Розмірковуючи про купівлю нерухомості сьогодні, можна припустити, що зараз ми знаходимося в епіцентрі буму цін, ринок шукає точку балансу, але все ще не може знайти рівновагу. З орендою теж не все добре: при гострій нестачі пропозицій орендарі вимагають до 1 року передоплати і кілька депозитів, а ціни пристойно підросли (про них окремо поговоримо нижче). Можна констатувати факт, що португальський ринок нерухомості - це ринок продавця, а не покупця - яку б ви не затіяли угоду, чи то покупка чи оренда, вибирати будете не ви, а вас. На жаль, такі сьогодні реалії.
Представники великих агентств з нерухомості, аналітики, а також чиновники португальського уряду останнім часом робили багато заяв, висновків та аналізів, а також прогнозів. У цій статті я спробую викласти основні думки щодо цього, а читач зможе сам зробити висновки.
Чинники, що впливають на ринок нерухомості
Безсумнівно, існують як глобальні макроекономічні, так і геополітичні фактори, які не можуть не торкнутися вразливого ринку нерухомості, що моментально відгукується. І тут Португалія не є винятком. Тому для того, щоб зрозуміти природу змін, доведеться трохи поринути в економіку, політику та інші сфери. Отже:
Фактор №1 - Інфляція: не очевидний, не видимий неозброєним оком, але такий, що активно підігріває ринок, - інфляція і, як наслідок, підвищення ставок EURIBOR (Європейська середня процентна ставка за міжбанківськими кредитами, що надаються в євро), що робить іпотечні кредити менш доступними і привабливими, а також ускладнює життя «щасливим» власникам кредитів із змінною ставкою. Тим не менш, за даними Banco de Portugal, більше 90% іпотечних кредитів у Португалії мають коефіцієнт зусиль нижче 27% і щомісячний платіж менше 470 євро. Коефіцієнт зусиль — коротко, це те, яка частина щомісячного прибутку сім'ї йде на щомісячні платежі.
На секторі нерухомості сильно відбивається нестабільність світової економіки: згідно з даними Організації економічного співробітництва та розвитку (OECD), зростання світової економіки у 2023 році сповільниться до 2,2%, а у 2024 році відновиться лише до 2,7%. Також грає злий жарт і масове зростання інфляції (у Португалії в 2022 році близько 8%), хоча очікується, що в найближчі 2 роки вона знизиться.
Завершуючи тему інфляції, посилаємося на ЄЦБ (European Central Bank), який зазначає, що найбільше постраждають домогосподарства з низьким рівнем прибутків. Зростання інфляції та процентних ставок може унеможливити виплату боргів для цих сімей, що загрожує дефолтом.
Фактор №2 - Імміграція: більш очевидний, але розглядається нами не з усіх боків. Тенденція зростання імміграції до Португалії збільшується, зокрема, з багатших країн. Це стандартний процес, тому що потік іммігрантів з різних країн ніколи не слабшав.
Активне збільшення кількості іноземців-переселенців призводить до того, що португальці сьогодні дуже стурбовані проблемою коливання цін на ринку нерухомості, тому що різке зростання цін на оренду житла і повільніше, але так само неухильне зростання вартості покупки, при вкрай невеликій індексації заробітної плати, відбивається насамперед на місцевих жителях. На жаль, португальці все частіше замислюються над тим, як жити у своїх містах, а багато хто дійсно перестав мати таку фінансову можливість. Взяти хоча б цифри у Лісабоні та Порту, з яких стає очевидним неможливість купівлі власного житла: мінімальна зарплата у 2023 році – 760 євро, середня зарплата – 1379 євро, середні ціни у Лісабоні – 5 116 євро за м2, у Порту – 3276 євро за м2.
За даними Engel & Völkers Lisboa, хоча португальці, становлячи близько 75% частки ринку, і є найсильнішою групою покупців на прикладі Лісабона, кількість іноземних покупців невпинно зростає. На даний момент іноземні інвестиції до столиці Португалії вже становлять 25%. Після пандемії кількість іноземців у Португалії не перестає зростати. На ринку нерухомості, зокрема, і «елітної», основними зацікавленими особами є громадяни Бразилії. Далі на черзі покупці з Північної Америки, Німеччини, Великобританії та Франції.
Поклавши руку на серце, варто відзначити, що придбання нерухомості іноземцями є незначним за кількістю угод і відбувається переважно у найвищому сегменті. Це попит, який не конкурує з переважною більшістю португальських сімей.
