Житлові кооперативи в Португалії
Нові заходи уряду приносять позитивний ефект

Нові стимули державної підтримки дозволять збільшити пропозицію доступного житла найближчим часом, адже житлові кооперативи тепер - новий тренд. Сьогодні ми поговоримо про цю модель будівництва та придбання житла, обговоримо переваги та недоліки.

Коротка історична довідка. У минулому столітті житлові кооперативи допомогли створити гідні та доступні будинки для тисяч сімей. Але на межі тисячоліть ця модель спільного домобудівництва вийшла з ужитку. Спочатку кооперативи виникли на рубежі XIX-XX століть у контексті народних і профспілкових виступів з вимогою поліпшення умов життя і з метою забезпечення доступного житла. Перший житловий кооператив, Cooperativa Popular de Construção Predial, був створений 1894 року в Лісабоні з метою придбання землі для будівництва житла. Іншим важливим прикладом є Cooperativa Predial Portuguesa, створена 1905 року, яка чотири роки потому вже передала ключі першим мешканцям. Його метою було сприяти будівництву доступного житла, яке можна було б амортизувати протягом тривалого часу. Хоча Перша португальська республіка підтримувала кооперативний сектор, вона не гарантувала ефективну боротьбу з поганими житловими умовами, від яких найбільше потерпали робітники, що перебували в міста. Після військового перевороту 18 травня 1926 року і протягом майже п'яти десятиліть після нього підтримка була спрямована головним чином на сільськогосподарські кооперативи. Проте кількість житлових кооперативів зростала, і в них брали участь представники середнього класу, які використовували кооперативи як економічний спосіб придбати власне житло. У 1974 році було зареєстровано близько 60 житлових кооперативів, але тільки половина з них була активна, а кожна четверта сім'я в ті роки не мала гідного житла. Тимчасовий Уряд зробив фундаментальний внесок у створення житлових кооперативів, які були б відповідним чином структуровані та користувалися підтримкою держави для ефективного розв'язання житлової проблеми, створивши правове підґрунтя для житлової кооперації за допомогою декрету-закону 730/74 від 20 грудня. Протягом наступних трьох років активізувалися процеси легалізації кооперативів, вибору ділянок і переговорів щодо придбання землі, а також інші процедури проєктування і будівництва. У 1978 році кількість економічних житлових кооперативів наблизилася до 200, а кількість членів становила 46 500. Було визначено фінансову підтримку житлових кооперативів: Фонд розвитку житлового будівництва (Fundo de Fomento de Habitação (FFH) надавав позики із субсидуванням відсоткових ставок із боку держави. На початку 1980-х років FFH було скасовано, а 1984 року було створено Національний інститут житла (Instituto Nacional de Habitação (INH), який успадкував обов'язок підтримувати кооперативи. Наразі, на тлі поглиблення труднощів із доступом до житла, кооперативи знову визнають у різних законодавчих ініціативах як такі, що є необхідними й доповнюють суспільний резонанс.

Сьогодні, коли Португалія переживає кризу доступності житла, житлові кооперативи знову в центрі уваги, оскільки Уряд нарешті визнав їх організаціями, що сприяють створенню доступного житла, як для купівлі, так і для оренди. Сьогодні вони отримують нове життя завдяки новим заходам з державної програми Construir Portugal. Саме для розв'язання проблем із доступністю житла, що існують у Португалії, Уряд представив цю програму, в якій багато хто з 30 визначених заходів, мають своєю головною метою забезпечення більшої пропозиції нерухомості за нижчими цінами. Згідно з чинним законодавством, основною метою житлово-будівельних кооперативів є сприяння, будівництво або придбання житла для своїх членів, а також його утримання, ремонт або перепланування. Крім того, житлово-будівельні кооперативи мають на меті сприяти поліпшенню якості житла в районах, у які вони інтегровані, сприяти благоустрою прилеглих територій, за які вони відповідають, включно із зонами відпочинку, та забезпечувати постійну підтримку хороших умов проживання.

Як працюють житлові кооперативи (португальською вони, до речі, називаються cooperativas de habitação)? Вони можуть мати два різні режими власності, як пояснює нам Portal da Habitação, керований Національним інститутом житла (Instituto Nacional de Habitação (INH):

• Індивідуальне володіння (propriedade individual): у цьому випадку нерухомість може бути передана кооперативом кооператору за договором купівлі-продажу;
• Колективна власність (propriedade coletiva): житло залишається у власності кооперативу і передається кооператорам у вигляді житлових прав або кооперативних договорів оренди.

