У цій статті ми обговоримо все, що потрібно знати про придбання заставної нерухомості банків, заарештованої податковою службою або виставленої на продаж службою соціального забезпечення, муніципалітетами та судовими приставами.
Така нерухомість, з одного боку, може стати вдалою можливістю заощадити під час купівлі, але водночас може призвести як до непередбачуваних фінансових витрат, так і до специфіки вибору об'єкта та укладення самої угоди.
У випадку з будь-якою нерухомістю, яка перебуває в заставі або під арештом, необхідно враховувати особливості проведення такого типу угоди. Детально розберемо, які підводні камені існують, як уникнути проблем перед купівлею і які моменти слід враховувати:
- така нерухомість може коштувати дешевше, зокрема через її поганий технічний стан, тож, щоб уникнути неприємних сюрпризів, завжди намагайтеся особисто відвідати об'єкт нерухомості, щоб оцінити його ліквідність, а також місце розташування: бажано потурбуватися про те, щоб вас супроводжувала людина, яка спеціалізується на будівництві та/або архітектурі, і яка зможе виявити будь-які проблеми, пов'язані зі зношеними властивостями об'єкта (ідеться про проблеми, які можуть змусити знизити ціну, підкріпивши свої доводи кошторисом робіт);
- варто переконатися в тому, що на продаж виставлено весь будинок: непоодинокими є ситуації, коли заарештовують тільки частину майна, яка належить боржнику;
- якщо йдеться про власність банку, переконайтеся у відсутності інших заставних прав на нерухомість: найнадійніший спосіб дізнатися цю інформацію — запросити свідоцтво про право власності (Certidão de Teor). Ви можете звернутися до Земельного кадастру (Conservatória do Registo Predial) особисто або подати заявку через Інтернет. Вартість цього документа становить від 15 до 20 євро, але проблеми, які можливо вдасться виявити на цьому початковому етапі, цілком виправдовують витрати.
- з'ясуйте, чи не закріплений за нерухомістю договір оренди, оскільки орендарі можуть скористатися правом переважної купівлі, за яким, якщо вони прожили в будинку понад два роки, вони можуть купити будинок за ціною, за яку його було виставлено на аукціон.
- спробуйте з'ясувати, чи є у відповідача спадкоємці (подружжя, діти та батьки, у такому порядку), які могли б бути зацікавлені в придбанні будинку. Якщо такі є, то вони також можуть скористатися своїм правом пріоритетного викупу і придбати нерухомість за стартовою аукціонною ціною;
- ну і, нарешті, з'ясуйте всі свої сумніви, маючи достатньо часу для ухвалення виваженого рішення: те, що час огляду об'єкта може бути обмежений, а термін подачі пропозиції жорстко регламентований, може стати факторами тиску, які зазвичай не призводять до ухвалення оптимальних рішень.
Наш великий огляд сьогодні ми почнемо з найвідомішого і найпопулярнішого виду нерухомості з теми статті — банківська нерухомість (imóvel de banco). Отже, де можна купити нерухомість, що перебуває в заставі у банків? Коли іпотечний клієнт більше не в змозі виплачувати щомісячні внески, банк може вилучити нерухомість, що слугувала забезпеченням за кредитом (застава або іпотека), і виставити її на продаж для погашення боргу. Такі будинки зазвичай можна знайти на сайтах самих банків або в агентствах нерухомості. Повернення житла у власність банків не є частиною їхнього бізнесу, тому вони не зацікавлені в збереженні його у своїх активах: що швидше вони його продадуть, то швидше повернуть свій капітал і водночас не понесуть жодних витрат. Крім житлової нерухомості (будинків або квартир), банки можуть мати у своєму розпорядженні земельні ділянки, комерційні площі, склади, гаражі або цілі будівлі для інвестицій. Можна знайти як вторинну нерухомість, так і новобудови — все залежить від того, хто і в який момент не виконав свої зобов'язання перед фінансовою установою. Однак слід зазначити, що портфель нерухомості банків, як правило, вже не такий повний, як раніше, особливо якщо згадати фінансову кризу 2008 року, тим паче частину банківської нерухомості з того часу було передано до фондів нерухомості. Тому на банківських порталах не завжди великий вибір об'єктів, усе залежить від того, коли ви шукаєте.