Давайте коротко пробіжимося статистикою приросту тих, хто приїжджає до Португалії аж із 1980 року, щоб побачити динаміку. На жаль, SEF не балує нас швидкостями - на їхньому сайті можна ознайомитися зі звітами з цього приводу лише за 2021 рік включно. До цих даних необхідно додати ще видану за останній рік добру сотню тисяч резиденцій, а також невідому кількість людей, які проживають нелегально або перебувають у статусі очікування документів, і можна уявити реальну картину.
Фактор №3 – Відсутність державного регулювання. Деякі фахівці вважають, що, можливо, іммігранти і стали каталізатором вибуху ринку нерухомості, але ситуація розвивалася так, як вона розвивалася, тому що політика уряду дозволила це зробити. Ринок нерухомості в Португалії дуже слабко регулюється, а нагляд фактично відсутній. Учасники ринку вкрай незадоволені повільними та неефективними заходами, які вживає держава, для стабілізації цін. Нижче ми звернемо увагу на деякі заходи щодо регулювання та підтримки сектору.
У 2022 році тільки й було розмов про майбутні поправки до бюджету на 2023 рік, очікували, що уряд Португалії ухвалить рішення про збільшення податку на нерухомість (IMI) на 100% для подобової оренди, оскільки цілі райони важливих міст країни через туристичний тиск виявилися недоступними для продажу або оренди місцевим громадянам. Обговорювалося рішення підняти податок на 50% для об'єктів, що знаходяться у власності фондів та компаній, та на 25% для порожнього житла. А тепер коротко ознайомимося з тим, що фактично маємо на початок 2023 року як у столиці, так і на території країни:
- Обсяг інвестицій у відновлення міст Португалії в рамках інвестиційної програми IFRRU 2020, досяг у жовтні 1,4 млрд. євро, оголосило Міністерство інфраструктури та житлового будівництва, причому із 430 контрактів, підписаних у рамках програми, 203 будівлі матимуть житлове призначення.
- 20 січня 2023 року була затверджена Національна житлова програма до 2026 року (Programa de Habitação até 2026). 22 заходи програми спрямовані на усунення недоліків у житловому секторі, виділено 2 377 млн. євро на зміцнення державного житлового фонду, 183 млн. євро – на стимулювання приватної та соціальної пропозиції доступного житла, 167 млн. євро – на заходи реагування у надзвичайних ситуаціях. Фінансування проєкту забезпечується за рахунок державного бюджету з використанням національних та європейських фондів. Якщо узагальнити досягнення цієї програми, вони зводяться до наступного: створення державного житлового фонду; національної біржі термінового та тимчасового розміщення; заохочення пропозицій приватної оренди за доступними цінами, розвиток житлової програми для молоді Porta 65; підтримка програми відновлення житлового фонду для здачі в оренду; просування довгострокових контрактів на оренду; захист прав орендарів; нагляд за орендою; продовження реалізації уже згаданої IFRRU, тільки вже 2030. Є ще один дуже цікавий пункт – просування нових моделей кооперативного та спільного житла в рамках мети «Інновації та стійкість», втілення в життя пілотного проєкту з громадського житла.
- Ще відкрито програму оренди доступного житла на всій території Португалії. Подати заявку можуть усі жителі на території країни, які мають підтвердження прибутку, але не мають власності в регіоні Лісабона. Знайти всю інформацію про програму та взяти участь у ній можна тут, програма називається Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível.
- Обмежено підвищення орендної плати 2% підвищенням у 2023 році, якщо у вас є договір оренди, укладений до 1 січня 2022 року. На останньому засіданні Ради міністрів уряд Португалії оголосив про план боротьби з інфляцією і ухвалив, що орендну плату в 2023 році може бути збільшена орендодавцями максимум на 2% (замість спочатку передбачених 5,43%). Тобто, на практиці підвищення не може перевищувати двох євро на кожні 100 євро орендної плати. Таким чином, португальський уряд слідує прикладу Іспанії та Франції, які також обмежили оновлення орендної плати до 2% і 3,5% відповідно. А для того, щоб домовласники, які здають свою нерухомість в оренду (йдеться знову ж таки про контракти, які вони уклали до кінця 2021 року), не постраждали в цій ситуації, уряд прийняв спеціальні податкові пільги. Антиінфляційний пакет дозволяє орендодавцям отримати податкові пільги у розмірі від 9% до 30% за IRS та 13% за IRC.
