Тема оренди або купівлі житла на території Португалії є темою, яку ми дуже часто обговорюємо на нашому порталі WithPortugal. На сайті WithPortugal, у розділі “Імміграція” читач може знайти величезну кількість статей на цю тематику. На сьогодні орендувати житло або купити його, а потім виплачувати кредит, в Португалії дуже складно і навіть є мрією багатьох жителів цієї європейської країни, яка, на жаль, найчастіше далека від реалізації. Таку ситуацію з житлом на території Португалії можливо пояснити наступним:
- на вартість оренди та придбання житла в Португалії впливає рівень інфляції в країні. Останнім часом багато хто аргументує зростання інфляції саме початком повномасштабної війни на території Європи, а саме в Україні. Але, ще до початку повномасштабного російського вторгнення до України інфляція вже була проблемою в Європі, але в Португалії через більш повільне відновлення економіки ціни зростали не так сильно. Наприкінці 2021 року в єврозоні вже була зареєстрована інфляція близько 5%, а в Португалії – лише 2,8%. Весною минулого року, інфляція стала значніше впливати та погіршувати економіку Португалії. У квітні та травні на території цієї європейської країни рівень інфляції був рівний інфляції в єврозоні, а вже в червні Португалія фактично перевищила середньоєвропейський рівень інфляції. Згідно з даними, опублікованими Національним португальским інститутом статистики (Instituto Nacional de Estatística, INE), у червні 2022 року інфляція в Португалії досягла відмітки в 8,7%, найвищої позначки з грудня 1992 року. Яка ж ситуація з інфляцією станом на 2023 рік? Відповідно з даними Національного португальского інституту статистики, інфляція станом на травень 2023 року в Португалії перебуває на рівні 5,4%. Зауважимо, що протягом останнього півроку, рівень інфляції в Португалії в порівнянні з 2021 і 2022 роками поступово зменшується, як зображено на графіку, поданому нижче, але все одно залишається досить високим;
- крім того, на вартість оренди та купівлі житла в Португалії впливає і той факт, що в країні простежується високий попит з боку людей, які потребують орендувати або ж придбати нерухомість, і низька пропозиція нерухомості в цілому;
- останнім часом, коли потік людей, які приїжджають на постійне місце проживання до Португалії, значно збільшився, орендодавці почали ще більше зловживати тим, що мають нерухомість для здачі в оренду або для продажу, цілеспрямовано та безпідставно завищуючи ціни. Для того, щоб підібрати для себе відповідне житло за доступними цінами на довгостроковий термін рекомендуємо звернутися до Людмили.
Для того, щоб вирішити проблеми з орендою та купівлею житла і подальшою оплатою процентів по кредиту, Уряд Португалії (Governo de Portugal) ще на початку поточного 2023 року, а саме 30 березня 2023 року, ухвалив цілий ряд заходів, які входять у програму “Більше Житла” (Mais Habitação), для того, щоб допомогти всім жителям країни впоратись із зростаючою інфляцією та з усіма наслідками, що з цього випливають.
В останні місяці для боротьби з інфляцією на ринку нерухомості Уряд Португалії вирішив розробити нові правила підтримки економічно незахищених людей, щоб допомогти їм оплачувати житло і не опинитися за межею абсолютної бідності. Серед основних заходів державної підтримки можна виділити наступні: Програма підтримки оренди; Програма “Двері 65 для Молоді” та Надзвичайна державна підтримка сімей для оплати оренди житла.
Програма підтримки оренди (Programa de Apoio ao Arrendamento, PAA)
Ця державна програма спрямована на просування широкого асортименту житла для оренди за цінами, сумісними з доходами середньостатистичної родини, яка проживає у Португалії. Ця програма була створена у 2019 році під назвою Програма доступної оренди (Programa de Arrendamento Acessível). За перші три роки дії програми було подано 1033 договори, з яких 868 були затверджені. Із загальної кількості договорів чинними залишилися лише 771, у тому числі укладені за муніципальними програмами. Зовсім нещодавно програму було переглянуто, оскільки вона не мала очікуваного результату через бюрократію, яка існує у португальских державних органах. Зміни у Програмі доступної оренди були здебільшого спрямовані на потребу спростити заявки та охопити якомога більше людей із мінімальними і середніми доходами. Також особливої уваги заслуговує зміна, що цю програма стало можливо використовувати одночасно і з іншою державною програмою “Двері 65 для Молоді (Porta 65 Jovem)”.
