Сьогодні ми знову повертаємося до однієї з найбільш обговорюваних і важливих тем у житті іммігранта в Португалії — оренда житла. Пропоную оновити інформацію на серпень 2023 року і поговорити про ситуацію на ринку сьогодні.
Як ми вже неодноразово обговорювали — у Португалії сьогодні спостерігається криза на ринку нерухомості: житла для оренди, особливо у великих містах, категорично бракує, а ціни б'ють усі рекорди. Але, робити нічого, нам доведеться працювати в цих важких умовах, тож пропоную добре підготуватися, адже укладення договору оренди вимагає ретельної підготовки, знань та уважності. До речі, про знання — матеріал за минулий рік можна подивитися тут. Запасаємося терпінням, документами, розумінням місцевого менталітету і, звісно ж, грошима. А тепер, поїхали!
Про вибір. Перше, що вам необхідно зробити, — визначитися з локацією вашого майбутнього житла, щонайменше на перший рік у новій країні (нагадую, що як для отримання однієї з віз D у консульських установах за межами Португалії, так і для процесу легалізації на інших підставах вже зсередини Португалії, потрібен контракт оренди нерухомості щонайменше терміном на 1 рік, зареєстрований орендодавцем у податковій інспекції). Від локації насамперед залежатиме як сума щомісячної ренти, так і спосіб пошуку житла, а також гнучкість вимог до документів, які доведеться надати орендодавцю. Так, Лісабон і Порту, як і міста, розташовані в радіусі години їзди від них на авто, як і раніше, є лідерами за цінами й дефіцитом квартир, у той час, як менш заселені райони, приміром, навколо Каштелу Бранку або в регіоні Алентежу, — пропонують більший вибір і більш демократичні ціни, а також більш лояльне ставлення до документів, які потрібні для укладення контракту.
Крім особистого смаку, на ваш вибір мають впливати також ще кілька важливих речей. Місце розташування — необхідно враховувати такі фактори, як безпека і близькість до місця роботи або навчання. Якщо будинок розташований далеко від цих точок, включіть у рахунки вартість проїзду, наприклад, місячний проїзний, оскільки це постійні витрати. Для економії часу і зручності, якщо це можливо, обирайте будинок поблизу станцій електрички, метро або автобусних зупинок. Зазвичай у таких умовах оренда буде дорожчою, але це може того вартувати. Орендна плата — порахуйте, як сильно орендна плата позначиться на сімейному бюджеті. Витрати на орендну плату не повинні перевищувати 35% місячного доходу (так будуть оцінювати вашу платоспроможність орендодавець, у першу чергу). З меблями або без: оренда мебльованого житла може бути більш практичною, особливо під час короткострокової оренди, але у неї є один недолік: орендодавець може запросити вищу ціну. Також корисно поговорити з друзями, родичами та знайомими, щоб з'ясувати, чи не знають вони когось, хто винаймає житло та переїжджає з нього, або звернутися до колективного розуму в різних соцмережах. До речі, якщо ви раптом студент, пошукайте оголошення в коледжах. Деякі з них мають власні платформи для розміщення оголошень про здачу в оренду квартир і кімнат.
Звісно, досить важко обирати житло дистанційно, але, на щастя, в 2023 році ми можемо дозволити собі й дистанційні перегляди через відеозв'язок, тим паче що дедалі більше оголошень передбачають цю послугу. Розгляньте кілька варіантів і під час відвідування перевірте, чи відповідають фотографії в оголошенні вашим очікуванням, чи не застаріли будинок і будівля, у якому стані електрика, сантехніка та меблі (якщо будинок мебльований). Пам'ятайте, що для відвідування будинку не потрібно пред'являти жодних документів, тільки після зустрічі на об'єкті, слід залагодити з орендодавцем усі деталі: пред'явлення документів, розмір застави або необхідність внесення орендної плати наперед. Якщо вам відмовляють у перегляді без документів — сміливо розвертайтеся і йдіть, вам із такими не по дорозі.