А чи є заходи підтримки для тих, хто купив житло та взяв іпотеку? Decreto-Lei n.º 80-A/2022, прийнятий 25 листопада 2022 року і чинний поки що до 31 грудня 2023 року, встановлює заходи щодо пом'якшення наслідків зростання відсоткових ставок за кредитними договорами на придбання або будівництво житла у власність. Положення закону застосовуються до кредитних договорів із непогашеною сумою, що дорівнює 300 000 євро або менше. Вище я вже згадувала про так званий коефіцієнт зусиль, тобто про відсоткове вираження суми кредитних зобов'язань по відношенню до прибутку платника. Так ось, новий закон починає діяти, коли коефіцієнт зусиль досягає 36%. Позичальнику пропонується низка заходів щодо реструктуризації кредиту – починаючи від можливості часткового чи повного погашення кредиту за рахунок накопичень без стягнення комісії, закінчуючи збільшенням терміну виплати кредиту та зменшенням щомісячного платежу відповідно. У банк може звернутися як сам позичальник із заявою про перегляд його кредитного договору, маючи на руках достатні документи для підтвердження погіршення свого добробуту, так і сам банк періодично має право вимагати необхідні відомості.
Також можна скористатися іншими заходами, не пов'язаними із сектором нерухомості, які побічно допоможуть поповнити сімейний бюджет (зниження ПДВ при оплаті електроенергії, зниження цін на паливо для сімей з валовим прибутком до 2 700 євро). Португальський уряд на сьогодні не виключає можливості вжити додаткових заходів, щоб пом'якшити наслідки інфляції та допомогти сім'ям з іпотечними кредитами впоратися з підвищенням процентних ставок.
Що ж із цінами?
Купівля. Ціни на продаж будинків у Португалії (материкова частина) зросли на 18,7% у 2022 році, що є найвищим річним зростанням за останні 30 років, згідно з індексом цін на житлову нерухомість Confidencial Imobiliário (на їхньому сайті, до речі, можна знайти ще багато цікавих даних на тему нерухомості в доступній інфографіці). Схоже зростання було лише в 1991 році - 18,8%. 2022 підтвердив сильне зростання цін, що спостерігається з 2014 року.
Що цікаво, той самий Confidencial Imobiliário рапортує нам про те, що кількість виставлених на продаж будинків у Португалії впала до 15-річного мінімуму. Так, у 4-му кварталі 2022 року на продаж у континентальній частині Португалії було виставлено близько 47 300 будинків, з них 17 600 нових будинків (37%) та 29 600 із вторинного ринку (63%).
Рекордсменом у динаміці за 2022 рік став Funchal, столиця Мадейри має найвище значення у рейтингу зростання цін - +22,3% (а стосовно 2020 року всі 35.1%), за ним слідує Setúbal (+21,1%). Єдине зниження цін порівняно з 2021 роком відбулося у Bragança (-11,3%).
Середня ціна нерухомості в країні, виставленої на продаж у Португалії на популярному порталі Imovirtual протягом 2022 року, склала 395 458 євро. Порівняно з 2021 роком ціна зросла на 9%, проте порівняно з 2020 та 2019 роками збільшення більш значне – на 14,5% та 21,8% відповідно. Лісабон (€626 246), Фаро (€550 399) та Мадейра (€439 666) залишаться найдорожчими регіонами у 2022 році. Натомість, Гуарда (€114 054) та Порталегре (€118 496) – найдешевшими місцями для купівлі житла.
Оренда. Аналізуючи останні чотири роки, можна побачити, що в 2022 році вартість середньої орендної плати (1269 євро) знову наблизилася до показника 2019 року (1242 євро), збільшившись всього на +2,2%. Однак через зниження орендної плати у попередні роки, у 2022 році спостерігалося зростання на +17,5% порівняно з 2020 роком та на +24,8% порівняно з 2021 роком.
У 2022 році найдорожчими районами, де орендна плата перевищує 1 000 євро, були Lisbon (1 655 євро), Porto (1 195 євро), Faro (1 163 євро), Funchal (1 105 євро) та Setubal (1 032 євро) . Як і у випадку з купівлею-продажем, на ринку оренди без зміни - найдешевшими були Portalegre (368 євро) та Bragança (527 євро), але до них додалося ще й місто Vila Real (495 євро).
Найгірша ситуація сьогодні, напевно, в Лісабоні - Асоціація орендарів житла Лісабона (AIL) повідомляє про труднощі пошуку житла, посилаючись на обмежену пропозицію. Купити нерухомість у Лісабоні стає все важче, і ці ж труднощі починають позначатися на тих, хто намагається орендувати житло. Ціни стрімко зростають, а величезний попит з боку іноземців ще більше погіршує ситуацію. Звісно, орендна плата в Лісабоні ніколи не була найдоступнішою, проте останнім часом зростання цін дедалі більше посилюється, і орендна плата стає недоступною для сімей з невисокими прибутками. Це пояснюється тим, що пропозицій стає дедалі менше, оскільки частина була перенаправлена на туризм, а інша - на іноземних інвесторів (зокрема, й на кандидатів на так звані золоті візи) з більшою купівельною спроможністю, ніж у португальців.