У першому випадку кооператор отримує право на житло на підставі публічного акта, в якому вказується ціна, умови зміни та скасування права. Майно передається за договором купівлі-продажу на тих самих умовах, що й за звичайної купівлі. Якщо вартість покупки виплачується в розстрочку, кооператив може залишити за собою право власності на житло до повної виплати. Право на житло передається за державним актом, і кооператор може розпорядитися цим правом після смерті або за життя, за умови, що покупець може бути прийнятий у члени кооперативу.

У разі кооперативного найму право користування квартирою передається кооператору на підставі договору оренди.

Важливо, що в житлових кооперативах вартість житла розраховується відповідно до значень, встановлених чинним законодавством, і остаточна ціна не може перевищувати відповідну вартість.

Що таке житлово-будівельні кооперативи?

Серед переваг житлових кооперативів - нерухомість за ціною, нижчою за ринкову, альтернативне фінансування та контроль за будівництвом. На тлі зростання цін на житло, підвищення процентних ставок і збільшення вартості життя через інфляцію, будівельні та житлові кооперативи стали актуальними. Житлові кооперативи в Португалії розглядаються нинішнім урядом (і місцевою владою зокрема) як стратегічний спосіб розв'язання проблеми нестачі житла в країні і як засіб доступу до доступного житла. Але що таке кооператив? Як він працює? Які його переваги та недоліки? Розберімо всі ці та інші питання з юридичного погляду.

Для громадян житлово-будівельні кооперативи є альтернативою традиційній купівлі, зокрема через форму фінансування, але насамперед через можливість придбати житло приблизно на 20% дешевше за ринкову вартість.

Житлово-будівельні кооперативи, які є однією з форм кооперативів і, отже, також регулюються положеннями Кодексу кооперативів (Código Cooperativo), визначені в Декреті-законі 502/99 від 19 листопада як "ті, основною метою яких є просування, будівництво або придбання житла для своїх членів, а також його утримання, ремонт або перепланування" - стаття 2, № 1. У цих житлових кооперативах обов'язкове створення двох фондів:

• фонд будівництва (construção);
• фонд консервації та ремонту (conservação e reparação).

Для чого потрібні будівельні та житлові кооперативи? Основа житлових кооперативів - соціальна економіка, а мета їхнього створення та розвитку - задоволення потреб членів, на відміну від мети комерційних компаній, яка полягає в отриманні прибутку. Це не означає, що кооперативи не можуть розвивати економічну діяльність із третіми особами та отримувати від неї прибуток: вони можуть і роблять це, оскільки міцність і процвітання кооперативу відповідає інтересам його членів, хоча цей економічний прибуток не може бути розподілений між кооператорами, а має бути включений до резервів кооперативу. Резерви житлового кооперативу мають слугувати двом цілям:

• для фінансування придбання та будівництва (financiar a aquisição e construção);
• для збереження, ремонту та прибирання житла (conservação, reparação e limpeza do património).

Але також може бути створено соціальний резерв (reserva social) для покриття ризиків життя та постійної непрацездатності кооператорів і для надання інших благ соціального характеру. Ми розуміємо, що логіка житлових кооперативів та інтерес, який вони викликають, полягає не лише в купівлі дешевшого житла, а й у задоволенні конкретних потреб членів кооперативу. Члени житлово-будівельних кооперативів бачать, що їхні потреби виходять за межі зниження ціни, а також охоплюють контроль якості житла та соціальний характер.

Як створити житлово-будівельний кооператив?

Попри те, що управління кооперативами, як і раніше, пов'язане з бюрократією, і це є одним із недоліків, сьогодні створення житлового кооперативу може бути здійснене "na hora", тобто онлайн і одразу, як і у випадку з компаніями, за зниженою ціною 360 євро. Але треба мати на увазі, що в цьому разі члени обирають назву з наявного списку і заповнюють заздалегідь підготовлений типовий статут. За "традиційного" способу (з особистим відвідуванням усіх необхідних держорганів), можна обрати назву, розробити статут після зборів засновників, а у випадках передання майна, що становить пайовий капітал, обов'язково заснувати кооператив публічним актом.