Як функціонує Програма доступної оренди?
Згідно з Декретом-законом № 90-C/2022 від 30 грудня (Decreto-Lei n.º 90-C/2022, de 30 de dezembro), Програма підтримки оренди має два стовпи. З одного боку, власник - це може бути фізична чи юридична особа, державна чи приватна - реєструє житло на електронній платформі цієї програми. Для цього Ви, як власник житла, повинні дотримуватися лімітів доходу та встановлених мінімальних умов безпеки, здоров’я та комфорту, які є у вашому домі або квартирі. З іншого боку, орендар - наприклад, будь-яка особа, сім’я чи група друзів - може подати заявку на житло за Програмою доступної оренди, якщо ваш загальний дохід менший за максимальну суму, визначену програмою. Наприклад, якщо це одна особа, то максимальний валовий річний дохід не може перевищувати 35 000 євро. У випадку сім’ї з двох осіб максимальний валовий річний дохід має становити не більш аніж 45 000 євро, якщо ж у родині ще є діти, то до цієї суми ще можливо додати по 5 000 євро за кожну дитину. Іншими словами, сімʼя, яка складається з двох дорослих та двох дітей, може подати свою кандидатуру на Програму доступної оренди, якщо річний дохід цієї родини не перевищує 50 000 євро (45 000 євро на дорослих + 5 000 євро * 2 дітей = 50 000 євро). Крім того, кандидатами на цю програму також можуть бути студенти або слухачі, зараховані на курси професійної підготовки, навіть якщо вони не мають власних доходів, за умови, що сплата орендної плати буде забезпечуватись особою, яка має доходи та зобов'язується платити.
Договори оренди житла можуть бути укладені як на постійне, так і на тимчасове проживання. У першому випадку договори укладаються не менше ніж на п'ять років. Однак, цей термін може бути продовжений на термін, обумовлений двома сторонами. Якщо метою контракту є тимчасове проживання, він може охоплювати студентів, слухачів або інструкторів, техніків-спеціалістів і викладацький або невикладацький персонал. У цьому випадку договори оренди можна укладати лише з орендарями, податкове місце проживання яких відмінне від району, де вони хотіли б орендувати житло. В свою чергу, термін дії такого роду договорів може бути менше п’яти років за умови, що він має мінімальну тривалість в дев’ять місяців. Договори оренди, метою яких є тимчасове проживання, можуть бути продовженими на термін менше п'яти років.
Головна користь Програми доступної оренди - звільнення від податків і максимальної орендної плати
Програма доступної оренди є вигідної як для власника житла, так і для орендаря.
Все тому що ця програма звільняє власників нерухомості, які хочуть здавати її в оренду, від Податку на доходи фізичної особи (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, IRS) або від Податку на прибуток підприємств (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas, IRC) на отриману орендну плату. Максимальна орендна плата має бути на 20% нижчою від так званої орієнтовної ціни, яка визначається на основі кількох факторів, а саме площа житла, розташування, ступінь енергоефективності, наявність паркінгу, обладнання та меблів, наявність ліфтів та середня ціна оренди такого типу нерухомості тощо. На житловому порталі (Portal de Habitação) орендодавець може змоделювати, за допомогою спеціального симулятору, максимальну орендну плату за своє житло. В свою чергу, орендар також може, за допомогою спеціального симулятора, дізнатися, яке житло він зможе за допомогою цієї державної програми орендувати. Крім того, що з цією програмою орендодавці зможуть знайти житло щонайменше на 20% дешевше від ринкових цін, а п’ятирічний термін дії договору гарантуватиме їм певну стабільність, немає необхідності надавати грошову гарантію чи шукати поручителя для того, щоб орендувати те чи інше житло за Програмою доступної оренди.
З метою забезпечення більшої безпеки та стабільності договорів оренди, укладених у рамках Програми доступної оренди, Уряд Португалії схвалив Декрет-закон № 69/2019 від 22 травня (Decreto-Lei n.º 69/2019, de 22 de maio), який встановлює режим обов'язкового страхування доступної оренди. Іншими словами, кожна із сторін повинна оформити страховку. Орендодавець повинен оформити страхування орендної плати, тоді як орендар повинен оформити поліс, який захищає його від мимовільної втрати доходу та гарантує виплату компенсації власнику за можливе пошкодження майна. В свою чергу, від обов'язку страхування звільняються:
- орендарі, які є студентами на утриманні (обов’язкова наявність поручителя);
- орендодавець, якщо всі орендарі є студентами на утриманні.