Про менталітет. Щоб зрозуміти причини, через які орендодавці в деяких випадках так суворо ставляться до документів і гарантій з боку майбутніх орендарів, необхідно врахувати таке:
- суд у Португалії найчастіше стає на бік орендарів, тому лендлорди змушені максимально самостійно захищати свої права;
- у Португалії поки що, слава богу, немає такого поширеного явища, як окупаси в Іспанії, але в сучасному світі все так швидко змінюється, а виселити проблемних мешканців (несплата, псування майна, неналежна поведінка тощо) орендарям часто видається неможливим, особливо в прохолодний сезон і особливо з дітьми;
- податкові декларації, розрахункові листки з роботи тощо, просять також не просто так, а щоб зрозуміти ваше фінансове становище: чи дійсно ви можете дозволити собі виплачувати щомісячну ренту;
- ну і поручитель фігурує у вимогах, зважаючи на все вищевикладене, — він не просто має сказати, що це нормальні хлопці та їм можна здати квартиру, а й надати орендареві той самий "неприємний" комплект документів, а підписуючи разом із вами договір оренди, — взяти на себе зобов'язання у разі прострочення орендарями платежів, закривати їх перед лендлордом із власної кишені.
Про документи. Отже, що ж може просити від вас орендар? У стандартному варіанті — це такі документи:
- Посвідчення особи: це може бути паспорт або посвідка на проживання;
- NIF — ваш податковий номер у Португалії. Звісно, приємнішим для лендлорда буде документ про те, що ви вже є португальським податковим резидентом (тобто вашу фіскальну адресу вже замінено на португальську), але найчастіше на етапі першого досвіду оренди квартири, в NIF буде вказано ще адресу вашої рідної країни. Вам також знадобиться доступ до особистого кабінету платника податків, тому що квитанція часто видається в електронному вигляді. Щоб ознайомитися з нею, зайдіть на сайт податкової Portal das finanças і виконайте такі дії: Consultar>Arrendamento>Consulta Recibos. Детальніше про податковий номер можна почитати тут.
- Останні розрахункові листки (Últimos recibos de vencimento) або податкову декларацію (declaração de IRS). Тут велике поле для діяльності й все, звісно, залежить від особистості орендодавця: розрахункові листки або декларації з-за меж Португалії, тим паче у валюті, відмінній від євро, їх не дуже цікавлять, навіть у перекладеному португальською варіанті. Можна спробувати — але успіх не гарантований. Як альтернативу можна докласти виписки з банку, де можна виокремити регулярні надходження заробітної плати, або виписку з накопичувального рахунку, з якої буде випливати, що ви постійно туди щось відкладаєте і гроші давно лежать на рахунку (бо випискою в моменті з нещодавно внесеними умовними 10000 євро можна легко обдурити себе — ці гроші ви могли взяти в борг, а завтра знімете і повернете назад). Якщо у вас контракт з португальською або європейською компанією — запитань до вас бути не повинно, але навіть і за наявності всіх цих документів — до вас можуть застосувати й наступний пункт.
- Наявність поручителя та його документів: від поручителя вимагатимуть рівно того самого, що й від вас — довести свою фінансову спроможність на випадок, якщо йому доведеться віддуватися за вас. Знайти поручителя за оголошенням, як на мене — неможливо. На просторах безкрайнього інтернету, звісно, чого тільки зараз не зустрінеш, але дуже легко напоротися на шахраїв. Тому майте на увазі, що поручителями зазвичай стають люди, які добре вас знають (або ваших друзів на крайній випадок) і довіряють, роботодавці або родичі, які володіють необхідними документами та повноваженнями.
Невелике моральне полегшення — ви теж можете попросити своєю чергою, щоб орендар надав вам усі необхідні для законного здійснення угоди документи:
- Caderneta Predial або навіть його розширену версію Certidão de Teor — кадастровий паспорт, тобто той документ, з якого ви побачите, хто є власником чи власниками об'єкта нерухомості, його технічні параметри, точну адресу, чи немає якихось обмежень та обтяжень тощо. Якщо власників кілька, то логічно припустити, що вони також мають підписати договір оренди або орендодавець має пред'явити вам офіційний документ від інших власників на право розпорядження. Важливо також зазначити, що з боку орендаря договір оренди мають підписати всі повнолітні, хто проживатиме в орендованому будинку.
- Certificado energético — енергетичний сертифікат, номер якого і присвоєна буква також часто фігурують у контракті. З цього документа стане очевидно, наскільки тепле обране вами майбутнє житло.