Більш детально зупинимося на тому, як створити кооператив не вдаючись до онлайн послуг. Для досягнення мети створення житлового кооперативу необхідно виконати кілька важливих кроків:

• Подайте заявку на отримання свідоцтва про прийнятність назви або найменування компанії (certificado de admissibilidade) та ідентифікаційного номера юридичної особи (número de identificação de pessoa coletiva (NIPC). Це необхідно зробити в Національному реєстрі юридичних осіб (Registo Nacional de Pessoas Coletivas (RNPC);
• Створіть збори засновників (assembleia de fundadores), які обирають голову і встановлюють правила діяльності. Потім вони розробляють статут житлового кооперативу (estatutos da cooperativa). На практиці люди, зацікавлені у створенні кооперативу, мають зібратися на збори для виконання цих завдань;
• Складіть установчий договір кооперативу (escritura de constituição da cooperativa) у нотаріальній конторі;
• Зареєструйте житловий кооператив (registo da cooperativa de habitação) у будь-якому комерційному реєстраційному бюро (conservatória de registo comercial). Реєстратор має зробити обов'язкові публікації на порталі "Правосуддя" (portal da Justiça);
• Зареєструйте кооператив в органах соціального забезпечення Segurança Social;
• Запитайте картку підприємства (cartão de empresa) - документ, що містить назву кооперативу та NIPC, що включає ідентифікаційний номер платника податків і номер соціального страхування;
• Протягом 30 днів надішліть до Кооперативу соціальної економіки імені Антоніу Сержіу (Cooperativa António Sérgio para a Economia Social (CASES) такі документи: копії установчих документів і поправок до статуту (cópias dos atos de constituição e alteração dos estatutos), а також звіти про управління, річні рахунки та баланс (relatórios de gestão e as contas de exercício anual e balanço social).

Як уже зазначалося вище, можна піти за спрощеною процедурою і створити кооператив лише за один день. Ця можливість реалізується через процедуру, відому як Cooperativa na Hora. У цьому випадку вам більше не потрібно отримувати свідоцтво про допустимість назви, складати статут або реєструвати його. Для цього необхідно використати зразок засновницького договору, затверджений Інститутом реєстрації та нотаріату (Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), і вибрати назву з наявних. Тим, хто піде таким шляхом, необхідно зробити таке:

• Подати відповідний запит до відповідного департаменту;
• Обрати назву та модель установчого договору;
• Надати необхідні документи для ідентифікації особи та підтвердження своєї дієздатності й повноважень на представництво (наприклад, довіреність);
• Заявити про внесення внесків (depósito das entradas), які складатимуть статутний капітал (capital social). Мінімум 10% мають бути внесені протягом 5 робочих днів.

Чи можна вступити до вже створеного житлового кооперативу?

Житлово-будівельний кооператив може бути створений як для реалізації одного конкретного проєкту, так і з метою створення та управління житловими проєктами на постійній основі, щоб продовжувати об'єднувати членів і розробляти нові проєкти. Членами кооперативу можуть бути як приватні особи, зокрема неповнолітні, так і некомерційні юридичні особи.

Чому будинки, куплені в кооперативі, коштують дешевше, ніж на ринку?

Золоте правило для житлових кооперативів полягає в тому, що ціна житла зрештою не може перевищувати його собівартість (до якої додаються земля, інфраструктура, проєктування, будівництво, адміністративні та фінансові витрати на виконання, ліцензії та збори, а також фонд, який не перевищує 10% від суми інших статей).

Крім того, житлові кооперативи є одним із суб'єктів, які можуть будувати або купувати житло з контрольованою вартістю (Habitações a Custos Controlados (HCC), що отримує фінансову підтримку від держави, яка надає податкові та фінансові пільги на його розбудову, за умови, що воно призначене для власного постійного проживання або здачі в оренду. Надання такої підтримки залежить від якості будівництва, яке відповідає обмеженням щодо загальної площі, вартості будівництва та ціни продажу. Забудовники субсидованого житла мають доступ до різних спеціальних кредитних ліній, які охоплюють різні аспекти схеми житлового будівництва, від придбання та інфраструктури землі до будівництва об'єктів та соціальної інфраструктури.