Партнерство агентів з нерухомості та банків. Деякі банки укладають угоди з агентами з нерухомості, щоб ті допомогли їм продати наявну в заставі нерухомість. Тому банківську нерухомість можна знайти не тільки на сайтах самих банків, а й на порталах агентів з нерухомості. Найяскравіші приклади сайтів агентів з нерухомості, що мають відповідний розділ або фільтр: REMAX Vantagem, Imo2007, Era, Remax, Arcada (більше регіональна спрямованість / Авейру і центр). Я звернула на них увагу, бо більшість агентств нерухомості в Португалії, не мають спеціального фільтра пошуку, а оголошення з цими об'єктами можуть бути розкидані серед інших (фільтр має виглядати якось так: imóvel de banco / imóvel da banca / retoma de banco). Існують також такі портали з фільтрами за банківською нерухомістю: Idealista, Casa Sapo, OLX, Trovit. Інформацію про нерухомість, виставлену банками на продаж, зазвичай можна отримати й на сайтах самих банків: Caixa Geral de Depósitos; Millennium BCP; Santander; Crédito Agrícola; Bankinter Real Estate.
Купівля житла у банку може мати низку переваг з погляду умов іпотеки, але є й низка міфів, які теж би хотілося розвіяти, щоб не було хибних очікувань. Оскільки банк зацікавлений у якнайшвидшому продажі нерухомості, чимало угод з ними мають вельми привабливі фінансові переваги. Основна ж перевага купівлі закладеного житла в банку, найчастіше, полягає в тому, що ви маєте справу з організацією, яку ви знаєте та яку вважаєте надійною в цьому плані, і процес може бути практичнішим і централізованим. Але це лірика, краще відразу перейти до цифр.
Ціна. Не гарантовано, що ціна продажу, запропонована банком, буде нижчою за справедливу вартість об'єкта або його ринкову вартість. Усе залежатиме від стратегії банку, його становища та ринкової кон'юнктури в кожен конкретний момент часу. Насправді банк, який не поспішає, може бути готовий довше тримати об'єкт на своєму балансі, не продаючи його дешево. Тому не приймайте на віру, що вартість об'єкта є нижчою за його ринкову ціну, принаймні не варто одразу ж переконувати себе в тому, що в банку ви завжди купуєте дешевше. Не забувайте, що для одного й того самого об'єкта нерухомості може бути виявлена різниця між ціною прямого продажу (від банку) та ціною продажу через агента з нерухомості, що напряму залежить від типу угоди між ними. Тож порада — якщо ви знайшли банківську нерухомість, яка вас цікавить, рекламовану в агентстві, пошукайте цю саму нерухомість напряму в банку, якому вона належить, і переконайтеся, що ціна така сама (кому належить об'єкт, зазвичай вказується в оголошенні).
100% фінансування. Одне з правил, яке стосується саме відсотка фінансування — сума кредиту в Португалії не може перевищувати 90% від вартості нерухомості, але, переважно, багато банків дотримуються цифри навіть у 80%. Виняток становлять кредити на нерухомість, що перебуває у власності банків, які можуть фінансувати до 100% вартості нерухомості. Вартість нерухомості визначається як менше зі значень оціночної вартості та ціни купівлі. Якщо ціна купівлі нижча за оціночну вартість, то вартість купівлі може бути профінансована на 100%. Це означає, що 100% фінансування не є абсолютно гарантованим, хоча це найпоширеніша ситуація.