Зобов'язання щодо оформлення договорів обов'язкового страхування включає його підписання та підтримання його чинності протягом всього строку договору оренди, якого вони стосуються. За страхуванням Ви, як орендодавець, так як і орендар, можете звернутись до фахівця зі страхування, Олександра Гурітенко, або скористатися рекомендаціями, наданими на самому житловому порталі.
Як приєднатися до програми та оформити оренду житла?
Програма доступної оренди функціонує на основі трьох простих кроків:
Запис та реєстрація: орендодавець реєструє житло на платформі Програми доступної оренди та отримує свідоцтво про реєстрацію, у якому вказується мінімальна кількість людей та максимально можлива орендна плата. Орендарі реєструються на тій же самій платформі та отримують довідку про заяву, в якій вказується тип житла та можливий діапазон орендної плати, яку цей кандидат може сплачувати щомісяця;
Підписання договору оренди: орендодавець і потенційний орендар можуть зустрітись безпосередньо, через агента з нерухомості або через платформу Програми доступної оренди. Договір укладається вільно, але у ньому повинні бути зазначені такі елементи як:
- ідентифікація житла;
- ідентифікація елементів житлової одиниці;
- тип розміщення;
- мета оренди;
- термін дії договору та умови продовження;
- розмір місячного доходу орендаря або орендарів.
Також до договору оренди обов’язково додається свідоцтво про реєстрацію житла на порталі Програми доступної оренди та підтвердження поданої кандидатури орендаря на цю програму. Ще однією важливою умовою такого типу контракту є те, що договірна орендна плата має бути в діапазоні від 15% до 35% середньомісячного доходу орендаря або орендарів. Такий договір буде включено до Програми доступної оренди, лише якщо він відповідає всім наведеним нижче вимогам:
- реєстрація договору та відповідних додатків на фінансовому порталі (Portal das Finanças). На нашому порталі WithPortugal, ми маємо дуже багато інформації щодо податкового номеру в Португалії, а саме: “Податковий номер у Португалії”; “Особливості отримання податкового номера. Податковий представник (representante fiscal) та його обов'язки”, а також допоможемо дистанційно отримати податковий номер у Португалії;
- наявність обов'язкового страхування як з боку орендодавця, так і з боку орендаря або орендарів;
- сторони повинні надати на електронному майданчику Програми доступної оренди докази виконання попередніх вимог протягом 20 днів після реєстрації договору на фінансовому порталі. Після цього договір оренди автоматично включається до Програми доступної оренди.
Доступ до податкових пільг: для того, щоб отримати доступ до податкових пільг, договір оренди повинен бути зареєстрованим на фінансовому порталі, підтвердження цієї реєстрації надсилається на платформі Програми доступної оренди, яка доступна за посиланням paa.portaldahabitacao.pt.
Майте також на увазі, якщо ваш договір оренди не відповідає одній з обов'язкових вимог, які вказані вище, він перестане бути включеним до Програми доступної оренди, як наслідок, втративши всі податкові пільги. У цьому випадку виникає обов’язок декларування цього факту з метою погашення різниці між сумою податку, що сплачується щороку, та сумою, яка мала бути сплачена за цією Програмою доступної оренди.
Програма “Двері 65 для Молоді”
Оскільки ціни на житло стрімко зростають, а в економічному контексті високої інфляції та підвищення відсоткових ставок Euribor, які впливають на кредити на житло, молодим людям з кожним днем стає все важче і важче купити будинок або ж його орендувати. Програма “Двері 65 для Молоді” - це державна молодіжна система фінансової підтримки, яка допомагає молодим людям орендувати житло. Простіше кажучи, це програма яка дозволяє молодим людям мати більш незалежне життя, особливо тим, хто так хоче покинути батьківський дім. Крім того, Програма “Двері 65 для Молоді” має на меті покращити умови життя в центральних районах міст, оскільки це безпосередньо пов’язано з відновленням повністю занедбаних будівель. На практиці ж ця програма виплачуватиме відсоток від орендної плати через призначену щомісячну субсидію.
