Процедура закриття договору оренди в Португалії не є складною. Ми зібрали основні моменти в цій статті, щоб ви змогли за допомогою простих кроків позбавити себе неприємних ситуацій у майбутньому.
Деякі кроки ми вже згадували у статті "Що варто зробити після підписання договору оренди в Португалії", але повторимо їх і тут.
Уточнімо, що в цьому матеріалі йтиметься про закриття договорів оренди саме житлової нерухомості.
Строк повідомлення про розірвання договору
У договорі оренди, наприклад, у нашому випадку, були прописані строки повідомлення орендодавцем або орендарем у разі бажання достроково розірвати договір. Якщо в документі сторони не вважали за необхідне це прописати окремо, то існують строки, встановлені законом. Про них розповімо трохи пізніше.
Повідомлення відбувається надсиланням рекомендованого листа заздалегідь з уточненням про дату виїзду. Або ж лист може бути надіслано електронною поштою, якщо така умова прописана в договорі. Ми б рекомендували вносити такий пункт до підписання договору, оскільки це дуже може спростити комунікацію.
Договори оренди тривалістю понад 30 днів продовжуються автоматично на аналогічний строк. Такі продовження відбуваються доти, доки сторони або одна зі сторін не забажає договір розірвати.
Якщо одна зі сторін хоче уникнути автоматичного подовження або достроково розірвати договір, то вона має надіслати іншій стороні повідомлення про розірвання договору в строки згідно із законодавством (якщо в договорі не прописано інше). Для орендарів та орендодавців ці строки різняться.
Якщо розірвання з ініціативи орендаря:
- за 1/3 початкового строку, прописаного в договорі, — для договорів строком менш як шість місяців;
- за 60 днів (2 місяці) — для контрактів зі строком дії, що дорівнює або перевищує шість місяців і менший за один рік;
- за 90 днів (3 місяці) — для контрактів зі строком дії, що дорівнює або перевищує один рік і менш як 6 років;
- за 120 днів (4 місяці) — для контрактів тривалістю 6 років і більше.
Ці строки, а також сплата орендної плати за недотримання строку повідомлення, можуть бути переглянуті, якщо розірвання з боку орендаря спричинене безробіттям або іншою серйозною ситуацією, наприклад, появою недієздатності або смертю партнера, з яким орендар проживав у нерухомості понад рік.
Для орендодавця строки відрізняються (вони довші):
- за 1/3 початкового строку, прописаного в договорі, — для договорів строком менш як шість місяців;
- за 60 днів (2 місяці) — для контрактів зі строком дії, що дорівнює або перевищує шість місяців і менший за один рік;
- за 120 днів (4 місяці) — для контрактів зі строком дії, що дорівнює або перевищує один рік і менш як 6 років;
- за 240 днів (8 місяців) — для контрактів тривалістю 6 років і більше.
Варто звернути увагу, що є кілька нюансів щодо строків, на які договір подовжується автоматично, якщо в документі не вказано інше. Якщо договори на постійне житло укладаються на строк менш як три роки, вони продовжуються як мінімум на три роки. В інтересах обох сторін прописати в договорі строки, на які контракт продовжується автоматично.
Окремо уточнимо, що існують договори без визначеного строку. Такий договір орендар може розірвати тільки після закінчення шести місяців оренди, повідомивши орендодавця про своє бажання заздалегідь:
- за 60 днів (2 місяці) — якщо на дату повідомлення про розірвання договір уже діяв до одного року;
- за 120 днів (4 місяці) — якщо на дату повідомлення про розірвання договір уже діяв один рік і більше.
Навіть якщо орендар не дотримується строків повідомлення про розірвання, звісно, договір можна припинити, але зі сплатою орендної плати, що відповідає пропущеному строку повідомлення. Хоча й тут є винятки, про які розповімо далі.
І, звісно, не завжди в Португалії все так формально. У багатьох випадках сторони цілком можуть домовитися, не дотримуючись буквально цих термінів. З іншого боку, навіть цей факт не означає, що варто нехтувати такими формальностями, як підписання документів, про які ми розповімо в наступних частинах статті.
Підстави для розірвання договору
Орендарі не зобов'язані надавати підстави для дострокового розірвання договору. Що стосується орендодавців, то закон зобов'язує вказати вагому причину для розірвання. Закон передбачає конкретний список можливих причин дострокового розірвання договору або відмови від автоматичного продовження в перші три роки договору з орендарем:
- Необхідність майна для власного проживання або для нащадків першого ступеня споріднення;
- Несплата орендарем оренди понад три місяці або прострочення платежів більш ніж на вісім днів, понад чотири рази протягом 12 місяців. До речі, це одна з причин, чому часто орендодавці просять кілька оплат наперед. Адже недобросовісного орендаря дуже важко виселити. Спочатку потрібно почекати період три місяці, коли орендар не платить, а потім почати судовий процес з виселення, який також займає час. На час судового процесу орендодавець також не може виселити таких мешканців.
- Невиконання інших умов договору або проведення незаконної діяльності на території орендованої нерухомості також може бути підставою для розірвання договору.
- Знесення, проведення робіт з реконструкції або масштабна реставрація, що вимагає звільнення об'єкта нерухомості або вартість якої становить 25% від вартості об'єкта. Якщо причини полягають у знесенні, масштабних ремонтних або реставраційних роботах, що вимагають звільнення об'єкта нерухомості, орендодавець повинен надати до ратуші (Câmara Municipal) відповідне підтвердження роботи та виплатити орендареві компенсацію, що може бути еквівалентна дворічній орендній платі.