Більш приваблива процентна ставка. Можливо, банк пропонує спеціальні лінії для цього виду фінансування, а можливо, й ні. Тому не варто бути впевненим наперед у тому, що банк, якому належить нерухомість, має кращу відсоткову ставку. Порівняйте "повний пакет". Зазвичай існує більше одного типу процентної ставки (фіксована, змінна або змішана). Нижча відсоткова ставка зазвичай супроводжується іншими вимогами, наприклад, послугою "за послугу" за умови передплати на інші фінансові продукти банку, які можуть бути вам нецікавими.
Комісійні. Коли ви купуєте нерухомість у банку, якому вона належить, можна відкинути з витрат вартість оцінки (комісія за оцінку), адже врешті-решт, банк уже зробив це, і на одну витрату буде менше. Усі інші комісії стягуватимуться від самого початку (комісія за аналіз, документи, вартість оформлення, відкриття кредиту і т.д. і т.п.). У цьому відношенні не варто очікувати якихось переваг.
Ілюзія тривалих термінів кредитування та пільгових періодів. Не виключено, що вам запропонують тривалий термін для погашення кредиту або ж дадуть відстрочку з виплати капіталу. У першому випадку йдеться про терміни, що виходять за рамки пенсійного віку. Наразі максимальний термін кредитування становить 40 років за умови, що на момент закінчення кредиту його власнику буде не більше 75 років. Збільшуючи термін кредиту, ви розмиваєте капітальну складову, тобто робите її меншою. Водночас збільшується період, протягом якого ви будете виплачувати відсотки банку, оскільки збільшується кількість років, на які ви перебуваєте в боргу. У підсумку ви виплачуєте той самий капітал, але за більш тривалий період часу, що значно збільшує процентну складову. Що стосується пільгового періоду, то вам може бути зроблено пропозицію про виплату відсотків тільки протягом "х" років, тобто без амортизації капіталу, що залишився. Іншими словами, сума, яку ви запитуєте у банку, не змінюється.
Існує ще й такий спосіб придбання нерухомості, як купівля закладених будинків у державних організацій. У державних організаціях ми маємо кілька альтернатив для купівлі дешевої нерухомості, кожна з яких пов'язана з певними бюрократичними процедурами, які слід вивчити, перш ніж братися за них. До числа державних організацій, у яких можна придбати закладене житло, належать:
- Portal das finanças: запечатаний лист; електронний аукціон; закриті переговори;
- Segurança Social: продає нерухомість на аукціоні через публічні торги, що проводяться кілька разів на рік;
- Муніципалітети (Câmaras Municipais): проводять аукціони з продажу муніципального майна;
- Портал Citius: надає інформацію про продаж арештованого за рішенням суду майна, яке може бути виставлено на продаж. Вибірка проводиться на сайті шляхом вибору регіонального відділення суду;
- А також електронні аукціони - e-leilões - це сайт, створений Орденом судових приставів і виконавчих агентів (Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução) з метою продажу майна, заарештованого в рамках виконавчого провадження, на електронних аукціонах, у яких може взяти участь будь-хто.
А тепер докладніше про кожен із вище представлених пунктів.
Купівля майна, арештованого податковими органами. Де можна купити будинок, заарештований податковою службою? Як і у випадку з банками, у платників податків, які заборгували податковим органам, також може бути заарештований будинок та інше особисте майно. У таких випадках податкова служба (Autoridade Tributária - AT) також виставляє це майно на продаж для погашення заборгованості, називається це Venda eletrónica de bens penhorados das Finanças. Існує також кілька аукціонних компаній, які виставляють на торги нерухомість та інше арештоване майно. Одним з них є портал e-leilões, але про нього конкретно ми поговоримо трохи пізніше. У цьому розділі, ми розглянемо пошук і купівлю арештованого податковими органами майна, що здійснюється на сайті AT, де окрім будинків і квартир, до речі, також можна знайти автомобілі, будівлі, комерційні об'єкти, а навіть меблі.
