадратних метрів із 6 спальнями і 7 санвузлами. Побудований у 1972 р. Є басейн. Клас енергоефективності В.
8.000.000 євро
Маєток у муніципалітеті Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектара із фруктовим садом. Будинок площею 276 квадратних метрів із 7 спальнями. На ділянці кілька будівель, деякі з них потребуватимуть ремонту. Цей варіант фігурує в наших оглядах уже майже 2 роки.
6.500.000 євро
Будинок в історичному центрі площею понад 1.000 квадратних метрів. 6 спалень, 8 ванних. Центральне опалення. Є сад із басейном. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Цей варіант фігурував і в зимовому огляді цін 2024, тобто продається він уже теж понад рік.
5.000.000 євро
Особняк площею 1.582 кв.м недалеко від пляжу. 6 спалень, 5 ванних кімнат. Кілька залів для зборів / банкетів. Маєток може використовуватися для заходів. Сад із басейном. Продається з меблями. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Vila Nova de Gaia. І його ми бачили уже давно.
Найнижчі ціни на готові будинки, в яких можна почати жити без капітальних ремонтних робіт
57.000 євро
Сільський будинок площею 97 кв.м. 3 спальні, 1 ванна. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Baião. Цей будинок ми бачили і в огляді за позаминулий квартал.
74.000 євро
Сільський будинок площею 194 кв.м на ділянці у 256 кв.м. Є ще й господарські будівлі. 2 спальні, 2 санвузли. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Baião. Цей варіант теж кочує з огляду в огляд. Цікаво, чому ж його не купують, попри відносну дешевизну?
Дешеві будинки в місті Порту
148.000 євро
Будиночок площею 30 кв.м. 1 спальня й 1 ванна. Побудований у 1967 р. і нещодавно відремонтований. Продається з меблями. Ділянка 15 кв.м. Клас енергоефективності відсутній. Місто Порту, район Cedofeita.
149.500 євро
Дерев'яний будинок із мезоніном. Будинок площею 32 кв.м, ділянка - 179 м. 1 спальня, 2 ванні. Сертифікат енергоефективності відсутній. Місто Порту, район Campanhã. І цей варіант попадався на очі в минулому кварталі.
У регіоні Порту пропонується на продаж 18.089 квартир. З них ми розглядатимемо тільки такі, які не здано в оренду, які не продаються по частинах і які не потребують капітального ремонту. У вибірці будуть тільки квартири з 2 спальнями.
Найдорожчі квартири в регіоні Порту
2.200.000 євро
Люксова квартира площею 174 кв.м. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Гараж входить у вартість. Написано, що будинок зданий в експлуатацію у 2018 р., проте в оголошенні немає реальних фото. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde. Цей варіант ми бачили і минулого року.
1.550.000 євро
Квартира площею 126 кв.м в історичній будівлі. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Ця квартира була і в осінньому огляді цін 2024 року.
1.500.000 євро
Приголомшлива квартира площею 235 кв.м в історичному особняку з власним ліфтом і садом. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. І цим об'єктом ми захоплюємося вже понад рік.
Найбюджетніші квартири в регіоні Порту, що перебувають у придатному для заселення стані
130.000 євро
Квартира в будинку з ліфтом, на 4-му поверсі. 102 квадратні метри. 2 спальні, 1 ванна кімната. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Marco de Canaveses.
134.000 євро
Поверх у 2-поверховому будинку. Площа 57 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Свіжий ремонт. Сертифікат енергоефективності F. Муніципалітет Paços de Ferreira
Найдешевші квартири у місті Порту
170.000 євро
Квартира в самому центрі Порту. 70 квадратних метрів. 2 спальні, 1 санвузол. Ремонт потрібен. 3-й поверх у будинку без ліфта. Клас енергоефективності не вказано. Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Її ми бачили в огляді піврічної давності. Мабуть, попри розташування, вона не приваблює інвесторів. Судячи з усього, вона розташована в старому будинку, стан якого не дуже добрий, м'яко скажемо.
189.500 євро
Квартира площею 79 квадратних метрів. У деяких приміщеннях зроблено свіжий ремонт. 2 спальні, 1 ванна, балкон. Третій поверх у будинку без ліфта. Клас енергоефективності Е. Район Campanhã.
Висновки про ринок нерухомості Порту цієї весни
У центрі Порту, як і раніше, зберігаються найвищі ціни на житло в регіоні, проте найбільшу динаміку зростання показують віддалені райони та сусідні муніципалітети.
Цікава деталь: за останні три місяці на ринку нерухомості практично не з'явилося нових об'єктів у верхній частині преміального сегмента. Списки найдорожчих будинків і квартир залишилися майже без змін, за винятком одного нового лота, який відразу вийшов на першу сходинку за вартістю.
Ситуація в нижньому ціновому діапазоні виявилася схожою: пропозиції бюджетних будинків змінилися незначно. Єдиним винятком стали найдоступніші квартири - у передмістях Порту список таких об'єктів повністю оновився, а мінімальна ціна зросла на 20 тисяч євро. Щодо самого міста, то там найдешевша пропозиція залишилася на ринку, ймовірно, через його вкрай незадовільний стан. Водночас з'явилися нові об'єкти з кращими характеристиками, але й за вищою ціною.
Якщо ви розглядаєте купівлю квартири або будинку в Порту або його околицях, ми радимо звернутися до професійного агента з нерухомості. Кваліфікований фахівець допоможе вам зорієнтуватися на ринку і зробить процес покупки максимально зрозумілим і комфортним. Зв'язатися з рієлтором у Porto можна через наш сайт.
Хочете більше дізнатися про життя в Португалії? На головній сторінці нашого блогу ви знайдете безліч матеріалів на найрізноманітніші теми, присвячені цій дивовижній країні.