Як подати заявку на Програму “Двері 65 для Молоді”?
Заявки для участі у Програмі подаються в режимі он-лайн на житловому порталі. Для цього необхідно лише натиснути на “Подати заявку” (на португальській мові “Apresentar” (див. зображення 1)) та ввести португальский номер платника податків і пароль, який Ви визначили для доступу до податкової служби (див. зображення 2).
У випадку, якщо Ви один, то необхідно подавати кандидатуру самостійно. У випадку, якщо Ви є членом молодої родини, то всі її члени обов’язково повинні заповнити свої дані в заявці. Для молодих людей, які проживають разом, має бути основний кандидат, який подає заявку, підтверджує автентичність у податковій службі та надає португальский номер платника податків іншого або іншої. Після заповнення особистих даних обов’язково необхідно зберегти інформацію. Лише після виходу основного кандидата на цю програму зі сторінки інші кандидати зможуть натиснути “Подати заявку”, отримати доступ до платформи та заповнити відсутні дані. Будь-хто з них може подати заявку до Інституту житлового будівництва та міського відновлення (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, IHRU) органу, який відповідає за аналіз заявок.
Документи, які необхідно подати для участі у Програмі “Двері 65 для Молоді”
Для участі у Програмі “Двері 65 для Молоді” необхідно надати деякі документи, а саме:
- документи, що посвідчують особу всіх членів молодої родини (картка громадянина (Cartão de Cidadão), ID-картка (Bilhete de Identidade, BI) або навіть посвідка на проживання (autorização de residência));
- договір оренди або договір-обіцянка на оренду нерухомості, строк дії якого не може бути менше одного року. До нього можна отримати доступ в eArrendamento на фінансовому порталі. Якщо його немає, достатньо квитанції про оренду за попередній місяць;
- довідка про Податок на доходи фізичної особи за попередній рік. Якщо доходу не було, можна подати запит на фінансовому порталі на довідку про звільнення від декларації про податок на доходи фізичної особи або попросити в Інституті соціального страхування (Instituto de Segurança Social) виписку про сплачені внески;
- план житла або будинкова книга;
- підтвердження ступеня інвалідності, якщо є;
- якщо молодий кандидат вказує на наявність утриманців (в одинокому батьківстві), обов’язково потрібно надіслати документ, що підтверджує регулювання батьківських обов’язків.
Інші дані, які необхідні для того, щоб подати кандидатуру на Програму “Двері 65 для Молоді”:
- податковий номер платника податків та ідентифікаційний номер соціального страхування всіх заявників;
- дата народження, сімейний стан, професія, телефон та e-mail;
- ступінь споріднення з кандидатом(ами) на програму (тільки для молодих пар або молодих людей, які проживають спільно);
- стаття (artigo) і частка (fração), під номером яких орендована нерухомість зареєстрована у податковій службі. Ця інформація повинна бути у вашому договорі оренди;
- номер банківського рахунку або, як його ще називають, International Bank Account Number (IBAN), на який Інститут житлово-комунального господарства та реконструкції міст буде щомісяця перераховувати субсидію Програми “Двері 65 для Молоді”.
Вимоги для того, щоб скористатись Програмою “Двері 65 для Молоді”
Окрім необхідності надати пакет документів для подачі заявки на Програму “Двері 65 для Молоді”, необхідно виконати низку вимог, а саме:
- бути у віці від 18 до 35 років. Якщо Ви складаєте кандидатуру на програму “Двері 65 для Молоді” як молода пара, то один із кандидатів може мати більше 35 років, при умові, що інший є у віці від 18 до 35 років;
- договір на оренду житла має бути на ім’я одного або двох кандидатів;
- жити в орендованій оселі необхідно на постійній, а не на тимчасовій основі;
- податкова адреса всіх заявників має збігатися з адресою орендованої оселі;
- вартість щомісячної оренди житла має дорівнювати або бути меншою за 60% середнього валового місячного доходу одного або всіх кандидатів та, згідно з Декретом-законом № 90-C/2022 від 30 грудня (Decreto-Lei n.º 90-C/2022, de 30 de dezembro), не може перевищувати максимально дозволену орендну плату у районі, де розташований будинок. Яка максимально дозволена орендна плата у вашому районі, Ви можете переглянути в цьому документі;
- типологія будинку має відповідати кількості членів родини;
- жоден із заявників чи членів родини не може мати у власності, співвласності чи оренді іншу нерухомість;
- фінансова підтримка в рамках цієї програми не може бути акумульована разом з іншою державною фінансовою підтримкою для житла, крім державної Програми доступної оренди, про яку ми розповідали вище, а також жоден із заявників не може мати будь-яких боргів перед державою.