Пошук активів, на які накладено арешт, в електронній системі арешту податкової служби можна здійснювати за типом активів (нерухомість, транспортні засоби, пакети акцій тощо), а потім за їхнім місцеперебуванням або за ціною. Після того як ви знайшли потрібний вам актив, для участі в аукціоні вам необхідно увійти в систему, використовуючи свої дані з portal das finanças (NIF і пароль). Ви можете ознайомитися з характеристиками майна, що закладається, і зробити ставку. Ставка робиться в режимі онлайн або, залежно від конкретного випадку, за допомогою листа. Перед тим як зробити ставку, необхідно врахувати кілька моментів:
- на кожному закладеному предметі вказані дата і час його огляду, не варто поспішати й робити ставку, не перевіривши заздалегідь його стан, якщо ви з якоїсь причини не можете його оглянути в зазначені терміни;
- також слід переконатися, що у відповідача немає законних підстав оскаржувати арешт: ознайомлення з документами на арештоване майно і консультація з юристом допоможуть вам у цьому;
- не менш важлива перевірка актуальності документів і впевненість у тому, що зацікавлені сторони не діють недобросовісно.
Якщо ваша пропозиція виграла, ви зобов'язані купити нерухомість. Скасувати свою пропозицію можна тільки в тому випадку, якщо відкриття торгів відкладається більш ніж на 90 днів з першого дня, призначеного для цієї мети. У разі перемоги на торгах ви повинні будете одразу заплатити 1/3 вартості вашої пропозиції, а потім у вас є 15 днів для сплати суми, що залишилася, а якщо сума пропозиції перевищує 51 000 євро, то термін подачі заявки становить 6 місяців.
Ще один тип угоди купівлі-продажу — купівля нерухомості, заарештованої органами соціального забезпечення (Segurança Social). А чи знали ви, що житло за соціальним наймом можна купити й навіть орендувати? Об'єктами соціального забезпечення виступають службові будівлі, колишні будівлі Caixas de Previdência (Фонди соціального страхування), а також пожертвування в рахунок погашення заборгованості із соціального забезпечення. Нерухомість, доступну для придбання, можна вивчити тут: Bolsa de Imóveis da Segurança Social (загальна база всіх об'єктів, як на купівлю, так і на оренду, і Segurança Social - Património Imobiliário (конкретно на купівлю). Оскільки ситуація може змінюватися день у день, ви не завжди зможете знайти вільні об'єкти. Придбати (або орендувати) нерухомість соціального забезпечення можна за тендером або за прямою угодою. Незалежно від того, чи цікавить вас оренда або купівля, ви можете записатися на відвідування об'єктів: це можна зробити на сторінці об'єктів нерухомості, електронною поштою (igfss-bolsa-imoveis@seg-social.pt) або за телефоном (300 037 037).
Як відбувається купівля нерухомості за програмою соціального страхування? Необхідно виконати такі чотири кроки:
- Реєстрація на платформі. Щоб мати можливість подати пропозицію, почніть з реєстрації на сайті: просто заповніть і надішліть форму, вказавши свої особисті дані, після чого на вашу поштову скриньку надійде лист із підтвердженням, і ви зможете увійти в систему, використовуючи свою електронну пошту і пароль.
- Безпосередньо пошук нерухомості. Ви можете шукати нерухомість за типом (квартири, будинки, будівлі, склади, земля тощо) і районом: кожне оголошення містить опис об'єкта і його базову ціну продажу. Ви можете побачити місце розташування об'єкта, а також у деяких випадках навіть поверхові плани. Якщо у вас виникли сумніви щодо характеристик об'єкта або його стану, ви можете запросити додаткову інформацію.
- Подання пропозицій. Пропозиції подаються в електронному вигляді на сайті шляхом введення суми, запропонованої в кожному оголошенні про продаж нерухомості: зацікавлені особи можуть подавати пропозиції, що дорівнюють або перевищують базову ціну продажу. Подання пропозицій після встановленого строку або нижче базової ціни продажу майна неможливе.