- Licença de habitação - ну і наостанок документ, що підтверджує придатність приміщення, як житлового.
Про договір. Але давайте, все ж таки, повернемося до вимог до нас, як орендодавців, адже м'яч переважно на боці лендлорда. Ще наш майбутній орендодавець обов'язково попросить у вас заставу — це цілком природно, вона може становити орендну плату за один або два місяці й використовується як гарантія виконання вами умов договору і навіть для захисту майна від можливого збитку. Важливо — що більше у квартирі меблів, що дорожча вона і що багатший ремонт — то більша застава, а також менша ймовірність дозволу проживання з тваринами (якщо такі приїхали з вами). Перед укладенням основного договору оренди можливе підписання так званого Contrato Promessa de Arrendamento, що гарантує обом сторонам зобов'язання підписати договір оренди в майбутньому, і, в разі такої схеми, заставу можуть попросити й на підписанні попереднього договору, щоб ви не могли ухилитися від підписання основного. Не забудьте звернути увагу на всі дані, які мають бути присутніми в договорі в обов'язковому порядку:
- Ідентифікаційні дані обох сторін, включно з датою народження, місцем народження та сімейним станом;
- Точне місцеперебування орендованого будинку — тобто його адреса, яка потім стане вашою на якийсь час для всього офіційного листування;
- Номер і дата видачі Licença de habitação;
- Строк дії договору оренди — він має бути зазначений у договорі й не може перевищувати 30 років. Якщо він з якоїсь причини не вказаний, то в разі оренди житлового приміщення він приймається рівним двом рокам згідно із законодавством Португалії;
- Розмір орендної плати, дата, місце і спосіб оплати (оплата зазвичай здійснюється банківським переказом);
- Аванс за оренду (передоплата за кілька місяців наперед) і гарантійний депозит (якщо можна застосувати). До речі про депозит — сторони можуть встановити розмір страхового депозиту на строк дії договору оренди, якщо він не перевищує двох внесків. Це важлива зміна в правилах Цивільного кодексу (Código Civil Português), оскільки в попередньому режимі жодних обмежень не було, що на практиці дозволяло деяким орендодавцям вимагати надмірні суми. Щодо авансу теж є зміни в позитивний бік: його розмір не може перевищувати двох місяців, а згідно з колишніми правилами гранична сума становила три внески.
- Якщо в договорі немає пункту, що визначає режим поновлення орендної плати, то застосовується закон: орендну плату оновлюють відповідно до рівня інфляції (тобто відповідно до коефіцієнтів поновлення (coeficientes de atualização), які публікують у газеті Diário da República до 31 жовтня кожного року).
- Якщо квартира перебуває в кондомініумі — вам також мають додати до договору його правила.
- Якщо в договорі не вказані умови розірвання його сторонами, то автоматично застосовуються статті 1097 і 1098 Цивільного кодексу Португалії.
- Зверніть увагу, що якщо ви хочете здати в суборенду, наприклад, кімнату третій особі, то повинні мати письмовий дозвіл орендодавця, і це має бути прописано в договорі.
- Кожен договір оренди повинен мати три примірники: один для орендодавця, один для орендаря й один для звітування до податкової інспекції. Це означає, що всі орендодавці мають подати свої договори оренди до податкового органу, і на це вони мають 30 днів з моменту підписання документа всіма сторонами.
Про практику. Вище описано "академічні" знання, на практиці все виглядає зазвичай поміркованіше.
Поручителі та документи. Насправді все не виглядає так моторошно і страшно в реаліях. Так — є абсолютно збожеволілі лендлорди, з якимись космічними вимогами, але в цьому випадку просто не варто зациклюватися на їхніх квартирах і подивитися інші варіанти. У нас у Фігейра да Фош один літній сеньйор за допомогою агента "здавав" квартиру — місце гарне, ціна адекватна, але....ні один із запропонованих йому комплектів документів від претендентів (за словами рієлтора приблизно 50 штук за 1,5 року), схоже, його не влаштував, квартира, як і раніше, стоїть без мешканців, зате господар спить спокійно. Інший громадянин-орендодавець розв'язав проблему відсутності поручителя вигадливим способом — давайте, каже, покладемо в банківський сейф 5000 євро, нехай там лежать до кінця оренди, і так нам усім спокійно буде, завіса. Відсутність поручителя досить часто можна вирішити передоплатою від 6 місяців до року (що начебто незаконно, але якщо у вас є гроші й подобається квартира — чому ні?).