Також слід зазначити, що ніхто з молодих людей не може бути пов’язаним з господарем квартири, наприклад, бути його родичем.
Як відбуваються виплати за Програмою “Двері 65 для Молоді?
Після того, як ваша заявка на участь у Програмі “Двері 65 для Молоді” буде прийнята Інститутом житлового будівництва та міського відновлення, Ви зможете користуватися фінансовою підтримкою у рамках цієї програми протягом наступних 12 місяців. Виплата допомоги починається одразу після оприлюднення результатів. Щодо дня виплати фінансової підтримки у рамках цієї програми, то вона перераховується на ваш особистий банківський рахунок від Інституту житлового будівництва та міського відновлення до 8-го числа кожного місяця.
Надзвичайна державна підтримка сімей для оплати оренди житла
Остання державна допомога про яку ми розповімо у цій статті буде надзвичайна державна підтримка сімей для оплати оренди житла. Напевно дехто з вас помітили на своєму банківському рахунку додаткові грошові надходження, швидше за все це саме ця державна допомога. Згідно з Декретом-законом № 20-B/2023 від 22 березня (Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março), починаючи з 30-го травня поточного року, Інститут соціального страхування розпочав нарахування щомісячної виплати у рамках позачергової та тимчасової надзвичайної державної допомоги сім’ям для оплати оренди житла. Ця надзвичайна державна фінансова підтримка родин розраховується та призначається Інститутом житлового будівництва та міського відновлення на основі даних про доходи та витрати, які є в системі португальської податкової служби та соціального страхування. Максимальна вартість цієї надзвичайної державної підтримки складає 200 євро та виплачуватиметься від січня 2023 року і протягом щонайбільше п’яти років сім’ям, орендна плата за житло яких перевищує 35% від їх щомісячного доходу.
Хто ж отримуватиме надзвичайну державну підтримку для оплати оренди житла?
Надзвичайна державна підтримка для оплати оренди житла нараховується родинам, всі члени якої відповідають наступним умовам:
- мають податкове резидентство в Португалії;
- перший договір оренди або суборенди житла був укладений до 15 березня 2023 року та зареєстрований у португальській податковій службі;
- річний дохід всіх членів сім’ї разом узятих не перевищує шосту шкалу Податку на доходи фізичних осіб (до 38 632 євро за рік);
- орендна плата за житло перевищує 35% від щомісячного доходу родини.
Окрім цього, одержувачі соціальних виплат також можуть отримати надзвичайну державну допомогу за умови, що річний дохід сім’ї не перевищує шосту шкалу Податку на доходи фізичних осіб (до 38 632 євро за рік):
- пенсії за віком, у зв'язку з втратою годувальника, по інвалідності або соціальна пенсія;
- виплати по безробіттю;
- виплати по батьківству;
- виплати у зв’язку з хворобою та професійним захворюванням;
- виплати соціального включення;
- соціальна доплата для пенсіонерів;
- виплати на підтримку опікуна.
Як відбуваються виплати надзвичайної державної підтримки сімей для оплати оренди житла?
Згідно з інформацією, яка була вказана раніше, то надзвичайна державна підтримка сімей для оплати оренди житла призначається автоматично Інститутом житлового будівництва та міського відновлення. Виплата у рамках цієї програми здійснюється до 20-го числа кожного місяця, або до 20-го числа кожні шість місяців, якщо вартість допомоги менше 20 євро на місяць безготівковим розрахунком на ваш банківський рахунок, який був зареєстрований у системі Інституту соціального страхування. Після того, як Інститут житлового будівництва та міського відновлення підтверджує, хто має право на цю підтримку та її розмір, португальська податкова служба повинна повідомити в письмовому вигляді бенефіціарів про суму та тривалість підтримки. Якщо ж Ви знайшли будь-яку помилку щодо даних, які були основою для відповідного розрахунку та призначення вам цієї надзвичайно державної підтримка, Ви повинні повідомити про це податкову службу.