Що стосується придбання муніципальної нерухомості, яку Câmaras Municipais пускають з молотка, тут необхідно заходити на сайт муніципалітету, який цікавить, і дивитися, що і коли вони можуть запропонувати, єдиної бази, на жаль, немає.
Багато про Портал Citius сказати не вдасться: як ми вже згадували, там можна знайти інформацію про продаж майна, арештованого судовим рішенням. Сайт дуже інтуїтивно незрозумілий і більше орієнтований на професіоналів, користуватися ним вкрай складно, тож залишимо його як варіант для найзатятіших і найдопитливіших.
Тим часом ми, нарешті, підібралися до найцікавішої частини — електронних аукціонів: давайте докладніше поговоримо про те, як відбуваються торги з нерухомості на електронних аукціонах. Процес зацифрування охоплює всі галузі, зокрема й судову діяльність. Створення платформи E-Leilões, розробленої Орденом судових приставів і виконавців, змінило процес продажу закладеного майна або майна, отриманого в результаті процедури неплатоспроможності, або майна, заарештованого в рамках кримінального процесу. Ця платформа безкоштовна і доступна будь-якому громадянину. E-leilões працює з квітня 2016 року і демонструє зростаючий попит, переважно в категоріях нерухомості, транспортних засобів і меблів. Проте, платформа пропонує й інші види активів, такі як роялті, обладнання та машини. Однією з головних особливостей E-leilões є інтуїтивно зрозуміле використання, яке дає змогу фільтрувати пропозиції, як за попитом, так і за часом додавання. Крім того, пошук активних аукціонів можна здійснювати за допомогою карти, що полегшує відбір продажів відповідно до критеріїв розташування, заданих користувачем, а також, за допомогою фільтрів можна відібрати продажі в певному ціновому діапазоні, режимі продажу і типі нерухомості. Попри простоту управління платформою, купівля майна в судовому процесі має багато особливостей, тому для отримання допомоги та роз'яснень рекомендується скористатися підтримкою юриста або адвоката. Правила роботи платформи e-leilões викладено в Despacho n.º 12624/2015.
Як подати заявку на участь у торгах. Для подання заявки необхідно зайти на сайт і пройти автентифікацію за допомогою карти громадянина (cartão do cidadão) або цифрового мобільного ключа (Chave móvel digital). Введіть свої персональні дані, виберіть пароль і натисніть кнопку "Зареєструватися". Після реєстрації можна розпочинати пошук та робити ставки. Як уже зазначалося, на e-leilões можна подавати заявки на придбання майна, транспортних засобів, устаткування, меблів, техніки та прав (кредитів, акцій, спадкових часток тощо). Під час виставлення майна на аукціон визначається мінімальна вартість, що приймається, а також дата і час подання заявок. Як правило, аукціон починається з 50% від базової вартості, але заявку приймають тільки в тому разі, якщо вона дорівнює або перевищує 85% від базової вартості. Ви можете одночасно робити ставки на кілька об'єктів. Пропозиції, зроблені різними учасниками торгів, видно на сайті, але тільки з точки зору вартості пропозиції. Інформацію про учасника публікують тільки в тому разі, якщо він виграв аукціон, тобто після його завершення.
Які об'єкти виставлені на продаж на e-leilões? Майно, виставлене на аукціон e-leilões, було заарештовано в рамках виконавчого провадження, а це означає, що є кредитор — виконавець, який здійснив юридичні дії, щоб гарантувати виплату боргу відповідним боржником — виконавцем. У рамках цього процесу у відповідача вилучають майно, щоб виконавець, який веде процес, міг його продати й отримати гроші для погашення боргу.
Яких запобіжних заходів слід вжити, перш ніж робити пропозицію? На нерухомість, виставлену на електронні аукціони, не поширюється гарантія, тому важливо перевірити її стан. В оголошенні про продаж нерухомості дається короткий опис об'єкта, його місце розташування, імена відповідачів, номер судової справи та контактна інформація відповідального за її виконання. Слід також мати на увазі, що деякі об'єкти не мають дозволу на проживання або використання, а також площа і склад об'єкта нерухомості, зазначені в земельному кадастрі, можуть не відповідати дійсності.