Повідомлення про розірвання договору (Aviso de rescisão do contrato)
Далі ми наводимо приклад листа, який можна надіслати орендодавцю для повідомлення про бажання розірвати договір.
Caro (Ім'я та Прізвище орендодавця),
Serve a presente carta rescisão contrato para lhe comunicar, tendo em consideração as normativas estipuladas por lei, a minha intenção de cessar previamente o contrato de arrendamento que celebrámos em (число, місяць і рік підписання договору оренди).
Esta carta refere-se especificamente ao arrendamento do imóvel sito em (адреса нерухомості).
Comunico-lhe, portanto, a intenção de desocupar o imóvel até (дата, до якої ви зобов'язуєтеся звільнити приміщення).
Muitas felicidades.
O inquilino,
(Ваше ім'я/імена)
(Дата складання документа + підпис).
Документ про розірвання договору оренди (Acordo para revogação do contrato de arrendamento)
Після того як сторони вчасно виклали своє бажання розірвати договір, і немає жодних суперечностей, наступний документ, який необхідно підписати, це Угода про розірвання договору оренди (Acordo para revogação do contrato de arrendamento). Цей документ має бути підписаний у двох примірниках. Він може стати в пригоді для подальшого вирішення спорів. Також цей документ може запросити AT (Податкова служба) в орендодавця.
Текст може мати такий вигляд. У цьому випадку сторони не мали жодних претензій одна до одної.
Entre (Ім'я орендодавця), casada, contribuinte número (Номер NIF орендодавця) na qualidade de Senhorio e Primeiro Outorgante e (Ім'я орендаря), natural da (Країна колишнього проживання орендаря), de nacionalidade (Національність орендаря), portadora do Passaporte (Номер паспорта орендаря), válido até (Термін дії паспорта орендаря), emitido pelos (Орган, що видав паспорт орендаря), NIF __________, casada no regime de comunhão de adquiridos (Сімейний стан орендаря), na qualidade de inquilino e Segundo Outorgante, é celebrado o presente acordo de revogação do contrato de arrendamento relativo ao imóvel em sito em (Адреса нерухомості, яку орендує орендатор), nos seguintes termos e condições:
- O contrato cessará em 30/Julho/2022 (Дата завершення договору та передачі квартири), data em que o locado será entregue ao senhorio, livre de pessoas e bens;
- O Primeiro Outorgante prescinde da realização das obras de reparação do locado por parte do Segundo Outorgante, visando a reposição do imóvel no estado de conservação em que se encontrava aquando do início do arrendamento;
- O Primeiro Outorgante compromete-se a suportar as despesas relacionadas com a mudança dos bens do Segundo Outorgante.
Lisboa, 29 de Julho de 2022 (Дата і місто підписання)
O Primeiro Outorgante
(Ім'я та підпис орендодавця)
O Segundo Outorgante
(Ім'я та підпис орендаря)
Запит про повернення депозиту (Devolução de caução)
Якщо претензій у сторін немає, і договір про розірвання оренди підписано, то після цього орендар одразу передає орендодавцю підписаний запит про повернення депозиту, а також доказ оплати депозиту на момент укладення договору.
Варто перевіряти умови повернення депозиту до підписання договору оренди. Наприклад, чи немає окремих умов для дострокового розірвання договору.
Текст такого документа може мати такий вигляд:
Ім'я орендаря
(Ваша нова адреса)
Ім'я орендодавця
(Поточна адреса орендодавця)
Assunto: Devolução de caução
Exma. Senhor (-а),
Na qualidade de arrendatário do andar sito na (Адреса орендованої раніше нерухомості), informei V. Ex.ª, com a antecedência legalmente exigida, da minha intenção de revogar o contrato arrendamento celebrado no dia 30 de Novembro de 2021 (Дата укладення договору оренди), a qual foi aceite.
Como é do seu conhecimento na data da celebração do contrato além do pagamento dos 2 primeiros meses foi também entregue uma verba a título de caução no montante de 1000 €, destinada a assegurar o pagamento de eventuais deteriorações provocadas durante o tempo em que nela iria habitar. No entanto, como pôde verificar, a casa foi restituída em ótimas condições, ou seja, exatamente no estado em que se encontrava quando a recebi. Nesse sentido, serve a presente para solicitar que no prazo máximo de 15 dias, me seja devolvido o valor da caução (1000€ - Сума депозиту, яку орендар просить повернути).
Sem outro assunto de momento, apresento os meus melhores cumprimentos e subscrevo-me,
(Підпис орендаря)
Anexo: Cópia do recibo da caução.
Якщо всі перераховані вище документи ви відправляєте рекомендованими листами, то важливо залишати в себе копію документа, а також підтвердження реєстрації та надсилання листа.
Передача ключів і приміщення
Нарешті всі документи підписано і спірні питання вирішено. Тепер залишається кілька останніх дій:
- Передати всі ключі та електронні брелоки назад орендодавцю;
- Залишити свою нову адресу та актуальний контакт орендодавцю в разі термінових запитань або отримання якоїсь кореспонденції на стару адресу;
- Проговорити з орендодавцем терміни зміни імен у контрактах на воду, газ, електрику, інтернет і порядок взаєморозрахунків на цей період. Хоча про цей пункт варто подбати заздалегідь.
Сподіваємося, ця інформація допоможе вам закрити договір оренди максимально правильно.