• Максимальні суми фінансування можуть становити до 80% від продажної вартості житла, при цьому субсидована відсоткова ставка становить до 1/3 від базової ставки для розрахунку субсидій або договірної ставки, якщо вона нижча.
• Договори на будівництво житла (а також договори на надання супутніх послуг), що укладаються житлово-будівельними кооперативами, можуть користуватися пільговою ставкою податку на додану вартість (ПДВ) на умовах пункту 2.25 Списку I, що додається до Кодексу про ПДВ, за умови, що вони сертифіковані IHRU, I.P., як такі, що відповідають концепції та параметрам житла з контрольованою вартістю, і ці параметри можуть бути збільшені до 20%.
• Житлові кооперативи користуються додатковими податковими пільгами, оскільки звільняються від IRC, IMI та IMT при придбанні прав на нерухомість, призначену для їхньої штаб-квартири та здійснення діяльності, що становить їхню корпоративну мету.

Переваги та недоліки кооперативів?

У кооперативної системи є безліч переваг, серед яких хотілося б звернути увагу читача на такі:

• Придбання житла за ціною, яка може бути на 20-30% нижчою за ринкову.
• Купуючи нерухомість кооперативу, член кооперативу може "фінансувати" себе, не звертаючись до банку, маючи змогу платити кооперативу в розстрочку, що може бути цікавою альтернативою.
• Кооператор може брати активну участь і робити свій внесок у проєкт, контролювати якість будівництва та ухвалювати рішення щодо подальшої співпраці в обслуговуванні та ремонті свого будинку.

Але, з усім тим, у житлових кооперативів є і свої недоліки, серед них можна відзначити:

• Бюрократія та жорсткість у регулюванні житлових кооперативів і доступ до житла з контрольованою вартістю (HCC).
• Створення та управління новим житлово-будівельним кооперативом потребує часу, а також юридичних та інших знань, якими володіють далеко не всі.

Щодо цих питань, то завжди можна вступити у вже створений кооператив і отримати вигоду лише від купівлі або іншої форми власності на житло, і що навіть у разі створення нового кооперативу вже існують компанії, що спеціалізуються на професійному управлінні житловими кооперативами, що дає змогу подолати ці два зазначені недоліки.

Також варто врахувати й такі моменти. Можливо, вам доведеться зіткнутися з неприємними проблемами, оскільки купівля нерухомості через житловий кооператив може бути пов'язана з тривалим періодом очікування (у деяких випадках - місяці, в інших - навіть роки). Крім тривалого періоду очікування, шансів вибрати саме той будинок, який ви хочете, менше. Розташування будинку також може бути не завжди ідеальним, та й загалом якість житла може бути невисокою. Надалі ви також можете зіткнутися з обмеженнями під час продажу, адже фактично, ви зможете продати свою нерухомість тільки через п'ять років.

Які заходи сприятимуть розвитку житлових кооперативів? У програмі Construir Portugal існує кілька заходів, які сприятимуть розвитку нових житлових кооперативів, даючи нове життя цій юридично незвичайній формі власності. Один з них заснований на державній гарантії кредитування будівництва кооперативів, яка надаватиметься державою, зокрема й через передачу державних земель. Крім того, існують й інші заходи, які будуть корисними для житлових кооперативів, хоча вони й не спрямовані виключно на цю модель співпраці:

• Внесення поправок до Закону про землю (Lei dos Solos): дозвіл на використання сільських земель для будівництва екологічного житла за контрольованою вартістю і доступною орендною платою;
• Створення бонусу на будівництво зі збільшенням індексів і меж щільності міської забудови.

Перераховані заходи спрямовані на збільшення обсягів будівництва житла через кооперативи, що зрештою дасть змогу розширити пропозицію доступного житла, як у плані купівлі, так і оренди.

Сподіваюся, дорогі читачі, стаття здалася вам цікавою. За традицією побажаю всім удачі та успіхів у всіх ваших починаннях! На тему нерухомості у нас написано вже багато статей, з якими вам, можливо, буде цікаво ознайомитися. Крім нерухомості у нас вийшла вже незліченна кількість матеріалу на найрізноманітніші теми, який може стати вам у пригоді в повсякденному житті. І не забудьте, що не полишаючи наш портал, ви зможете зустрітися з перевіреними фахівцями і професіоналами у своїй галузі в Португалії, отримати консультацію і допомогу за такими напрямками: нерухомість та іпотека, фінанси і право, страхування та обмін криптовалют.