Важливо! Пропозиції не можуть бути відкликані. Тому подумайте, чи достатньо у вас коштів, щоб заплатити запропоновану ціну, податки та інші витрати, пов'язані зі здійсненням покупки. Якщо ви не виконаєте свої зобов'язання, своєю чергою вже на ваше майно може бути накладено арешт, щоб гарантувати оплату, а також судові витрати та витрати.
Які витрати несуть учасники торгів? Використання платформи електронного аукціону не тягне за собою жодних витрат для учасників торгів. Однак під час самої купівлі можуть стягуватися податки, зокрема, IMT і гербовий збір (Imposto de Selo) у випадку з нерухомим майном і ПДВ (IVA) у випадку з деякими рухомими товарами. У разі товарів, що підлягають реєстрації (наприклад, нерухомість та автомобілі), також стягується мито на користь організації, відповідальної за реєстрацію новопридбаного майна.
Що відбувається після подання заявки? Після подання пропозиції необхідно дочекатися закінчення строку подання пропозицій. Якщо заявку подано в останні 5 хвилин відведеного часу, то час закінчення аукціону переноситься ще на 5 хвилин, і цей строк подовжується доти, доки ще є кілька зацікавлених осіб, які подали заявки. Учасників торгів також повідомляють про результати аукціону електронною поштою.
Базова вартість, початкова вартість і мінімальна вартість. Може статися так, що ви подали найкращу заявку, але не виграли аукціон. Це відбувається тому, що ви зробили ставку, нижчу за мінімально допустиме значення. Важливо розрізняти ці три поняття:
- Базова вартість (Valor base): вартість об'єкта нерухомості або групи об'єктів, що становлять лот, визначена під час судового розгляду, до якого належить продаж;
- Початкова вартість (Valor de abertura): вартість, встановлена для відкриття аукціону, що відповідає 50% від базової вартості;
- Мінімальна вартість (Valor mínimo): Це найменше значення, за яке можна запропонувати ціну і яке має дорівнювати або бути більшим за 85% від базової вартості майна, що продається.
Якщо пропозиція вища за початкову вартість, але нижча за мінімальну вартість (від 50% до 85% від базової вартості об'єкта), то її вважатимуть умовною пропозицією. Умовна заявка не розглядається відразу для цілей присудження, але може бути використана пізніше в процесі примусового виконання, як якби це була заявка на майно, яке продається шляхом приватних переговорів.
Як оформляється купівля-продаж? Після завершення аукціону судовий пристав-виконавець, відповідальний за виставлений на торги об'єкт, повідомляє відповідача, судового виконавця і переможця аукціону про необхідність внести гроші та сплатити податки. Тільки після цього буде видано документ про передачу майна. Однак слід мати на увазі, що, попри те, що ви зробили найкращу ставку, ви можете не стати власником майна. Існують різні події, які можуть завадити проведенню угоди, зокрема реалізація права на відступне або переважне право купівлі, неплатоспроможність відповідача, сплата боргу, що послужив підставою для арешту майна, або виявлення порушень, унаслідок яких продаж визнається недійсним.
Тепер, здається, ми знаємо все про альтернативні способи купівлі нерухомості в Португалії. Якщо ви все ж таки є шанувальником купівлі вільної від усіляких зобов'язань, то ознайомтеся з нашими статтями на тему Нерухомість. Сподіваюся, стаття виявилася корисною для вас. За традицією хочу побажати всім удачі в цьому непростому процесі! А у зв'язку з темою нашої статті, хочу нагадати про корисні контакти, які ви зможете знайти на нашому сайті: рієлтори в Португалії, адвокат у Португалії (він же юрист, який допоможе вам у супроводі угоди), бухгалтер у Португалії (зможе надати підказки у сфері податків), фахівець з обміну криптовалюти в Португалії та багато інших.
До нових зустрічей!