Гроші. Звісно, як я вже звертала вашу увагу — у Великому Лісабоні та Великому Порту — ціни на оренду злетіли до неадекватних. У решті частини країни ціни більш ніж помірні. Якщо хочете збити трохи вартість орендної плати — пропозиція оплатити за рік наперед зазвичай працює дуже підбадьорливо — можна заощадити до 100 євро на місяць.
Процес підписання. Це може здатися досить дивним, але оплату орендарі тут вносять до підписання договору оренди, навіть якщо не було попереднього. Лякатися цього не потрібно. Але, мати на увазі потрібно наступне: оплата в більшості випадків вноситься за допомогою банківського переказу, тож якщо ви ще не маєте банківського рахунку (стандартна пастка мігранта: немає договору оренди — не відкривають рахунок, немає рахунку — в орендаря виникають запитання стосовно можливості укладення договору), вам необхідно буде відправитись із готівкою до відділення банку, де в орендодавця відкрито рахунок, та внести готівку в касу. Або ж попросити когось зі своїх знайомих, у кого є банківський рахунок, здійснити оплату за вас (попередньо узгодити з орендодавцем прийнятність оплати від третьої особи). Іноді гарантійний платіж (заставу) просять внести готівкою окремо від орендної плати, тоді ви повинні отримати розписку.
Загалом, резюмуючи все сказане, я б хотіла зробити такі висновки для вас:
- для пошуку всі способи підходять: від груп у Telegram і Facebook, спілкування з друзями й знайомими, а також користування агрегаторами типу Idealista, Supercasa, Imovirtual, до звернення відразу в агентство нерухомості. Розвію невеличкий міф про те, що орендар у Португалії нічого не платить, а платить лише господар квартири: справді господар оплачує агентству комісійні, і в разі, якщо ви винаймаєте її напряму в агентства, з вас нічого додатково не візьмуть. Але, якщо ваше агентство знайде вам квартиру, яку здає також агентство, то поділити комісійні на двох вони, найімовірніше, не захочуть, і з вас також попросять грошики;
- не зациклюйтеся на одній квартирі й не штурмуйте незговірливих орендодавців із завищеними вимогами, завжди можна знайти альтернативу;
- обговорюйте всі умови заздалегідь "на березі", як з агентами з нерухомості, так і з орендодавцями, уважно читайте договори та інші папери, щоб не отримати кота в мішку або додаткові непомічені відразу платежі;
А головне — не впадайте у відчай і не здавайтеся, навіть якщо не виходить з першого разу; не ставте собі завищеної планки (може не пощастити, і тоді загалом приємний захід із пошуку нового сімейного гнізда перетвориться на катастрофу). Будьте доброзичливі й відкриті, і, перш ніж посилатися на закон (обурюватися, що беруть більшу кількість депозитів або орендну плату за рік наперед), подумайте — чи хотіли б ви отримати цю квартиру за розумні для вас гроші, чи йти далі на нескінченні пошуки (якщо у вас є фінансова можливість, звісно). Ринок дуже нелегкий, ринок продавця (у нашому випадку — орендодавця), попит у багато разів перевищує пропозицію, тому варто тримати це в голові. До речі, багато оглядів ринку, а також інших корисних статей на тему нерухомості ви знайдете тут.
Ну і як завжди, за традицією, я бажаю вам удачі й терпіння, все обов'язково вийде! І, користуючись нагодою, нагадую вам, що на нашому сайті можна завжди знайти фахівця для консультації практично в будь-якій галузі життя в Португалії. Насамперед звісно, за тематикою статті — звертаю вашу увагу на нашого фахівця з оренди квартири в Португалії на тривалий термін у всій країні — це професіонал своєї справи, який зможе максимально полегшити вашу задачу, та команду рієлторів, які переважно спеціалізуються на купівлі-продажу, але з орендою також допоможуть. Ще в нашому просторі на порталі Withportugal є бухгалтер у Португалії, адвокат, страховий агент, перекладач і багато інших. Якщо у вас виникне потреба в обміні криптовалют у Португалії, то Олександр може і це!