Чи буде крах на ринку житла? Прогнози ринку на 2023 рік
Ціни на житло продовжують зростати в деяких європейських країнах, тоді як темпи зростання в інших уповільнюються. За оцінками Європейського центрального банку (ЄЦБ), ціни на житло у країнах Єврозони загалом впадуть на 9% протягом наступних двох років. На цьому тлі дослідницький центр Avalon Investment Research підготував аналіз світового сектору нерухомості з прогнозами до 2023 року. На відміну від фондового ринку, сектору нерухомості потрібен час, щоб ринок, що падає, привів до зниження цін на житло. Коли падає купівельний попит, ціни на нерухомість падають не відразу, ринок всихає, кількість угод зменшується. За кілька місяців продавці починають знижувати ціни. Насправді, коли будинки не вдається продати, багато продавців замислюються над тим, щоб взагалі зняти їх з продажу. Це призводить до зменшення пропозиції та скорочення кількості угод. Однак у результаті ціни на житло все одно падають, оскільки господарі стають вимушеними продавцями з різних економічних причин.
Думки аналітиків щодо перспектив ринку нерухомості розходяться: одні побоюються кризи, подібної до кризи 2008 року, інші вважають, що світ переживе рецесію у сфері нерухомості. Взагалі, закон попиту та пропозиції ніхто не скасовував: зі збільшенням пропозиції ціна знижується, а при зменшенні пропозиції ціна зростає. У Португалії в останнє десятиліття дефіцит пропозиції пов'язаний із зростанням попиту. І якщо на ринку купівлі-продажу житла така ситуація справедлива, відсутність активного ринку оренди ускладнює житлове питання сімей середнього класу.
Сьогодні оренда житла замість купівлі свого стає все більш привабливим варіантом для багатьох жителів Португалії в умовах, коли інфляція стискає бюджети сімей та зростають витрати на іпотеку. Так само, як і для тих, хто приїжджає з-за кордону. Це пояснюється тим, що ринок оренди більш гнучкий і менш бюрократизований, ніж ринок купівлі-продажу, і вимагає меншої економії та витрат. Але й тут на такий великий попит не вистачає житла. Статистичні дані вказують на те, що пропозиція будинків для оренди в Португалії знизилася на 40% у четвертому кварталі 2022 року в порівнянні з обсягом, який був доступний у той самий період 2021 року, згідно з дослідженням компанії Idealista, головного маркетплейсу нерухомості Португалії.
Найімовірніше, будуть випадки перепродажу, у зв'язку з неможливістю виплачувати кредит, наприклад, але навряд чи цього буде достатньо, щоб обрушити ринок. Ринок купівлі переживає тенденцію до зниження, оскільки багато покупців, які хотіли взяти кредит, йдуть, а інвестори почуваються менш упевнено, щоб брати кредити. Крім того, економіка все ще страждає від наслідків COVID-19.
Підіб'ємо невеликі підсумки. Дивлячись на пікові ціни, регулярні новини про те, що уряд Португалії збирається скасувати програму «золотих віз» тощо, можна припустити, що на момент написання цього матеріалу купівлю нерухомості в Португалії варто все ж таки відкласти до кращих часів. Якщо ви гравець ринку оренди, то варто приготуватися до додаткових витрат і складнощів у спробах знайти свою затишну оселю, можливо переорієнтуватися за локацією або вимогами до житла в цілому. Доведеться пережити цей непростий період, тверезо оцінюючи прогнози – розраховувати на стабілізацію сектора в найближчі пару років. Але, як би там не було, Португалія була, залишається і, схоже, буде однією з привабливих країн для інвестицій, навіть за найнесприятливіших прогнозів.
Тим, хто знаходиться в процесі купівлі або оренди, автор бажає успіху і терпіння, все обов'язково вийде. На нашому сайті є стаття про нюанси довгострокової оренди, а також про труднощі купівлі. Скористайтеся популярними агрегаторами для пошуку нерухомості, як для оренди, так і для покупки, Idealista та Imovirtual, також можна спробувати marketplace мережі Facebook.
Якщо раптом вам потрібна порада або супровід угоди у сфері нерухомості, на нашому сайті є перевірені рієлтори, можливо знадобиться консультація податкового фахівця, обмін криптовалюти або персональний асистент. Ласкаво просимо до Португалії!
